實價登錄揭露透天厝價格能否成為參考點樣本

茲就實價登錄所揭露透天厝的價格，是否能成為參考點樣本，以下是受訪者 回應如下：

編號 A 楊先生：：「我們實價登錄參考會參考。」編號 B 蘇小姐也提出她的 看法：「當決定要買標的物的時候，會去參考周邊的實價登錄啊！」，編號 C 沈先 生也說：「有實價登錄之後非常的方便，不管你到哪個縣市你只要打一下，在越 不熟的地方他越有用。」從以上受訪者的回應中，可以歸納出，實價登錄中所揭 露透天厝價格確實可以成為參考點樣本。

然而，當他們參考實價登錄上的價格後，對他們所決定的買價跟售價是否有 什麼影響呢？

編號 A 楊先生說：「自己的經驗最重要，因為市場價格每天都在波動。」同 時編號 B 蘇小姐也說：「詢問資深的仲介人員，他們依地點、屋況及進出，價格 大概落在哪裡，這是我們自己去判斷的。」編號 C 沈先生：「你在你熟悉的地方 你可能本身有經驗了，然後在輔佐實價登錄是對於價格的判斷是非常有用的。」

根據以上受訪者的說法歸納，他們決定的買價跟售價除了參考實價登錄揭露 透天厝的價格外，自己的經驗也決定了透天厝的價格，甚至比實價登錄揭露的價 格更重要。

那麼，受訪者參考了實價登錄上的價格後，為什麼不只依實價登錄揭露的價 格為準？

編號 A 楊先生：「因為市場價格每天在波動，實價登錄都是屬於歷史的價錢，

實價登錄屬於過去式。」編號 C 沈先生：「有時候其實很多的屋主，在賣房子的 時候，他並不知道房價有波動，曾經聽到鄰居五年前成交兩百八十萬，所以他現 在就賣兩百八十萬。」綜合受訪者的說法，現今在實價登錄的價格常常是屬於歷 史價格，實價登錄內容常常屬於過去式。是否即時、真實、可信是實價登錄揭露 透天厝價格可以成為參考點的重要決定。

綜上所述，訪談受訪者分析得知，大部分民眾對我國實價登錄揭露的價格 雖然認為可以參考，但會懷疑它的即時度、真實度、可信度，為解決這些疑問，

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我國可以將買賣私契實際交易內容登錄供民眾參考，（但買賣雙方姓名、個資仍 應受保護）。因為我國實價登錄目前登載的內容與我國土地、建物登記簿所登載 的內容相似度高，而買賣私契之內容可以補上現有登錄內容的不足（如買賣價格 的產生含有何種負擔而產生或附加何種權利而產生），讓實價登錄逼近事實內容。

實價登錄新制近期將上路，新制將不動產交易價格資訊申報登錄責任回歸買 賣雙方，申請買賣移轉登記的申請人在辦理買賣移轉登記時需一併申報實價登錄，

相較於修正前是買賣所有權移轉登記完畢後 30 天內申報，將大幅縮短申報及揭 露時程，且較不致有漏未申報情形。

一、實價登錄在實務上登錄的內容

（一）申報人如地政士、不動產經紀業、權利人。

（二）交易標的如建物、土地、車位。

（三）標的資訊如房、廳、衛、有無隔間、建物型態。

（四）價格資訊如土地交易總價、建物交易總價、車位交易總價、有無管理 組織、交易日期、備註欄。

（五）交易標的清冊如土地地段、地號、面積、分區、權利範圍建物的建號、

面積、權利範圍、車位類別、車位總價、車位權利持分面積。

二、登錄後供民眾自內政部不動產交易實價查詢服務網查詢內容

（一）登錄查詢的縣市區域如屏東縣屏東市、高雄市三民區……。

（二）登錄查詢的種類如房地、房地車位、土地、建物、車位、使用分 區。

（三）登錄查詢的建物型態如公寓（5 樓含以下無電梯）、透天厝、店面（店 舖）、辦公商業大樓、住宅大樓（11 層含以上有電梯）、華廈（10 層含 以下有電梯）、套房（1 房（1 廳）1 衛）、工廠、廠辦、農舍、倉庫、

其他。

（四）登錄查詢的交易期間如 108 年 1 月 1 日至 109 年 5 月 31 日

（五）登錄查詢的道路名稱如中正路、中山路

（六）登錄查詢的價格如交易總價、交易單價。

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（七）登錄查詢的其他項目如移轉總面積、屋齡、建物格局。

（八）登錄查詢的交易資料如交易標的、交易年月、交易總價、交易單價、

建物移轉總面積、交易筆棟數、建物區段門牌、建物型態、建物現況 格局、管理組織車位總價、屋齡、樓別樓高等。

（九）登錄查詢的備註欄買賣特殊交易態樣包括：

1. 親友，員工或其他特殊關係間之交易。

2. 含增建或未登記建物。

3. 建商與地主合建案。

4. （包含）公共設施保留地之交易。

5. 畸零地或有合併使用之交易。

6. 向政府機關承購之案件。

7. 受債權債務影響或債務抵償之交易。

8. 急買急賣。

9. 有民情風俗因素之交易。

10. 單獨車位交易。

11. 土地及建物分次登記案件。

12. 瑕疵物件之交易。

13. 其他。

綜上登錄後供民眾查詢的內容可以了解大都是不動產的標示（外表），實價 登錄的房價資訊看似公開化，實則未必完全可信，查詢所得資訊不代表該區域內 所有不動產行情，真實內容還是要從買賣私契才可以了解。買賣私契除記載不動 產標示及買賣權利範圍外其他重要影響價格的資訊記載內容如下：

一、買賣不動產是否含未依法申請改建、增建、加建、違建之部分，是否隨同主 建物加價賣予買方。是何材料、是何時改建、增建、加建、違建的。

二、賣方出售不動產是否因有債務負擔致讓賣方急於出售來清償債務之情形。

三、買賣不動產是否含固定裝潢及另附特別設備、設施，附屬設備計入建物價款 中或隨同建物移轉不計入建物價款中，或賣方無償贈與買方不計入建物價款

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中。

四、買賣不動產的產權清不清，有沒有糾紛、爭訟、有沒有被他人占用或其他 糾葛之事。

五、買賣不動產是不是都市計畫或其他法令頒布變更使用或徵收，或有變更或被 徵收之虞、有沒有道路通行權糾紛、土壤或地下水汙染情形，有無滲漏水，

滲漏水處之處理是賣方修繕後交屋或以減價方式現況交屋由買方自行修繕。

六、買賣不動產所需繳納之稅、費的負擔如按法令規定、慣例、賣清或買清。

七、買賣不動產是否附帶租約情事，若有附帶租約是否增加售價或被他人占用而 賣方無法排除需減少出售價格。

八、買賣不動產附近有沒有嫌惡設施、如行動電話基地台設施、火葬場。

九、買賣不動產是不是減價購買的凶宅、輻射屋、海砂屋，所生之異常價格。

十、買賣不動產有沒有電力供應、自來水供應，或排水系統正不正常，影響購售 價格。

所以實價登錄若加入買賣私契的揭露輔助，如同公司的 A、B 帳簿對於購售 價格買賣雙方能得到真實、可信的資訊。

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