第四章 應用分析
第二節 個案競爭程度分析
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表11 產品屬性權重決定依據 預期
符號
台北市
係數值 重要性 顯著性
樓高 ＋ 0.227 0.17 ***
戶數 － 0.541 0.41 ***
主力坪數 ＋ 0.478 0.36 ***
捷運鄰近度 － -0.066 0.05 公園鄰近度 － 0.017 0.01
N 248
R2 0.71
Adj- R2 0.70 註： ***代表 0.01 之信賴水準。
表 12 為當年度信義區個案間產品相似度。從表中可見，編號 5 個案與
編號11 個案產品相似度僅 0.3，表示就產品面向兩案競爭程度很小，而編 號3 個案與編號 8 個案間之產品相似度高達 0.9，表示就產品面向而言，兩 案競爭程度很大。
表12 個案產品相似度矩陣
編號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1 1.0
2 0.5 1.0
3 0.8 0.7 1.0 4 0.7 0.6 0.8 1.0 5 0.6 0.6 0.8 0.9 1.0 6 0.6 0.5 0.5 0.4 0.4 1.0 7 0.8 0.7 0.6 0.5 0.5 0.6 1.0 8 0.9 0.6 0.9 0.8 0.7 0.6 0.7 1.0 9 0.5 0.9 0.6 0.5 0.6 0.5 0.6 0.5 1.0 10 0.7 0.6 0.5 0.4 0.4 0.6 0.9 0.6 0.6 1.0 11 0.5 0.4 0.4 0.4 0.3 0.8 0.5 0.5 0.4 0.5 1.0
‧
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
空間相近度矩陣比較兩推案間之推案地點是否接近，值越接近1，表 示兩個案坐落地點越近。自表14 中可看出，當年度信義區推案地點可能集 中於兩路段，因此空間接近度數值往兩端發展。
表15 新推個案空間相近度矩陣
編號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1 1.0
2 0.7 1.0 3 0.7 1.0 1.0 4 0.7 0.9 1.0 1.0 5 0.7 1.0 1.0 1.0 1.0 6 0.9 0.7 0.7 0.7 0.7 1.0 7 0.9 0.6 0.7 0.7 0.7 0.8 1.0 8 1.0 0.7 0.7 0.7 0.7 0.9 0.9 1.0 9 0.6 1.0 0.9 0.9 0.9 0.6 0.6 0.6 1.0 10 0.9 0.7 0.7 0.8 0.7 0.9 0.8 0.9 0.7 1.0 11 0.1 0.3 0.3 0.3 0.3 0.2 0.0 0.1 0.2 0.2 1.0
下表為整合產品相似度矩陣、個案價格相近度矩陣、個案時間接近度 矩陣及個案空間接近度矩陣，根據前述ANP 法結果加權後之個案競爭程度 矩陣。次市場兩個案之產品屬性相似度越高、推案總價相似度越高、推案 時點越近、推案地點越近，則個案間彼此競爭程度越大。由此可知，編號 5 個案與編號 11 個案競爭程度僅 0.3，表示除了產品面向之外，其他面向 兩者競爭程度亦不大。編號3 個案與編號 4 個案間之競爭程度高達 0.9，表 示兩者推案時競爭程度很大。而編號1 個案和編號 11 個案雖自產品面向觀 察，兩者競爭程度達0.5，不過但整合四個面向後兩案之競爭程度卻只有 0.2，即是說明不應僅以單一面向決定競爭個案。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表16 個案競爭程度矩陣
編號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 1 1.0
2 0.5 1.0
3 0.6 0.8 1.0
4 0.6 0.8 0.9 1.0
5 0.6 0.8 0.9 0.9 1.0 6 0.7 0.5 0.5 0.6 0.5 1.0 7 0.8 0.5 0.6 0.5 0.5 0.8 1.0 8 0.8 0.5 0.6 0.6 0.5 0.8 0.8 1.0 9 0.4 0.8 0.7 0.6 0.7 0.5 0.5 0.6 1.0
10 0.7 0.4 0.4 0.4 0.4 0.7 0.6 0.7 0.6 1.0 11 0.2 0.3 0.3 0.3 0.3 0.6 0.4 0.5 0.4 0.6 1.0 壓力指標 0.6 0.6 0.7 0.6 0.6 0.6 0.6 0.6 0.6 0.6 0.4
同一次市場中雖不動產存在替代關係，但隨著推案訴求與目標之不 同，競爭個案之選擇仍應具有彈性，依競爭的強弱而發展不同的行銷策略。
推案銷售時得知相同競爭程度個案的分布，對於廣告宣傳經費支出亦能達 到較有效率的使用。
二、 個案於地區內之競爭程度
若將行政區內新推個案與該區其他個案之競爭程度平均，做為競爭壓 力之指標，數值越接近1，表示競爭壓力越大，如表 16 所示。觀察台北市 信義區2007 年 7 月至 2008 年 6 月，除了編號 3 個案競爭壓力最大，編號 11 個案壓力最小之外，其他個案之競爭壓力不相上下，壓力值皆為 0.6。
但若計算信義區新推個案與區內其他個案競爭程度大小之個數，可以 發現，雖然競爭壓力值差不多，但是組成結構不同。編號4 個案和 5 個案 皆有2 件競爭程度高達 0.9 之競爭個案，相對編號 9 和 10 之個案，應是較 腹背受敵的。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
表17 信義區新推個案競爭程度件數統計
1 2 4 5 6 7 8 9 10 0.6 3 0 4 1 2 1 3 3 3 0.7 2 0 0 1 2 0 1 2 3 0.8 2 4 1 1 2 4 3 1 0 0.9 0 0 2 2 0 0 0 0 0