假說研提

本節將承接文獻回顧中對於高速鐵路站區可能出現就業縉紳化現象的推論，

結合土地競租理論與級差地租，以及全球化下城市門戶形象建構與租隙理論的論 點，進一步支持和明確本研究的假說。

壹、城市土地競租理論與級差地租理論

就業縉紳化在本研究中所涉及到的樣本數據應為就業人員屬性，但是，在沒有 統計資料支持的情況下，本研究改用企業作為樣本單元，企業作為就業機會的提供 方，其在地區範圍內的組成結構對該地區的職員構成起著關鍵的影響，所以，就業 縉紳化現象，與企業有著密不可分的關係，且所有企業的經濟活動最終要落實到一 定的空間上，一旦企業在空間上進行重新選擇，將會導致地區範圍內的企業結構發 生改變，產生就業機會的變動，這直接影響該地區的職業組成結構，當職業組成結 構發生從教育和收入水準較低到較高的轉變時，將會產生就業縉紳化的現象。

企業在空間上的選擇涉及最基本的土地使用權的取得，在城市土地的供需理 論方面，可以追溯到1960 年代阿隆索（William Alonso）基於區位邊際均衡和區位 邊際收益等空間經濟學理論而提出競租理論（bid rent theory）。

阿隆索在杜能（Johan von Thiinen）的農業區位競租理論的基礎上，提出了城 市土地市場競租理論，競租（Bid Rent）是一個“意願支付租金”的虛擬概念，即 某個土地使用者（居民或企業）為競爭得到某塊城市土地（某個區位）所願意支付 的最高租金。在阿隆索的競租曲線模型中，根據城市土地的用地性質把用地劃分為 不同用途的商業用地、居住用地和農業用地，由於各種使用活動對於各不同區位願 意承擔的地租水準不同，距離市中心越近，願意負擔的地租越高；相反，距離市中 心越遠，願意負擔的地租越低，因此，在不同的經濟生產活動中，隨其支付租金能 力的高低，決定競爭使用土地的區位和不同土地的利用形態。通過分析每一種用地 的城市土地使用者之間的競爭所形成的競標地租，將同一城市地區內農業用地、商 業用地和住宅用地的競標地租函數和曲線互相重疊在一起，得到在競爭的自由市 場下所決定的整個城市的現實市場均衡地租曲線，如圖 3-5 所示(Alonso, 1960,

1964)。Papageorgiou & Casetti (1971)在阿隆索模型基礎上提出了多中心城市競租曲 線，Fujita & Ogawa (1982)在沒有事先假設就業和居住中心的前提下，構建了多中 心城市土地價值模型，城市在雙中心和三中心的地租表現如圖 3-6，3-7 所示，表 明城市在新中心出現的時候，該中心的地租會出現上漲，呈現為區域的峰值。

圖 3- 5 競租曲線（資料來源：Alonso,1964）

圖 3- 6 雙中心城市結構（資料來源：Fujita & Ogawa ，1982）

註：x 表示為城市某一地點；R（x）表示在 x 點上的土地租金

圖 3- 7 三中心城市結構（資料來源：Fujita & Ogawa ，1982）

註：x 表示為城市某一地點；R（x）表示在 x 點上的土地租金

李佳洺等（2016）基於微觀企業資料，以杭州市 2013 年工商登記資料為基礎，

對杭州市區 225134 個企業的產業空間集聚特徵進行了分析。以《國民經濟分類》

（GB/T 4754-2011）的大類為主要依據，選取 9 個具有代表性的產業類型進行對比 分析，包括4 類服務業和 5 類製造業（表 3-2）。對比服務業和製造業的空間格局 表明，服務業以下城區為中心，沿道路等經濟軸線向週邊區域擴散，而製造業的空 間格局相對來說更加分散，多中心的空間特徵更為明顯，蕭山、余杭的製造業集聚 優勢得到凸顯，下城區不再是企業密度最高的區域，而製造業的企業密度也明顯較 低（圖3-8）。

表 3- 2 九大產業類型劃分（資料來源：李佳洺,张文忠,李业锦,杨勋凤,余建辉，2016）

圖 3- 8 杭州市區服務業與製造業產業空間格局

（資料來源：李佳洺,张文忠,李业锦,杨勋凤,余建辉，2016）

為了避免服務業和製造業的整體集聚趨勢掩蓋細分產業間差異化的集聚特徵，

李佳洺等（2016）通過對 9 個具有代表性的產業在城市空間中企業集聚特徵的對 比分析，揭示不同產業類型間的差異。在對4 個不同類型服務業集聚狀況分析中，

發現資訊服務業和金融服務業集聚程度較高，集聚趨勢較為明顯，而商務服務業和 零售業集聚程度相對較低，集聚趨勢也不明顯。

杭州市區金融服務業主要集中在延安路和慶春路附近（位於上城區和下城區）， 而資訊服務業則在文三路附近（位於西湖區）和濱江高新技術開發區（位於濱江區）

出現兩個明顯的產業集聚區（圖 3-9），商務服務業的空間分佈很大程度上表現為 隨機分佈，零售業作為傳統的生活性服務業，在城市的服務業空間上整體是一個散 佈的模式。在對 5 個不同類型製造業集聚狀況分析中，發現 5 個製造業的整體集 聚程度依舊較低(李佳洺, 张文忠 et al., 2016)。

根據中國房地產行業協會發佈的統計數據顯示，2013 年 12 月交易的杭州市區 內辦公和商鋪用途的平均租金和總價較高的區分別為下城區，西湖區，江幹區和上 城區（表3-3 和表 3-4），李佳洺等（2016）發現的服務業——特別是金融服務業和 資訊服務業的集聚區位，位於杭州市上城區、下城區、西湖區和濱江區，其中濱江 高新技術產業開發區始建於1990 年，是國務院批准的首批國家級高新區，於 1996 年12 月由國務院正式批准設立，是高新技術的創新源和中小科技型企業的大孵化 器，享有國家特殊的優惠政策，明顯不符合城市土地市場競租理論假設的自由競爭 的市場和政府對這個市場完全不進行幹擾的前提，上城區、下城區和西湖區都屬於

圖 3- 9 杭州市區金融服務業與資訊服務業空間格局

（資料來源：李佳洺,张文忠,李业锦,杨勋凤,余建辉，2016）

地租較高的杭州市區中心地帶，而製造業集聚程度並不明顯，且廣泛分佈於蕭山區 和余杭區，蕭山區和余杭區位於杭州市區的北側和南側，屬於地租較低的杭州市區 邊緣地帶。故依據阿隆索的城市土地競租理論，可以發現，以杭州市區為例，其服 務業——特別是金融服務業和資訊服務業基於行業需求願意支付的地租水準較高，

而製造業相對願意支付的地租水準較低。

本研究所關注的杭州東站地區，因為高鐵站的建設，被規劃為以現代化綜合交 通樞紐中心為依託，以高端商務辦公、商業休閒、旅遊服務、居住生活功能為主體

表 3- 3 浙江省杭州市行政區辦公租金 2013 年 12 月（資料來源：中國房地產行業協會）

表 3- 4 浙江省杭州市行政區商鋪租金 2013 年 12 月（資料來源：中國房地產行業協會）

的，體現高品質、國際化、城際化、通勤化並融合多彩生活內容的城市門戶和綜合 中心，根據Papageorgiou & Casetti (1971)，Fujita & Ogawa (1982)對於多中心城市 競租理論的研究，這將帶動新興城市中心——城東新城的地租上漲，使得願意承受 級差地租（Differential rent）理論，級差地租是等量資本投資於等面積的不同等級 的土地上所產生的利潤不相同，由此產生的超額利潤和由它轉化的地租也就存在 等級差別；在此基礎至上，馬克思將級差地租分為級差地租Ⅰ型和級差地租Ⅱ型，

級差地租Ⅰ型是投入不同地塊上的等量資本，由於土地的肥沃程度不同或土地的

位置不同而產生的有差額的超額利潤；級差地租Ⅱ型是由於對同一地塊連續增加 投資從而有更高的勞動生產率而產生的超額利潤(Marx, 1981)。從杭州站的高鐵通 車，提升其周邊地塊交通地位來看，這部分追加投資所帶來的外部正向效應所產生

Curran & Hanson（2005）在對紐約市布魯克林區威廉斯堡社區的小規模製造 商的研究中發現，隨著全球城市標籤越來越成為城市身份的核心，地方政府政策越 來越支持那些迎合全球化的經濟部門，並逐漸削弱那些主要服務於本地市場的行 業，當地政策在很大程度上加大了小規模製造商的經營難度(Curran & Hanson, 2005)。Heeji Lim 等（2013）通過對韓國“清溪川流恢復項目”（Cheonggye Stream Restoration Project）的案例研究，發現在項目啟動後，該地區的土地利用變更數量 急劇增加，且大多數土地利用已轉化為商業和辦公用途，導致了工業活動的轉移， 城市競爭力報告2017-2018》中，做出了根據最有價值品牌的分佈確定的“新型全 球城市”排名，新型全球城市的“新”主要體現為在金融中心功能的基礎上疊加

然而，杭州全球化城市建構政策的落實需要資本的支持，故吸引大型開發商的 資本成為後續全球化建設的關鍵。

依據Harvey 的新馬克思主義資本迴路危機理論，資本主義在製造部門生產過 剩、造成積累危機時，過多資本必須通過空間和時間修補（spatial and temporal fix）

尋找出路。高鐵新城建設所需要的土地投資恰恰提供了過剩資本在空間上固著的 機會，導致資本進入的誘因主要體現在租隙上。

“租隙（rent gap）的概念最先由 Smith（1979）提出，Smith 假設就長期而言，

在一個擴張的都市中，土地的潛在地租將會持續增加，土地在初次開發時，固定資 本的投資密度（即地上建築物）將符合當時潛在地租的土地使用，即實際地租等於 潛在地租，在往後的發展中，由於都市擴張，潛在地租逐漸增高，但建物因破敗而 降低了實際地租，致使潛在地租與實際地租之間的間隙加大，在此種狀況下，地主 的唯一理性行為是減少投資，僅對建物進行最低程度的維護工作。因此，建物的衰 敗將加速，此更導致租隙的擴張，而租隙的擴張將使得從事土地再開發的公司有投

在一個擴張的都市中，土地的潛在地租將會持續增加，土地在初次開發時，固定資 本的投資密度（即地上建築物）將符合當時潛在地租的土地使用，即實際地租等於 潛在地租，在往後的發展中，由於都市擴張，潛在地租逐漸增高，但建物因破敗而 降低了實際地租，致使潛在地租與實際地租之間的間隙加大，在此種狀況下，地主 的唯一理性行為是減少投資，僅對建物進行最低程度的維護工作。因此，建物的衰 敗將加速，此更導致租隙的擴張，而租隙的擴張將使得從事土地再開發的公司有投