結論

在此背景下，台灣的都市計劃的實施，在已經出現計劃願景目標和現實脫 節的問題下，復加上永續發展的議題，讓都市計劃的規劃面臨了規劃典範轉移和 計劃過程與開發機制重整的壓力，所需面對的挑戰也更為嚴酷。本研究有鑑於 此，經由回顧傳統都市計劃的演變暨透過美國「聰明成長」的規劃原則，應用在 高雄市農二十一計劃區的細部計劃擬定規劃模擬，有效地將永續發展願景結合到 細部計畫之擬定規劃與開發機制當中，研究顯示聰明成長的規劃原則與概念應用 到台灣的都市計劃係屬可行，研究成果可以提供實務規則開發參考。

第一節、 結 論

從歐美傳統都市計劃過程與規劃程序的回顧，並參酌聰明成長的理念，規 劃原則和規劃邏輯與技術。本研究發現，依據都市計畫法都市計畫定期通盤檢討 辦法規範的細部計畫擬定與規劃過程和發展現況脫節。都市計劃規劃過程的都市 設計，開發許可和實質開發的操作手順錯誤，缺乏公私開發部門利害關係人的協 力整合共識，計畫目標與遠景和市場開發，社區實質發展無關，在永續發展理念 和實踐上缺乏創新的觀念，這些都是造成當前台灣凌亂的都市景觀與惡劣的都市 生態環境品質的原因。本研究經由文獻回顧與模擬操作「聰明成長」的規劃原則，

並引用都市更新的開發方式，獲得以下結論，茲概述如次：

140

一、「聰明成長」(Smart Growth)規劃原則應用，可導入台灣傳統性都市規劃 「聰明成長」(Smart Growth)規劃原則應用，啟示了永續發展與永續經營的 平衡概念，可以導入台灣的傳統性都市規劃。無論從3D的規劃設計手法，從主要 計劃土地使用定位之後，應將都市設計與開發市場的建築類型結合，並落實到土 地細分（或者地政機關稱之為土地分配）和後續的發照建築與分區管制。土地細 分具備多樣化的規模尺度並非錯誤，而是需要就不動產開發市場和地主以及政府 規劃開發、建管部門整合，並需要現有次序的安排與周詳計畫。從本研究結論指 出，欲達成兼具市場開發可行和永續發展的遠景，需要參與開發過程的利害關係 人（stakeholders），包括政府部門的都市規劃，土地開發，建築管理，以及社 區地主，開發商的共同參與，並將開發計畫事先溝通，達成共識，才能確保計畫 目標願景，切合市場需求與環境品質的控制。

（一）主要計劃可以結合永續發展的願景

作為細部計劃擬定依據的主要計劃，在計劃願景目標上，銜接聰明成長的概 念，作密緻規劃，應用運輸取向和複合使用的概念，可以結合到台灣的都市規劃 與開發機制，同時可提昇土地使用效益，朝向永續發展的願景。

（二）細部計劃的計劃人口推算基準應以“戶量＂為基準：

細部計劃實施主要計劃理想的工具，在規劃的檢討上，計劃人口係受從主要 計劃的產業發展與人口成長推測而得，並分配到各細部計畫區計區。在進行細部 畫規劃與檢討時，細部計劃的計劃人口估計係從細部計劃的都市發展用地，如住 宅區，商業區的總面積換算容納人口。並從供需檢核的計劃人口來配置公共設 施。在推演過程係以每人持有樓地板面積 35 平方公尺換算住、商總樓地板面積，

得到總容納人口。如此推估的結果係以總樓地板面積全額開發作為估計。依容納 人口決定的計劃人口估計過高，將產生二種結果；其一，和通盤檢討標準比較，

公共設施都未達法定標準；其二，在新開發區將造成公共設施用地劃設過高，從 而影響開發財務可行性，以及無以管控環境品質。因為規劃基準產生問題，無法 在事後以都市設計或者開發許可，建築管理等手段導正。透過「聰明成長」的細 部計劃係在主要計劃在結合 TOD+MXD 的概念下，規劃空間結構佈局，同時落實到 建築類型的確認下，以戶量（household）推算容內人口，再預估獎勵容積彈性 區間作為計劃人口，在計劃環境品質上較容易獲得管控，開發實務上也較可行。

二、 細部計劃的規劃程序和內容應該整合都市開發部門分工

傳統都市規劃尤其是高雄市規劃，在細部計劃層次才進行都市設計與開發許 可，開發程序中又缺乏建築類型的規劃，亦無「土地細分條例」，僅有土地分配 的土地開發操作。在土地使用分區已經變更，已有住商分區，建蔽率與容積率，

土地分配又未配合都市計劃願景目標之下，土地開發完竣，發照建築前的都市設 計審議或者開發許可審議，造成建管法令與都市設計的衝突，也提高了地主與開 發商的交易成本，同時開發量體和建築類型係由開發商依照市場狀況決定。這個 事實解讀了台灣都市景觀的混亂原因。解決之道，應該參酌「聰明成長」的規劃 原則，在主要計劃完成後，即進行都市設計，將都市開發部門的利害關係人（都 市計劃，土地開發，建築管理，社區地主以及開發商）整合，進行品質協議，確 認新開發社區的活動匯集中心，協商確認建築類型與土地細分規模與都市設計規 範之後，才進行放樣到細部計劃，結合土地開發和建築管理規範。透過本研究結 果顯示進行如此的整合係屬可行，符合當前法令規定，切合全球化的都市計劃整 合趨勢，並契合市場需求。

三、 應用「聰明成長」的概念，結合現行細部計劃體制可以創造土地使用效益 透過「聰明成長」的土地複合使用、密緻發展的都市設計來建構都市永續發 展願景。並可以應用3D的規劃技術創造土地使用效益，在規劃技術上，除整合都 市設計，建築類型，土地細分之外，在居住密度與強度的規劃指標方面，修正現 行「成正比的均質建蔽率，容積率關係」，轉換為「成反比的異質建蔽率，容積 率關係」，可以創造多樣化的住宅類型組合之外，亦可豐富開發計劃的選擇，讓 開發計劃更有內容。研究顯示在法令規定，土地開發財務分析以及不動產市場均 屬可行。透過「聰明成長」的公私協力關係，可以管控環境品質，朝向永續發展。

依照現行都市新市區開發體系中，都市設計規劃的法源位階低於土地分配作業的 法源（平均地權條例），法規實務上都市計劃、地政與建築管理是分立的，無法 整合。故造成開發管制作業位序上的倒置（土地分配作業先於都市設計規劃或者 不遵守都市設計規範）。是故，為使新市區都市規劃提案的實質環境開發願景得 以落實、開發管制內涵及作業程序得以銜續，應進行開發體系法源依據的調整，

使都市設計規劃的都市計劃、地政與建築管理整合同時作業，以確立開發管制機 制間的作業位序關係，因而創造土地使用效益。

142

四、彈性整合現行細部計劃的規劃與開發體制係屬可行

國內傳統都市計畫的規劃分析方法，受限於平均地權的土地開發規範，又因 為都計、地政、建管垂直分工緣故，造成永續發展願景的落實不易，建築環境品 質低落。從本研究農二十一計劃區應用傳統細部計劃的規劃與開發來看，無論從 區段徵收、市地重劃，開發評估為財務不可行，以及無法達到品質協議。但透過

「聰明成長」的規劃原則與都市更新條例加以修正，實施容積率獎勵、地價稅賦 減免以都市更新「權利轉換」規劃開發方式進行品質協議。無利潤之臨界點約為 1,200 戶量體（約 60,000 建坪）則為一大門檻。但開發商如以(case1.)超多戶 數 (Max.)：5,000 戶、超大利潤約有 20％≒200,000 萬元利潤。(符合容積獎勵、

稅賦減免可行。但過多戶數不符合計畫人口數)。開發商如以(case2.)戶數 (Med.)：3,000 戶、約有 15.5％≒157,750 萬元利潤。(超出計畫人口數、但財 務評估、使用強度與永續願景、容積獎勵、稅賦減免，實務上可以執行)。由上 述可知；應用「聰明成長」的規劃原則概念，結合現行傳統的都市計劃細部計劃 體制，朝向永續發展願景、生態都市的規劃操作，係屬可行，且符合都市計劃法，

通盤檢討辦法，都市更新條例，以及高雄市主要計劃通盤檢討中有關現行都市新 市區開發體系、開發管制機制回饋負擔比例等規定，可以實現於高雄市農二十一 計劃區。

五、應用都市更新充實傳統整體開發工具係屬可行

從都市計畫法、土地徵收條例等相關的法規分析當中，可以發現目前的都市 計畫細部計劃體制之整體開發仍是以區段徵收與市地重劃兩種方式為主，且在公 共設施負擔比例方面有所限制，導致整體開發案件一旦遇到種種問題就會擱置不 理。例如，本研究農二十一計劃區座落於市中心區，因為都市發展趨勢的轉變，

地價墊高或者為違佔戶過多時都將影響整體開發的推動。因為都市發展趨勢的轉 變，對於整體開發來說，不管是在規劃或是執行上，都產生相當程度上的影響，

例如︰人口成長趨緩，代表著土地需求的下降，也影響到整體開發的規模與必要 性；產業結構的調整，也影響到整體開發在計畫管制上的調整，包括土地使用分 區、使用規模、使用強度等等的規範；另外，新觀念「聰明成長」的策略規劃引 進，像永續發展、生態都市等觀念不斷的更新演進，對於整體開發的目標與方法 上也應納入規劃當中。這些諸多的影響，將引導整體開發有更多不同的思考方向

例如︰人口成長趨緩，代表著土地需求的下降，也影響到整體開發的規模與必要 性；產業結構的調整，也影響到整體開發在計畫管制上的調整，包括土地使用分 區、使用規模、使用強度等等的規範；另外，新觀念「聰明成長」的策略規劃引 進，像永續發展、生態都市等觀念不斷的更新演進，對於整體開發的目標與方法 上也應納入規劃當中。這些諸多的影響，將引導整體開發有更多不同的思考方向