第一章 緒論 第一節 研究動機與目的
一、研究動機
不動產交易登記原因為買賣者，即應於買賣案件辦竣所有權登記 30 日內申 報登錄（詳圖 1-1、1-2）成交案件實際資訊。我國實價登錄制度自 101 年 8 月起 實施（詳圖 1-3、1-4），同年 10 月起，在內政部「不動產交易實價查詢服務網」
提供實價登錄案件查詢服務，迄今可查詢案件已達 189 萬件，累積瀏覽人次超過 14,672 萬人次，顯見民眾對不動產交易過程已經大幅借助實價登錄揭露資訊，然 買屋者與賣屋者在買賣的過程中畢竟是對立的，在實價登錄的制度中，他們所得 到的資訊是一樣的，但就任一方都面臨「尋租（rent-seeking）」問題，當市場資訊 不公開透明時，彼此之間的決策就會有落差，而這正是長久以來台灣民眾在買賣 房屋時所面臨的困境。我國實價登錄制度已實行了 7 年多，還是有尋租者存在，
顯見我國實價登錄制度現在還有很多的缺失，讓某些尋租者運用操作所揭露的資 訊內容，來進行買賣成交攻防的上位，尋租者藉由制度缺失或不平來謀取最大利 潤。
張孟秋（2012）指出事實上，「實價登錄」制度的實效性高低，端賴登錄內 容詳實程度所決定，然而除成交價以外，其他資訊幾乎與土地（建物）登記簿無 異。攸關個別不動產交易價格的其他重要資訊，諸如有無裝潢，公共設施是否完 備，鄰里環境，生活機能，甚且是否為凶宅…，皆未揭露，再宥於過度上綱「個 人資訊保護」規定，連最基本的地段、地號、建號與門牌號，都將被「去識別化」
隱匿不揭露，縱使政府每季逐一公布上一季適度合理之「市價」，但果真能發揮
「資訊揭露」？或達到「交易資訊透明化」功能？值得深深懷疑，也引發本文研 究之動機。
在實價登錄資訊揭露下，買賣交易雙方的決策行為模式有何轉變、如實價登 錄揭露透天厝價格能否成為買賣雙方價格參考點樣本，抑或被買賣雙方認為屬於
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歷史價格不是參考點樣本，所以如何即時、真實、可信揭露透天厝價格才是可以 成為參考點的重要決定、若不從實價登錄得知購售透天厝價格，雖可以從其他管 道了解，但是這些其他管道了解都是實價登錄未揭露的部份，這影響交易雙方的 決策，實價登錄全部揭露必需成為討論的課題，購買透天厝有無被尋租者透過實 價登錄揭露制度漏洞墊高了價格？操控出售透天厝價格？透過房屋現況整修讓 透天厝價格產生差異？創新了節節高升的定錨價格？以及透天厝買賣資訊來源 是否被仲介公司掌握了大部分的購售資訊？如何透過實價登錄揭露制度來規範，
才能避免資訊的不對稱而影響房市，以上實價登錄揭露制度的問題都成為本文研 究之課題，並希望能成為日後政府政策修正之建言。
二、研究目的
為了解買屋者與賣屋者對現行實價登錄揭露制度實施後是否符合買賣交易 雙方的公平資訊。本次透過深度訪談法進行個案探討買賣交易雙方對政府實施實 價登錄後迄今之以下問題為研究目的：
（一）現有實價登錄資料的即時度、真實度和可信度受到交易雙方質疑，實價 登錄揭露內容是否即時真實可信成為本次研究目的之課題。
（二）實價登錄揭露內容是否符合買賣交易雙方需求。讓民眾在買賣未成交前就 能得到公平、正確的資訊，減少資訊不對稱之產生、減少購、售屋者交易決策之 錯誤而成為本次研究目的之一。
（三）透天厝價格經過刻意作價，再利用制度中價格太高或太低不揭露等選擇 性揭露，使民眾對價格失真容易產生交易決策之失誤，所以實價登錄揭露內容 是否成為買賣交易雙方買賣透天厝價格判斷依據也成為本次研究目的之一。
（四）買賣交易雙方借助仲介公司（或從業人員）提供之實價登錄價格後，對於 不動產市場成交行情愈瞭解是否媒合成功率就愈高。
（五）實價登錄制度對於改建、增建、整修等工程之各項資訊內容予以揭露，是 否影響買賣雙方價格之判斷。
（六）實價登錄若加入出售透天厝資訊的網路資訊，是否影響買賣雙方在成交前 交易決策。
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圖 1-1 實價登錄申報書 1 資料來源：內政部實價登錄申報系統
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圖 1-2 實價登錄申報書 2 資料來源：內政部實價登錄申報系統
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圖 1-3 實價登錄查詢登錄 資料來源：內政部不動產交易服務網
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圖 1-4 實價登錄查詢結果 資料來源：內政部不動產交易服務網
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第二節 研究範圍與對象
本研究以屏東縣屏東市透天厝房屋已交易成功案件為研究範圍。屏東市人 口低於 20 萬人跟六大都市相比實在是小地方，房價相對低於六都甚遠，但屏東 市民眾熱愛有天有地的透天厝，是長期以來屏東市房地成交的主要商品，所以本 次以屏東縣屏東市透天厝房屋之買賣雙方為深度訪談對象，受訪者均投資不動產 年資超過 15 年以上，其近幾年每年皆有 10 件以上交易之買賣雙方，並實務經營 透天厝房屋租賃，對屏東市透天厝房屋租售行情熟識者為研究訪談對象，研究對 象說明如下：
一、有受訪者自創群組，群組裡面有一百多家仲介公司代理其產品，銷售受訪者 的產品、介紹或幫受訪者找尋透天厝房屋的投資標的。
二、有受訪者善於裝修，親自選擇裝修材料、原料以瞭解最新的房屋建材流行趨 勢，有專屬配合的施工人員（如拆除工程、水電、泥工、金屬木工、飾面油 漆、安裝工程等人員）甚至施工團隊供調度使用、要求工場與現場一定時程 內施工製作完成、也常常親自監工、或請專人現場監工，類似建設公司的地 位。
三、有受訪者與金融機構關係良好，長期配合的銀行承辦房屋貸款，即便財力、
信用不夠還是可以貸到款，得到所需資金運用，甚至給受訪者的利率及條件 (專案)都會比一般人去銀行接洽的好上太多。
所以不同的受訪者會遇到不同的問題可加以探討，像遇到房屋價格不明時、
房源信息不多時、房屋現況不佳的問題等等，以深度訪談方式訪談雙方進行面對 面的直接溝通來獲取受訪者信息資料的訪談，訪談調查中收集資料，在訪談中可 以看到受訪者的表情、神態和動作，有助於瞭解更深層次的問題有利於被訪者詳 細、真實地表達其看法與受訪者有更多的交流機會，受訪者更易受到重視，安全 感更強，訪談內容更易深入，訪談材料可以得到真實可靠再配合文獻回顧法蒐集 相關理論基礎與文獻回顧，提出訪談大綱，並利用深度訪談歸納整理受訪者之意 見，提出研究之結論與建議。
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第三節 研究流程
本研究流程圖詳見圖 1-5。
一、緒論
本研究先行確認研究動機及目的、研究範圍、對象，並研擬研究流程。
二、理論基礎與文獻回顧
透過與買屋及賣屋者之深度訪談，配合文獻回顧法蒐集相關理論基礎與文獻 回顧，作為本研究分析的依據，建立本研究基礎架構與理論基礎。
三、研究方法
深度訪談研究、資料整理分析、文獻回顧的建立本研究之基礎架構與理論基 礎，確立研究問題及研究目的。
四、研究分析結果歸納與發現
對已交易成功之買屋者及賣屋者驗證其使用實價登錄揭露的相關資訊後，如 何產生買賣決策的資料加以整理分析，尋找出買賣交易成交對實價登錄揭露 相關資訊的依賴性與重要性，並發現其中之盲點與提出配套方案措施。
五、結論與建議
彙整研究分析結果，說明本研究結果並提出相關建議。
9 研究動機與目的
研究範圍與對象
相關理論與文獻回顧
定錨效應 尋租理論 理論
資訊不對 稱理論
交易決策 相關理論
研究方法
質化研究深度訪談
訪談結果分析歸納
結論與建議
圖 1-5 研究流程圖 資料來源：本研究整理
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