第四章、 農二十一現況發展與「傳統」都市計劃發展定位願景
第一節、 農二十一與週邊的發展現況與發展議題
驗證｀ 聰明成長 ＇的規劃理念原則與當前台灣在都市計畫之細部計畫規 範中傳統規劃與開發方式和主要計畫願景之差異性，其都市設計規劃對都市實質 環境的形塑願景仍無法有效的落實如何使公共設施系統的區位配置能兼顧合理 性、效率性與公平性，即希望從經濟面的觀點，在合理分配、最佳資源利用、平 等互惠利益、以及縮小社會差距使社會整體達成協調之經濟原則下，達到規劃目 的與都市社會整體福利最大的前提下，探討公共設施設置對都市整體開發發展結 構造成的影響，並檢視公共設施劃設標準及提供規劃者在公共設施決策面之規劃 概念及建議。
第一節、農二十一與週邊的發展現況與發展議題
本研究之農二十一計畫範圍座落區位，南鄰愛河，一號公園，博愛路西側，
大順路南側，西界中華路所圍成之區域，面積約為 16.68 公頃，其變更位置與範 圍。為凹仔底都市計劃區的最南端位置，鄰近市政府擬遷移之新行政中心，週邊 均屬於已開發地區，多年發展下來，農二十一已經成為市中心區的核心位置，長 期來地方民眾陳情變更為都市發展使用，一直未獲市政府通過，現屬農業區使 用，由於週邊地區業已作高度密集的發展使用，地方對於農二十一的開發利用壓 力高漲，地方一再陳情要求儘速開發利用(詳見圖 4-1 所示)。
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資料來源：高雄市政府都市發展局，2006，高雄市農業區檢討規劃案，城都國際工程顧問公司
§.農二十一發展現況分析
如前述農二十一週邊均屬高度發展地區，且瀕臨愛河，多年來的發展落差 形成愛河整治與農㈱舊部落的發展落差，景觀上及不協調。以下就農二十一土地 使用，建築使用，土地權屬和交通運輸現況簡要敘述如次：
一、土地使用現況
農二十一
農業區位於愛河北側，現況以農業使用6.24公頃，佔37.41%為最 多（詳見圖4-2所示），其他土地為閒置空地，供堆放垃圾、廢棄物用，幾乎已 不再從事農業生產。在周邊土地使用方面，本計畫區北側及西側鄰接住宅區，東 南側則為河道及公園設施（詳見圖4-3所示）。圖 4-1 農二十一座落位置圖
圖 4-2 土地使用現況示意圖 資料來源：同圖 4-1。
圖 4-3 周邊地趨發展現況示意圖 資料來源：同圖 4-1。
二、建物現況分析
本計畫區的建物使用現況分佈計有鐵皮屋、工廠、寺廟、住宅等，地上建物 密集共達515棟，建築構造以鐵皮屋為主，計約317棟，佔61.55%；樓高以1樓居 多，計約430棟，佔83.50%（詳表4-1、表4-2、圖4-4、圖4-5與圖4-6）；屬合法 建物者僅計33棟，合法建物土地面積計3,550.58 m2，其他均屬非法建物。
表 4-1 建物結構現況統計表
建物結構 棟數 比例（%）
磚造 124 24.09
鐵皮造 317 61.55
鋼筋混凝土造（RC） 73 14.17
木造 1 0.19
合計 515 100.00
資料來源：同圖4-1。
圖4-4 建物結構分布示意圖 資料來源：同圖4-1。
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表 4-2 建物樓層現況統計表
建物樓層 棟數 比例（%）
1樓 430 83.50
2樓 63 12.23
3樓 22 4.27
合計 515 100.00
資料來源：同圖4-1。
圖4-5 現況樓層分布示意圖 資料來源：同圖4-1。
圖4-6 合法建物分布示意圖 資料來源：同圖4-1。
三、土地權屬
計畫區土地面積16.68公頃，土地所有權人共計321位。其中公有土地面積約 2.38公頃佔14.27%，私有土地面積約14.30公頃佔85.73%（詳表4-3、圖4-7）。
面積集中在100m2以下之土地所有權人共有144位，佔44.86%居多，可知產權分佈 較為分散。經查本計畫之土地公告現值約8,000元/ m2。
土地所有權人 面積（公頃） 百分比（%）
公 有 土 地
高雄市 0.65 3.90
中華民國 1.73 10.37
小計 2.38 14.27
私 有 土 地
台灣電力股份有限公司 0.01 0.06
唐榮鐵工廠股份有限公司 2.75 16.49
私有地主 11.54 69.18
小計 14.30 85.73
合計 16.68 100.00
資料來源：同圖4-1。
圖4-7 土地權屬分布示意圖 資料來源：同圖4-1。
四、交通系統分析
（一）、計畫區周邊交通運輸及道路系統
本計畫區周邊之主要聯外道路係以中華二路、大順一路、博愛路為主，其道 路寬度分別為60公尺、30公尺、40公尺(詳見表4-4)。經由(表4-5)得知各路口行 車方向之交通量與道路服務水準，中華路與大順路口大部分方向之路口服務水準 大致能達到C級以上之水準，而博愛路與大順路口則大部分方向均為E級服務水 準，可見此路口為交通擁塞路口。但評估結果計畫區內已無南北之主要計畫道路 劃設需要。
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表4-4 基地周邊主要道路特性表
道路名稱 道路層級 計畫寬度(M) 開闢情形
中華路 聯外道路 60 已開闢
博愛路 主要道路 40 已開闢
大順路 主要道路 30 已開闢
資料來源：同圖4-1。
表 4-5 基地周邊道路交叉路口服務水準一覽表
路口名稱 臨近方向
上午尖峰 下午尖峰
尖峰流 量
平均停 等延滯 (秒/車)
服務水準 尖峰流量
平均停等 延滯(秒/
車)
服務水準 中華路與
大順路口
東 1182 42.56 C 705 56.24 D 南 2717 24.32 B 3457 28.36 B
西 - - - - - -
北 3521 27.32 B 2944 32.42 C 平均 - 28.65 B - 32.81 C 博愛路與
大順路口
東 1017 50.83 D 1157 46.38 D 南 2274 48.52 D 2786 75.51 E 西 1448 74.12 E 1107 53.29 E 北 2200 59.47 D 2742 65.82 E 平均 - 57.62 D - 64.62 E 資料來源：同圖4-1。
（二）、大眾運輸系統
本計畫區西側中華二路沿線有高雄市0南、0北、205號公車；東側博愛路則 有高雄市24及301號公車；北側大順一路則有0南及0北號公車駛經本計畫區。每 輛客運公車運量可達64人，其服務時間及路線(詳見表4-6)。俟民國96年本市捷 運通車後，本計畫區將可透過公車，向東與捷運紅線、向南與捷運橘線、及輕軌 接駁。另配合愛河觀光旅遊線發展，未來亦將設觀光渡輪站，可疏解休憩旅次。
道路名稱 路線 班次時間 起迄點 公司 起迄時間 中華路 0南 20~30分 鹽埕站→鹽埕站 市公車 6：20~22：20 中華路 0北 20~30分 鹽埕站→鹽埕站 市公車 6：20~22：20 中華路 205 10~30分 加昌站 → 火車站 市公車 6：00~22：20 博愛路 24 15~20分 金獅湖站 → 火車站
→ 金獅湖站 市公車 6：20~22：00 博愛路 301 15~20分 加昌站 → 火車站 市公車 5：55~22：10 資料來源：同圖4-1。
五、發展議題
依據內政部訂定農業區變更審議規範，農業區之檢討，應依據農業發展及未 來都市發展需要檢討之。從上述現況分析，農二十一大部分均已失去農業使用機 能，變更作都市發展使用極為迫切。茲就本研究地區發展議題分析如下：
1、 依「都市計畫定期通盤檢討實施辦法」第 31 條暨「都市計畫農業區變更使 用審議規範」規定，農業區應依下列規定檢討之：本案農業生產機能已衰退，
土地閒置而妨礙土地使用效率。本研究農業區變更範圍之土地面積約 16.68 公頃，依據現況調查，該農業區作為農業使用之土地面積僅佔總面積的 37.41%，其餘 62.59%之土地皆為閒置或遭非法佔用，其農業生產機能已逐漸 衰退。
2、 依據高雄市主要計畫指導，應配合周邊發展情形提供發展腹地
依據民國 85 年 11 月 1 日公告實施「擴大及變更高雄市主要計畫通盤檢討案」
規定，本研究農業區係配合主要計畫之指導，作為未來周邊發展預留之腹地。
考量本案周邊現為高度發展之住宅區、商業區，並有高雄美術館、美術公園、
農 16 計畫區、內惟埤文化園區特定區、愛河觀光遊憩區等重要建設，就都市 發展趨勢而言，本研究農業區應配合調整都市計畫，以因應周邊之發展趨勢。
3、改善環境品質並提高土地使用效率與價值
本研究農業區大部分土地長期荒廢、雜草叢生、管理不易，嚴重影響都市景 觀及環境品質，透過整體規劃開發，協助政府無償取得公共設施用地以改善 基地環境、增進周邊生活機能，可積極促進土地有效利用，有利都市建設及 市政之推展。
4、愛河發展觀光，以及週邊重大建設的投資，農二十一此一落後發展地區的檢 討規劃至為迫切。
5、本研究地區，建物密集，公私有土地佔用情形嚴重，協調不易，地上物補償 過高，地主期待土地增值殷切。經由高雄市政府委外顧問工程公司進行土地 開發評估，以市地重劃，區段徵收或者都市更新評估，開發財務計畫均屬不
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可行1。因此，對於本研究地區之開發需要更為細緻的研究解決方案，提出具 備開發可行性的規劃方案。
6、農二十一著重在規劃策略的提出
本研究區農二十一之周邊土地使用週邊鄰接住宅區，屬高度發展之住商環 境，北側土地農 16 區段徵收開發區，並規劃為凹子底副都心，現況土地使用 更待更新之整體發展。本研究將持續的針對於都市計畫之細部計畫規劃整體 開發之公共設施劃設標準作深入的探討，並且著重在規劃策略的提出。
7、合理、平等互惠以健全都市規劃設計整體發展
合理分配、最佳資源利用、平等互惠利益、以及縮小社會差距使社會整體達 成協調之經濟原則下，以供未來在推動實施都市土地整體開發時之參考依 據，並能實現都市計畫之細部計畫規劃目標與健全都市規劃設計整體發展。
1 參見高雄市政府都市發展局，2006，農 21 開發可行性評估簡報。
第二節、 農二十一發展定位檢討--在愛河觀光流域發展遠景之定位
城市的誕生與發展，蘊含著深厚的風土人文內涵與意義，藉由城市的閱讀與 解析，可以理解一個城市空間構成的方式，及其背後所隱藏的社會、政治、經濟 運作的模式與機制。高雄都曾經期許成為亞太的營運中心，這個城市在歷經過去 數十年的城市競逐過程後，發展出獨特的城市紋理與風貌。在不同的時間剖面、特定的社會歷史脈絡中所形塑、累積的城市文本，經由城市治理的策略，透過都 市設計的想像來重塑、轉化城市空間文本形式，因而賦予城市營造新的寫作方式。
高雄位於台灣西南部，西臨台灣海峽，南接巴士海峽，位於亞洲太平洋經貿 航線的中心點，1998 年積極推動「城市美學」的改造與建構，思索城市轉化的 方式。城市光廊成功地結合在地藝術家、以光作為表現的主題，創造了嶄新的視 覺環境，改變了市民與城市空間的互動模式。「城市美學」由城市光廊開始營造，
而後將其經驗延伸至愛河流域的水岸空間等城市空間，營造項目包含「市民藝術
而後將其經驗延伸至愛河流域的水岸空間等城市空間，營造項目包含「市民藝術