定錨效應

買屋者跟賣屋者對不動產第一個對立點就是不動產的價格，買方要買的價格 永遠低於賣方要出售的價格，賣方要出售的價格永遠高於買方要買的價格，所以 經買賣雙方不斷的交涉、談判、磋商，最終媒合出成交價格，成交價格就成為一 般所謂的市價，而這些成交的市價一經實價登錄制度登錄網站後，日後便成為鄰 近不動產其他買賣者對附近不動產價格的認知依據，並產生定錨效果。

張簡淑華（2015）指出大多數的不動產交易目的不外乎自用或投資，而每項 投資行為，都必須了解該商品的特性，不動產市場因為產品價值高，交易手續冗 雜及牽涉專業法令廣，所以進入不動產市場的門檻比較高，除了資金之外，且具 備一定的專業知識，這也是與一般財貨的市場最大的不同，而牽涉法令廣，交易 手續繁雜的性質，也使得不動產交易的時間比一般物品來得長，以會計學理上稱 之「流動性低」，流動性最快的是現金，而不動產轉登記程序至少需 5 日，以設 定抵押權借款及銀行的前置作業程序而言，就登記設定抵押權程序，至少也需 2 日，不動產「流動性低」的結果，造成市場價格上「定錨效應」（anchoring effect）

的遞延，而市場成交價格反應相對速度較為趨緩，使得不動産市場價格有資訊落 後的現象，此外因不動產本身的特性，使得不動產異於其他商品。不動產市場為 個別因素強且為不完全競爭市場（Imperfectly Competitive Market），致使其 成交價格是在主觀認知與交易雙方本身的條件下形成，而整體不動產市場又為眾 多小市場所組成，而每一小市場在各自供需達到均衡時就達到成交狀態，由於各 市場之獨立性及無因性，故其成交價格多屬動態趨勢，且無絕對標準，這對於一 般消費者而言，在進入市場是否能取得足夠資訊予以判斷便成為一重要門檻限制。

林純如（2017）指出過去關於定錨效果與參考價格對不動產市場影響之研 究大多著重於不動產估價之應用，國外學者 Diaz（1990）在不動產估價行為的 許多研究中，探討了估價人員進行估價時是否會受經驗及環境影響，產生估價

2定錨效應（Anchoring）是指當人們需要對某個事件做定量估測時，會將某些特定數值作為起始 值，起始值像錨一樣制約著估測值落於某一區域中。在做決策的時候，會不自覺地給予最初獲 得的信息過多的重視，如果這些定錨的方向有誤，估測時就會產生偏誤。

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程序上扭曲、價格定錨等行為。國內學者張能政（2004）以參與式觀察法進行 研究，其研究結果發現估價人員在相關估價規範與原則下進行估價行為時，當 價格決定時會受其他資訊影響而偏離規範程序，且其估價年資及對區域市場熟 悉度不同也會影響估價行為，產生經驗法則偏誤。蘇俊生（2007）探討參考點 對於不動產價格判定的影響，試圖了解不動產估價人員的價格決策行為，以及 其對各類型參考點的重視程度，結果發現不動產估價人員對熟悉地估價時，參 考點對其價格判斷有顯著影響，但參考點類型與價格決策行為無顯著關係。聶 湘明（2011）以經驗法則偏誤理論為基礎，採用實驗設計方式，探討不動產估 價人員在估價時是否會有定錨效應，參考點對估價結果是否具有影響性，分析 結果表示不同參考點對估值決定產生顯著影響。由此可知，大多數研究結果皆 證明定錨效果與參考點對於不動產估價人員價格決策時具有顯著影響。

林哲民（2014）為了檢視實價登錄前的不動產價格，在資訊不對稱與不透明 之下是否被供抬炒作，以及驗證實價登錄政策措施實施後，能否在不動產交易價 格資訊透明化之後，導正交易價格回歸到市場正常價格，透過定錨效果與價格分 散效果分析台北市實價登錄前後之住宅交易價格，研究獲得如下四點結論：

（一）實價登錄政策制度實施後，住宅交易價格的定錨效應顯著降低，顯示此一 政策能使消費者在購屋時獲得正確之市場參考價格，並有效縮小與成交價 格之差距水準，此一政策讓住宅價格慢慢的回歸到市揚的正常價格。

（二）實價登錄政策制度實施後，住宅交易價格的分散效應顯著降低，顯示此一 政策措施能使原本分歧凌亂的購屋價格資訊收斂，由此可知實價登錄制度 能有效的改善資訊不對稱的情況並且使資訊透明化，讓住宅價格朝向單一 化的方向收斂。

（三）實價登錄政策制度實施後，對於都市發展擴張之市區與市郊，其住宅交易 價格的定錨效果與價格分散效果均獲得大幅度的改善，對於政府抑制新興 發展地區房價之炒作有極大的幫助。

（四）實價登錄政策制度實施後，對於都市地區裡常見的電梯大樓，也是住宅市 場中的主流商品，其住宅交易價格的定錨效果與價格分散效果均獲得大幅

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度的改善也對於交易價格收斂也起了很大的作用，對於消費者在購買住宅 時，不會因為資訊的不透明，而導致購買到被哄抬過的住宅。

綜上所述，顯示不動產買賣案件實價登錄後，住宅不動產交易價格的定錨 效應具有顯著影響，不過有效縮小買賣雙方成交價格之差距水準到底多大？尋 租者利用買方無法掌握大多數的資訊來源，買方不知建物結構，施工品質、建 物屋齡、使用限制、法令規定或利用保值心理、預期增值等等因素而嚴重影響 不動產個別案件價格，讓定錨效應大打折扣，買賣無法掌握資訊的一方失去完 整考慮價格的機會，不動產交易市場也無法真正反映市價，這也是買賣交易雙 方對政府實施實價登錄後迄今，就實價登錄揭露內容是否真實可信的疑慮。

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