第二章 文獻回顧
第二節 相似性相關文獻與理論
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第二節 相似性相關文獻與理論
本研究衡量競爭程度自相似度角度切入。相似度的計算，常用於資訊 管理學門，不動產領域則多應用於比較法中比較案例之選擇。本節回顧相 似個案挑選與衡量方式，以利後續競爭衡量方法之建立。
一、 相似度衡量
相 似 度 的 定 義 可 分 為 三 個 層 面 探 討 ： 二 分 法 （dichotomous）、質
（qualitative）的相似與量（quantitative）的相似（Gower, 1971）。二分法 僅討論屬性存在與否，而質的相似用於可分類為不同程度但無法排序的屬 性，不動產之產品屬性多為可分類且可排序，因此適用於量的相似衡量方 法。
Gower（1971）首先計算兩標的屬性間之差異程度，再將其標準化，
並與1 相減求得屬性分數。分數越高，表示標的間屬性越像。其公式如下：
Sijk為屬性相似度，Xi與Xj代表屬性k 之第 i、j 個對應值，Rk為屬性k 所 有樣本對應值之全距。
相似度計算技術包含階層式索引、最鄰近比較、模糊邏輯、數值分類 法等。這些方法皆是透過特徵屬性比較，差別在於比較角度之不同。有選 擇採用相似程度的相除模式，或是變異程度的相減模式者；表現方式可能 採用比例關係，亦有以矩陣方式呈現者。除了比較角度與表示形式之外，
加權與否也是差異所在，其權重方法大多選擇簡單易用的歐幾里德直線距 離加權。
相似度的計算，過去常為人詬病僅適用於單一特殊個案。因此，Lin
（1998）期望建立普遍性且有理論基礎的模型，並符合以下假設：
1. A 和 B 之間有共通點
2. 排除在 A 和 B 共通點之外的，是 A 和 B 之間的不同點。
3. A 和 B 之間的相似度，可以用方程式表示。
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4. 兩相同物體之相似度為 1。
5. 若 A 和 B 間沒有共通點，相似度為 0。
6. 若以不同角度觀察 A 和 B 之相似性，則以加權平均方式計算相似度。
因此Lin.建立相似度理論，以比率計算相似度：
簡化該數學式後表現如下：
二、 相似不動產之比較
不動產相似程度之比較，除了前節提及之最近鄰近法、逼近調整法和 明科斯基距離之外，Tanaka and Asami (2006) 建立 CSM 模型，藉由比較兩 不動產間建物屬性與空間屬性的相似度，並依屬性重要性及相似度大小加 權，求出一組具有對稱性之連續數列。其相似度計算公式如下：
ψ(Xij,Xkj)即為針對第 j 個屬性，第 i 個個案與第 k 個個案間之相似程度。當 Xij和 Xkj完全相同，其值為1，當 Xij和 Xkj完全不相似，其值為0。
案例經過加權後得出相似價格，除了達到市場區隔的效果，也可進一 步分析東京市區與郊區住宅市場結構之不同（Tanaka and Asami , 2007)。
過去將屬性特徵相減求最小差異之相似衡量方法，透過數值平方開根 號或取絕對值之處理，使結果永遠為正，方便兩兩比較，也滿足對稱性6要 求。Tanaka and Asami (2006)則是利用 tan 之特性，透過 π/4 之轉換以滿足 對稱性。不過，當變數包含虛擬變數時，必須人工檢視才能表現其經濟意 涵，為該方法使用不便之處。Tanaka and Asami 採用之方法，與過去文獻 使用方法之差異，如下表所示。
6 i 個案與 j 個案比較結果，和 j 個案與 i 個案比較結果應相同，即所謂「對稱性」。若以 矩陣表示比較結果，該矩陣即為一對稱方陣。
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表1 Tanaka and Asami 與過去常用相似比較方法之差異
過去文獻 Tanaka and Asami 比較方法表現 差異關係 比例關係
權重討論 有/無 有 虛擬變數使用 可 否 資料來源：本研究整理。
估價比較案例之選取，採用最小變異邏輯。屬性間之距離越近，調整 越小，表示與勘估標的越相似，應賦予之權重越高。然而，產品屬性為產 品定位之結果表現，其差異程度相同，並不代表產品屬於同一類型，能夠 立基於相同基礎予以比較。因此本研究採取Tanaka and Asami (2006)之邏 輯，以比例關係比較兩兩不動產，並轉換成介於0 到 1 之間之連續數列，
表示其相似性之大小。