尋租理論

實價登錄揭露制度是政府為了讓不動產交易能夠公平合理，設置了實價查詢 服務網，讓民眾能「有用性的使用接受」，但內容及制度缺失的結果，創設了租 金，給尋租（rent-seeking）活動創造了機會。例如，實際上不動產買賣價格是 由買賣雙方當事人依契約條款自行定義，再依政府規定實價登錄後供民眾查詢所 揭露資訊，雖然都與契約價格有關，但實際上目前所揭露之資訊，並不包括不動 產交易過程之契約條款内容，例如是否帶租約一併出售，價金內含家具設備金額，

稅賦負擔，仲介服務費由誰負擔等等，產生交易價格的扭曲，在這種情況下，尋 租的條件生成，從而誘發尋租活動。

邱司杰（2014）提到目前「實價登錄」政策的漏洞，如：建設公司自建自售 不用登錄，不透過仲介之租賃案件不登錄，代銷公司登錄時間落差大，部分代銷 公司為了逃避登錄會將契約終止期延長，並將代銷契約拉長以回避申報登錄等等。

再者，政府課稅方式非以買賣價格來課，而是以公告現值為課稅基礎。好房 News

（2013）提到實價登錄是還原真實房價的過渡手段，未來的實價課稅如何落實是 一大關鍵。以上兩則新聞都提到了幾個造成實價登錄資料不完整的原因，而什麼 叫做資料的不完整呢？資料的不完整意旨原始資料無法忠實呈現當時的交易狀 況。以下列出可能造成資料不完整的幾個原因：1.公部門在公開資料前將交易價 格最高與最低各 5％去除。2.同筆交易中含兩個或兩個以上標的，在登錄時只登 錄第一個標的地址，其餘不需登錄。3.作業疏失，如買方不熟悉房地契約內容而 申報有誤，地政士或仲介未確實查證賣方所提供資料的正確性。4.買賣雙方刻意 提高或壓低價格，使交易不具市場代表性。前三點為法規或是少數疏失，較難改 變及避免，而針對第四點則可深入探討造成買賣雙方刻意提高或壓低價格的原因。

「尋租」又稱為競租，在沒有從事生產的情況下，為壟斷社會資源、或維持 壟斷地位，從而得到壟斷利潤（亦即經濟租）所從事的一種「非生產性的尋利活 動」。至於企業或個人在尋租過程中所爭取的市場，則稱為「尋租市場」。尋租市 場愈大，表示一個經濟環境中能被不公正壟斷的事物越多，而整體的經濟效益也

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會因而越低。花敬群（2015）生動地寫下：「合宜住宅真實的背景是：

1.政府假借公益政策偷賣大面積土地取得數百億元。

2.建商獲得無風險秒殺個案且賺百億元。

3.政府只是發個招標公告然後什麼事都不用做，還可以大談居住正義政績。

4.人民為了貪圖可能中簽的利益而支持這種官商勾結政策。

政府會說，這種政策只有人獲益沒有人受害，實在是一百分。其實，這就是掏空，

給少數人民一點點小利，官與商從中牟大利，掏空的是政府。」

章定煊（2015）指出競租理論揭開土地開發下的難看事：｢競租行為會引起 兩個很糟糕的後果，第一個是財富分配嚴重不均。政府管制的巨大經濟利益，大 部分化成的競租成本，流向了公關公司、媒體、民意代表、官員、黑道勢力…的 口袋；剩下的部分被利益團體擷取而去。競租成本有一小部分會流向一般民眾手 中，作為收買與支持計畫之用。哪怕那只是整個經濟租中很少的部分，都能收買 許多民眾鼎力支持，民眾會錯認這是天上掉下來的大餅。競租行為更嚴重的後果 倒不是這些人賺了多少，而是它會扭曲整個社會經濟資源的配置。也就是政府的 計畫量或管制量已經不是在整體社會福利最大化考量，而是以利益團體利益最大 化而進行。所以計畫量或管制量不是過多，就是過少。這部分產生的社會福利損 失就是財政學中的哈柏格三角形¹（Harberger Triangle）。｣

綜上所述，要治理尋租的辦法，以解決上述種種有關於尋租的危害，茲分別 敘述如下：

一、尋租出現的根源在於制度安排上的弊端，而不完全是因為尋租者在道德水準 方面比尋利者要卑劣，因此靠道德說教幾乎是無濟於事。

1Harberger（1962）提出哈伯格三角形，指的是由於壟斷而造成的社會福利淨損失，在假定貨 幣的邊際效用不變的條件下，反映在圖形上是需求曲線下方，價格線上方和價格軸圍成的三 角形的面積稱之。

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二、必須從根本上改變尋租的制度安排，這是一點也激進不得。

三、揭露尋租行為，使人們認識其危害，從而有助於形成一個反對尋租的社會環 境，也是值得吾人去執行。

我國實價登錄制度除規定法拍、金拍屋、銀拍屋、公有房地標售、移轉地上 未保存登記建物等不需登錄揭露外、甚至建設公司預售紅單等也自動不登錄（因 買紅單者不會自動登錄）、更遑論賣方的三角簽約照成差價情形，使實價登錄除 了不能即時外，真實度、可信度更被受爭議、所以資料不完整不全部揭露的制度 安排上的弊端，讓尋租行為，危害台灣房地產市場，本文也將針對這一部分進行 深入之研究與討論，讓買賣雙方更精確掌握不動產交易狀況，若再能針對有問題 的登錄，進行資金、貸款情況調查，對故意申報不實資訊者，施以高額罰款甚至 負法律責任，相信可避免少數有心人士利用實價登錄平台炒作或哄抬價格，確保 市場行情的交易資訊真實正確。

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