第四章 應用分析
第三節 地區競爭程度分析
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第三節 地區競爭程度分析
本節利用競爭程度量化結果觀察台北都會區推案競爭情況。先分析台
北市與台北縣兩地區新推個案競爭程度情況之差異，再進一步分析台北 縣、市內細分次市場新推個案競爭程度之情況，最後將市場範圍限縮到行 政區，探討次市場間競爭結構之差異。
一、 台北都會區
大台北地區不動產推案市場與台灣其他地方明顯不同，大台北地區相 對熱絡許多。本研究將台北都會區分成台北市與台北縣兩大次市場，利用 競爭程度量化結果，以競爭程度數值為橫軸，以以競爭個案比例26為縱軸，
繪製個案競爭程度矩陣之競爭程度分布圖。
由圖中可發現，台北縣市競爭程度結構相似。若比較曲線下面積大小，
台北市競爭程度 0.5 以上圍成之面積明顯大於台北縣，表示相同競爭程度 下，台北市新推個案間競爭較大，因此推論當年度台北市新推個案間之競 爭比台北縣激烈。
圖4 台北縣市推案競爭程度分布圖
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1
台北市 台北縣
競爭 程度
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二、 地區次市場
若進一步將台北縣、市依地區發展情形，各細分成中心、市郊、郊外 三個次市場27，利用競爭程度量化結果28，試圖分析台北縣、市內新推個案 競爭程度之結構。
次市場之範圍如表18 與圖 5 所示。台北市中心包含松山區、大安區與 信義區，市郊包含中正區、中山區與士林區，大大同區、萬華區、北投區、
內湖區、南港區與文山區等六區為台北市郊外地區。台北縣中心包含板橋 市、新店市、中和市、永和市與三重市等五個行政區，市郊為汐止市、深 坑鄉、土城市、新莊市、蘆洲市、八里鄉與淡水鎮等七個行政區，三峽鎮、
樹林市、鶯歌鎮、泰山鄉、林口鄉與五股鄉等六個行政區為台北縣郊外地 區。
表18 台北縣市次市場劃分範圍
縣市別 次市場 行政區範圍
台北市
中心 松山區、大安區、信義區 市郊 中正區、中山區、士林區
郊外 大同區、萬華區、北投區、內湖區、南港區、文山區
台北縣
中心 板橋市、新店市、中和市、永和市、三重市
市郊 汐止市、深坑鄉、土城市、新莊市、蘆洲市、八里鄉、
淡水鎮
郊外 三峽鎮、樹林市、鶯歌鎮、泰山鄉、林口鄉、五股鄉
27 次市場劃分並非本研究之主軸，不另行劃分範圍。參考市場分類依據及切割方式，次 市場範圍根據許淑媛（2009）之群落分析結果劃分。
28 即次市場內新推個案之競爭程度矩陣。如附錄 4 為台北市市中心之競爭矩陣。
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圖5 台北縣市次市場範圍分布圖
觀察下列圖形可發現，圖形皆呈左偏型態，市場上競爭程度高的推案 比競爭程度低的推案多，表示該年度台北都會區市場追隨者較多。從圖中 可發現，該年度台北市三個次市場之推案結構類似，推案競爭程度約集中 於0.6～0.7 之間。而觀察曲線下面積，發現該年度台北市各次市場之競爭 情況，郊區競爭激烈情況可能高於市區。
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(一) 台北市
台北市部分，如圖8 所示，當年度各行政區多呈現左偏之傾向，尤以 內湖區、南港區特別明顯。大同區個案之競爭程度集中在0.5-0.7 之間，競 爭程度中等。而中正區、中山區、北投區及文山區之圖形與常態分布圖形 類似，可能是因為較早發展，市場相對較穩定之關係。
除了內湖區推出35 個新推案，為當年度最高之外，中正區與中山區亦 分別推出32 及 33 件個案；大安區推案總銷金額共 628 億。推案量大或總 銷金額高之行政區，市場上常認為該地區競爭激烈，不過本研究分析之結 果卻顯示該地區競爭程度未必如想像中的大。
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(二) 台北縣
台北縣部分，因行政區眾多且各行政區發展程度發展甚大，本研究僅 以縣轄市為分析對象。
如圖9 所示，板橋市推案策略較分歧，表示當年地區市場上存在多元 產品；而三重市、蘆洲市右邊面積明顯大於左邊，表示地區市場上推案採 追隨策略者多，為一級戰區。而新店市、永和市及中和市，推案數量雖不 少，但競爭程度分布圖與常態分配圖形類似，再次說明台北縣早期發展地 區，市場結構亦相對穩定，供給者可能追隨亦可能存在區隔策略，推案量 並不能做為地區競爭程度大小之唯一判斷。
綜上所述，台北都會區內以台北市推案競爭程度較集中，而隨著都市 發展的影響，台北縣市皆存在郊區相對市中心推案競爭程度較大的現象。
此外，過去評斷推案競爭程度之大小，多以總銷金額與推案量體判斷，將 總銷金額高、量體大的地區視為推案之一級戰區，然而，從本研究之方法 卻未能支持這項說法。不動產為一束產品特徵之組合，若從多面向角度評 估，產品定位相似、產品定價相近、推案時機接近與推案距離接近，恐怕 才是真正的競爭激烈。
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l C h engchi U ni ve rs it y 第五章 結論與建議
市場分析中，透過競爭個案優缺點的比較，可作為產品定位與定價之 參考。然而，過去文獻多討論競爭關係帶來之影響，對於競爭關係的大小 缺乏清楚定義，常用競爭個案數來代表競爭程度。因此，本研究試圖多面 向量化競爭程度，建立客觀指標，以利分析。
第一節 結論
住宅為一束特徵屬性之組合，應從各種面向衡量相似程度，以窺探全 貌。個案若相似，表示具有替代性，即發生競爭關係。此外，各屬性影響 之重要性應該不一而同，需要藉由權重給予，以符合現實情況。而分析網 絡程序法在不確定競爭程度影響因素權重的情況下，能提供決策者較多資 訊，便於了解問題方案之優先順序。
本研究就供給者立場，以相似角度切入，針對產品屬性、價格、推案 時點與推案地點等四個面向，衡量不同個案彼此競爭程度，以0 到 1 之間 表示，數值越接近1，表示競爭程度越大。
利用 ANP 法求得上述四個影響競爭因子之權重分別為 26%、24%、
19%、31%，表示周圍環境相近與產品規劃相近，對於個案間競爭程度的 影響是比較明顯的，而受到不動產特性影響，推案時間的遠近對於產品間 競爭程度的影響最小。
本研究量化競爭程度，藉由推案基本資訊建立簡單模型，試圖改善過 去學術上多以單一指標衡量競爭程度，實務上多憑主觀經驗選取競爭個案 之困境。得知競爭程度的大小，對房地產供給者而言，可以輔助判斷新推 個之與其他個案之競爭關係，亦可藉由新推個案一對多之比較了解推案之 壓力，降低推案策略之不確定性，廣告宣傳經費支出亦能達到較有效率的 使用。透過地區競爭程度的分析，可了解地區之競爭結構，廠商明白地區 特性，可依自身能力決定是否進場。
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第二節 建議
本研究採用新推個案資料庫分析，資料範圍僅限於預售屋及新成屋類 型。房地產之二手市場──中古屋市場，亦屬市場上可銷售物件之大宗。
中古屋資料為個戶資料，相關資訊不若個案資料容易蒐集，故未列入本研 究之研究對象，為本研究之不足之處。建議後續研究將中古屋標的納入競 爭個案分析討論，以期使市場分析更臻完整。
另外，本研究僅以單一年度分析市場情況。隨著不動產景氣循環階段，
供給者因應之推案策略亦有不同，競爭關係是否因而有所不同？本研究之 時間範圍──2007 年 7 月至 2008 年 6 月，屬於不動產市場相對景氣階段，
建議後續研究可觀察相對不景氣階段不動產市場之競爭情形，進一步釐清 市場景氣對於個案競爭關係之影響。
最後，本研究以供給者角度出發，分析新推個案市場之競爭程度。市 場情況受供給與需求者兩方之交互作用而成，若由需求者角度，不僅相似 之個案彼此發生競爭，消費者基於預算的限制，對於不相似之個案亦可能 因抵換效果而發生競爭關係。目前供給者推案策略傾向消費者導向，建議 後續研究可嘗試結合供需雙方意見進行市場分析，改進市場分析目前多僅 能從單方面分析之困境。
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l C h engchi U ni ve rs it y 參考文獻
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二、 英文參考文獻
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Bourassa, S. C., M. Hoesli, and V. S. Peng, 2003, “Do Housing Submarkets
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