第五章 、 應用「聰明成長」的規劃原則在農二十一案例模擬與評估
第二節、 建議與繼續研究事項
綜合以上各章節中對於都市計畫細部計畫整體開發內容的探討，可以歸納出 下列幾點繼續研究事項：
一、建 議
（一）研修都市計畫細部計畫法賦予都市土地開發更多元化的實施方式
都市計畫法應研修增加多元化開發方式的法令依據，如：對開發許可與 都市設計給予明確的法律定位，及規範相關實施內容與作法；容積移轉規定 的限制條件應有所調整；並納入都市更新的彈性開發機制，使都市設計規劃 的都市計劃、地政與建築管理整合同時作業，以確立開發管制機制間的作業 位序關係，發展權控制於法令中的作法與內涵等等規定。讓都市土地開發依 地區特性之差異有更多的永續發展之開發方式選擇，並且可以更有彈性的解 決整體開發所遭遇的問題。
（二）實際推動數個整體開發案件作為示範
針對目前所有的整體開發案件予以分類，篩選數個具有代表性的整體開 發地區作為示範，並引進新觀念「聰明成長」的策略規劃，永續發展、生態 都市等觀念不斷的更新演進，對於整體規劃開發的目標與方法上也應納入規 劃當中。一方面可以檢視政府的解決方法是否具有實際的效力；另一方面可 以提升各地方政府的信心，並且能充分的了解該如何解決整體開發的問題，
以積極態度面對。
（三）加強各地方首長或相關單位首長對永續遠景的都市發展政策再教育 針對各地方首長或局處的首長，施以一些都市發展的教育課程，使各縣 市都委會新進之委員就都市法令及都市發展政策辦理講習，建立良好的溝通 管道與平台，藉以瞭解中央與地方彼此對政策和法令的意見；亦可以使各縣 市都委會委員對於新修訂之法令及縣市首長政策發展方向有充分的了解，減 少因不熟悉不了解所可能產生的問題。讓首長們了解中央政府都市發展政策 的內容，訂定各縣市的都市發展政策；且加強對達成永續發展遠景的都市發 展政策功能與內涵的認識，有全球化、永續知識遠景、目標與策略，不是單 純關心都市計畫變更。
（四）重新檢討細部計畫整體開發與其他都市發展地區劃定之需求
各縣市政府除了應該重新檢討細部計畫整體開發地區的問題之外，甚至 應該涵蓋其餘都市發展地區，因為台灣人口零成長已將來臨，部份都市計畫 地區的計畫容納人口大幅超出未來發展需要，所以現有尚未開發之整體開發 地區與都市發展地區應一併的重新予以檢討，降低土地資源的浪費。
（五）「聰明成長」之3D規劃邏輯、TOD+MXD規劃政策，應落實到都市發展政策與 規劃邏輯當中
在細部計畫都市發展規劃政策的內容中，「聰明成長」的3D、TOD+MXD 規劃政策是相當重要的部分，包含政府的都市發展方向，各種土地使用發展 的總量、開發的方式等等，具有指導都市計畫與都市土地開發的功能，是不 可或缺的項目。除都市土地使用規劃、都市成長管理與策略發展地區的作法，
可藉由彈性的應用「聰明成長」3D、TOD+MXD規劃政策，避免因為僵硬的規定 而侷限處理的空間。
（六）應用都市更新開發方式，解決整體開發地區土地所有權人、違建戶之問題 高雄市農二十一因基地週邊地區業已作高度密集的發展使用，長期來地 方民眾陳情變更為都市發展使用，且正位於愛河水岸發展觀光，以及週邊重 大建設的投資，此一落後發展地區的檢討規劃至為迫切且開發利用壓力高 漲。公部門應展現公權力，應用多元配套方案方式，讓違建戶及屬地不大之 地主選擇現金補償，遷住國宅，或者參與合建，有效率出面安置。或可在計 劃區提撥都市發展用地，部份出售來作為清償違建戶與部份地主之補償金，
部份基地作為都市更新開發方式，既可解決現行高雄市農二十一都市新市區 開發案在財務與地主意願無法解決而延岩不前，以解決都市新市區整體開發 而無法銜續的窘況。
（七）都市細部計畫新市區開發應具備多元化之內涵機制
在現今人口成長減緩、產業結構改變的都市發展趨勢下，因為環境與觀 念的改變，使得都市計畫區的開發行為，需要有更嚴謹的規範。由過去的零 星式或蛙躍式的開發型態，轉而以整體開發方式所取代，其最主要的原因是 以整體開發方式推動都市土地的開發可以全面的衡量地區公共設施需求的供 給，滿足地區發展的需要，並且能規範開發行為所產生的外部成本予以內部 化，使開發行為對地區的衝擊降至最低，以利都市機能之健全發展。
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（八）進行不動產開發部門的市場習性研究，並將之納入都市規劃過程
對於不動產開發部門的市場習性研究至為重要，應該將之導入都市開發 部門的規劃開發過程中，促使公部門對不動產開發市場有所體驗與認識。鼓 勵私人部門提案，讓政府部門審議的開發許可制度的催生建立，涉及許多專 業規劃、設計與開發部門專業的能力，需要政府部門來協助並提供獎勵機制 的設計，否則都市新市區之開發則難以推動。本文研究發現整體開發原則並 非「萬靈丹」。在經濟環境景氣好的時候，公、私部門都願意參與投資開發。
但是，一遇到經濟環境景氣不佳時，財務計畫的風險提高，相對的就沒有人 願意投資，尤其是像整體開發的案子，投資金額往往相當龐大，且問題複雜。
所以成為目前台灣所遇到共同的問題，即卡在不知道該以何種方式繼續推 動，不是在計畫書中決定了開發方式就可以順利執行。不僅是對目前整體開 發所衍生的各種問題有「治標」的效果，更希望能有預防未來產生問題的可 能，進而真正達到「治本」的效果。公部門應展現公權力與制訂政策，鼓勵 私部門擬訂整體開發規劃計畫書，已達成公、私部門(partnership)共同合作 參與投資開發機制。此方案可提供做為未來都市計畫細部計劃整體開發作業 之參考依據。
二、繼續研究事項
都市開發系統涉及事項至為繁重，本研究僅達拋磚引玉之故，其有未盡 事項，尚待有志者繼續研究，茲建議如下：
( 一 ) 建蔽率、容積率的規劃配置邏輯，應視新開發區周邊的既成社區發展狀 況與計畫人口數而定，如何和建築類型、土地細分和建築管理配合，其邏 輯性更需要進一步的檢討研究。
( 二 ) 土地細分規模涉及地方的「可支配所得」大小與開發財務負擔能力，其 一式（原規劃）的土地細分規模，不利於市場開發。規模過大，又影響中 低收入戶的居住權力。規模過小，又未必符合市場需求，是必須透過計畫 區的地方特性，並結合「可支配所得」水準，做好量化的配置和規劃。故 需要進一步研究修正。
( 三 ) 土地使用之規劃過程，將要如何整併都市設計、都市計劃、土地開發與 建築管理的程序，更需要公部門進一步的檢討修正研究。因在日據時代此 三個部門是三合一的合作協力單位，當前全球化的趨勢下，都市開發部門
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係為水平式的整合，事故；必需透過職權整併或行政協調，或為鼓勵私人 開發部門承擔起責任，讓政府部門僅作政策制訂與審議工作等等。深入事 宜皆有待進一步的檢討研究。
參考文獻
【中文參考文獻】
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