第四章 應用分析
第一節 資料來源與篩選
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l C h engchi U ni ve rs it y 第四章 應用分析
本章共三節：先說明新推個案資料之取得，接著依此計算個案間之競 爭程度，進而可觀察個案之競爭壓力，最後說明台北都會區各細分次市場 內之競爭結構。
第一節 資料來源與篩選
一、 資料來源
本研究資料包含建案屬性資料與空間資料，詳述如下：
(一) 建案屬性資料
本研究資料以國立政治大學台灣房地產研究中心與國泰建設 公司所調查之新推個案資料為主。該資料為國泰建設公司市調人 員實地調查，經由政大台灣房地產研究中心研究人員重複檢視所 建置之資料庫（簡稱新推個案資料庫）。
該資料庫自 1993 年開始全面性建置，調查對象與範圍包含台 北市、台北縣、桃竹地區、台中都會區、南高都會區等五大都會 區之新成屋與預售屋個案，調查項目包含推案建商、推案位置、
推案類型、建案樓層數、推案戶數、推案金額、推案時間、最高 與最低主力總價、最大與最小主力坪數、最高與最低議價空間等。
資料之優點為包含各季新推案住宅個案之屬性資訊，可多面向檢 視新推個案間之相似程度。
(二) 建案空間資料
空間變數為不動產之重要特性，不應忽略，然而過往研究多 缺乏空間資料之分析，實屬可惜。為了使分析結果更貼近現實情 況，本研究利用建案地址轉換成坐標資料，藉以建置空間變數相 關資訊。
雖然新推個案資料庫調查推案位置資料，但是依法規定，銷
售預售屋個案並不以取得使用執照為審核標準19，所以推案當下
19 不動產經紀業條例第四條：預售屋指領有建造執照尚未建造完成而已將來完成之建築 物為交易標的之物。
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利 用 GIS（Geographic Information System）軟體之屬性連結
（Spatial Join）功能，可計算出新推個案與公共設施間之距離。
二、 資料篩選
20 詳見 http://163.29.36.21/eGISmap/index.aspx?slang=zh-tw。由台北市政府工務局所建置。
21 詳見 http://addr.ris.tpc.gov.tw/tpcaddr/?CFID=27936&CFTOKEN=16291603。由台北縣政 府民政局所建置。
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三、 資料背景介紹
2007 年 7 月至 2008 年 6 月，因為油價飆高、物價上漲、兩岸三通、
總統大選議題發酵，公有地拍賣價格屢創新高，廠商對於未來房市持樂觀 態度，推案積極。另一方面，法拍屋增加、買方持觀望態度，景氣分數低 迷，則隱含房市醞釀降溫氣息。市場上資訊紊亂。
表9 新推案之敘述統計
地區 項目 總計 平均數 最大值 最小值
台北市
行政區 12 -- -- --
推案數(件) 248 21 35 5
總銷金額(億) 3,031 253 628 95 推案規模(戶) 9,335 777 1,487 168
單價(萬) -- 65 85 42
坪數(坪) -- 52 70 41
台北縣
行政區 18 -- -- --
推案數(件) 232 13 38 1
總銷金額(億) 2,945 164 467 7 推案規模(戶) 25,781 1,432 4,516 31
單價(萬) -- 24 40 16
坪數(坪) -- 42 59 28
從表中可知，台北縣市2007 年 7 月至 2008 年 6 月間，地區推案總量 差不多，台北市推案總銷金額較高，但台北縣推案規模遠高於台北市。該 年度台北市推案最多之行政區為中山區，共35 件個案；大安區總銷金額最 高，共 628 億，而推案規模以文山區累積 1,487 戶最多。該年度台北縣推 案最多之行政區為三重市，共 38 件個案；林口鄉總銷金額最高，共 467 億，累積4,516 戶，亦為推案規模最大之行政區。