交易決策相關文獻

范清益（2010）不動產交易由於具有昂貴性，異質性與不可移動性，因此較 其他資產交易尚須耗費較長之時間，這段期間就是不動產特有的「流動性風險」

（liquidity risk），過去許多文獻皆指出：由於不動產的流動性風險偏高，也 顯示出其銷售期間較其他標的長，議價空間也較大。

任何商品交易由於受限於完全競爭市場嚴属的假設，在公開銷售至完成交易 為止會有一段或長或短之期問，此段期間即是買賣雙方在市場上搜尋之過程。買 賣雙方在這段過程中扮演非常關鍵性的角色，搜尋理論（Search Theory）即在 說明買賣雙方搜尋行為與決策的基本法則。

呂坤宗（2015）不動產售價與交易的價格之認定，從估價技術規則的比較法、

收益法及成本法，到目前的實價登錄的價格，似乎對於價格的認定並無絕對，而 本文認爲比較法與實價登錄的方式較相近，所以認爲可以作爲成交的價格爲判斷 方法，若加上收益法與成本法相互比較，則可以得到接近實際的價格。然而如何 估算合理的價格則有以下幾點參考：

（一）要充份了解各類型不動產的主要價格影響因素如爲住宅用不動產，則需 生活機能，交通便捷及綠地休閒設施等，如果是商用不動產則需注意人 潮動線，停車設置商圈腹地及大眾運輸。

（二）了解相關不動產相關法令與不動產用途限制。

（三）蒐集適合的比較個案（含租金，成本，收益及利潤等資料）。

（四）分析案例並進行比較並選擇適當的估價法。

房屋買賣交易的決戰點？就是成交價（市價），所有交易決策總是繞著這個 成交價攻防，賣方總愛開成高價，買方總愛殺成低價，開價與成交價常常是二條 平行線，造成市價沒有標準且因人、因時、因地而異。買賣雙方購屋時進行過程 略為：

1、購屋需求。

2、搜尋及選定標的物。

3、比價及議價確定。

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4、成交簽約。

所以（1）購屋者除投資型購買的房屋是取決於要賺錢好賣高投報率而配合 需求者（假設的買家）來選擇外。

一般自住型的購屋者決定購買房子時會按其需求來選擇，如家有小孩的會為 了學區而選擇購買有坐落在中小學校附近的房屋，有為了工作而選擇購買上班場 所附近的的房屋，但不外以下幾個需求：

1、日常生活需求：購物(菜市場、超市、商場、百貨公司)、餐飲(夜市、飯 館、餐廳)、休閒(公園、運動中心、電影院)、其他(洗衣店、美髮店、

寵物醫院、銀行)。

2、教育需求：(幼稚園、小學、中學、大學)。

3、醫療需求：藥店、診所、醫院(社區醫院、大型醫院)。

因此(2)售屋者會出售房屋之原因不外是：

1、換屋出售。

2、投資出售。

3、資金需要出售。

4、財務規劃出售。

賴慧蓉（2007）將住宅產品屬性加以定義說明：

（1）基本屬性，房屋建造時必備的基本條件，包括住宅類型（住一、住二、

住三）房屋坪數，房間數，樓地板面積，房屋之座向，住宅結構（住 宅結構品質，牆壁，天花板，地板，廚衛設備），安全性（逃生梯，防 火巷、非海砂屋證明，氯離子證明，鋼筋無輻射證明）等屬性，能滿 足居住者住的需求。

（2）功能屬性，能滿足居住者居住功能之規劃設計，包含室內格局（如廚 房，衛浴廁所，主臥，玄關方位），生活空間，隔間，內部設備（廚具，

衛浴く乾溼分離>），管線設計（電視，電信，電力，瓦斯水管，冷氣 留管線等），通風，日照、採光，樓梯間，大門，逃生梯，防火巷，公

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共設施，停車位等之規劃設計。

（3）風格外觀，指住宅風格，主題或外觀之規劃設計，能滿足居住者美學 或社會地位之相關需求;包含建築風格，外觀造型，建材品質，建築美 學、安全管理系統，視野景觀，獨特性及市場差異化產品風格外觀設 計。

張金鴞（2003）研究中將產品屬性特徵分為四類為：

1.戶的特徵（建物單元，樓層，視野景緻，邊間，方位，面積，隔間，建材，

內部裝潢，設備）。

2.棟的特徵（基地位置，臨街路寬，數量，建物類型，屋齡，結構，用途，

外觀造型，基地面積如開放空間獎勵，容積率，建蔽率，公共設施，管 理維護）。

3.鄰里小環境的特徵（公共設施可及性，嫌惡性設施，鄰里住戶屬性）。

4.鄰里大環境的特徵（區位，大環境品質，土地使用）上述戶的特徵，棟的 特徵屬於住宅產品屬性，鄰里小環境的特徵、鄰里大環境特徵屬於生活 環境。

近幾年雖然我國內外資金充沛，短期內無利率上升的可能性，房貸利率更 因銀行大舉投入而掀起競爭而處於相對低檔，但在買賣需求確定後搜尋標的 物開始進行，區位因素（臨計劃路、私設路、三角窗、市區、郊區等）、建物 土地使用屬性因素（如屋齡、房廳數、總坪數、土地使用分區等）、設備因素

（設備新穎或老舊、有無可供老人、兒童使用設備、有無裝潢、公共設施是否 完善等）、購屋時機因素（房價波段區位是高點或低點國家總體經濟環境、狀 況是否良好等）等等市場上之不動產物件的搜尋比較後選定標的物再經過比 價後與賣方議價，這時的議價不僅受到上述因素影響，亦可能受到買賣雙方身 分能力、財務狀況、特殊原因等因素而有所變化。議價確定買賣雙方成交簽約，

市價隨著確定，以上這整個過程快者一兩個月完成，慢者有可能達數年才完成。

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