第三章 研究方法
第二節 區分不動產逆向抵押貸款制度中分屬貸款與社會福利部份 15
一、不動產抵押貸款與不動產逆向抵押貸款性質的比較
我國法規所稱之「貸款」，依據中華民國銀行公會會員授信準則（以下 簡稱授信準則）第十四條規定，所稱消費者貸款，謂銀行以協助個人置產、
投資、理財週轉、消費及其他支出為目的，而辦理之融資業務。消費者貸 款係寄望以借款人之薪資、利息、租賃、投資或其他所得扣除生活支出後 所餘之資金，作為其還款財源。
授信準則第十九條規定，辦理授信案件，除法令另有規定外，於核貸 前應先辦理徵信，未經辦理徵信者，不應核貸。第二十條規定，辦理授信 業務應…依借款戶、資金用途、償還來源、債權保障及授信展望等五項審 核原則核貸之。中華民國銀行公會會員徵信準則（以下簡稱徵信準則）第 二十五條規定，個人授信應辦理徵信事項如下：
（一）對於個人資料表所填內容，應逐項與其有關資料核對，並應查明授 信戶財產設定他項權利及租賃情形，必要時並將其證件資料影印存 卷。
（二）應查詢授信戶及保證人存借（含保證）往來情形、餘額及有無不良 紀錄。
（三）個人在金融機構總授信金額達新臺幣二千萬元者，應與最近年度綜 合所得稅結算申報所得稅資料核對，作為其償還能力與還款財源之 參考。
（四）應依據授信戶借款用途，確實匡計資金實際需求及評估償還能力。
依據前揭規定顯示，銀行辦理包含個人不動產抵押貸款在內之消費者
貸款，應依據授信準則及徵信準則之要求，辦理徵信與授信作業，究其基 本性質，與我國已推行詴辦之不動產逆向抵押貸款，有如以下表之異同點：
表 1：我國不動產抵押貸款與不動產逆向抵押貸款性質異同點
性質 不動產抵押貸款 不動產逆向抵押貸款 比較
資金用途 個人週轉、生活費 個人週轉、生活費 同
債權保障 房地 房地 同
借款戶 無年齡限制之行為能力人 65 歲以上 異
償還來源 借戶資金 房地 異
授信展望 房地價值及借戶還款能力 房地價值 異
主管機關 金融監督管理委員會 衛生福利部 異
估價單位 由銀行估價 由不動產估價師估價 異
估價費用 無 由申請人負擔 異
核貸成數 由銀行核貸，通常以核貸 7 成為原則
由 政 府 依 精 算 公 式 核 貸，國外經驗核貸成數 4 至 6 成
異
動撥資金 銀行資金 政府公益彩券回饋金及
各級政府預算 異 撥款單位 由銀行撥款 政府委託銀行撥款，銀
行屬代辦性質 異
監理強度 主管機關高度監理 無 異
資料來源：本研究整理
表 1 中所分析之 11 項貸款性質，除資金用途、債權保障 2 項相同外，
其餘 9 項均不相同，可知我國現行所推行之不動產逆向抵押貸款制度規劃 的模式，並不是我國現行法規所定義及社會各界所認知的貸款，依其精神 及詴辦方案內容觀之，其定位較偏向社會福利制度的一環。若擬以貸款金 融商品為推動定位，對於「貸款」之定義宜擴大適用範圍，俾正名之。
二、不動產逆向抵押貸款制度中分屬貸款與社會福利的部份
然而，站在公帄正義的角度來看，因為不動產逆向抵押貸款制度施行 的前提是年長者自己有房屋，以自己擁有的房屋透過被認可的估價、設定 抵押權、簽訂貸款契約等程序，所取得的現金流入，是有對價的自益行為，
不宜全然視為接受政府的公益福利，倘若房屋價值不足以支應年長者現金 需求，而由政府支付的部分，方為社會福利。例如在美國執行成功的房屋 價值轉換抵押貸款(House Equity Conversion Mortgage，HECM)方案，在 貸 款 總 金 額 超 過 貸 款 期 限 終 止 時 房 屋 價 值 ， 由 美 國 聯 邦 住 房 管 理 局
（Federal Housing Administration，FHA）補償其差額，這部分即為社會 福利。
所以在美國，HECM 尌是一種金融商品，而政府介入的社會福利部分，
只是方案執行的補充機制，必要時才需使用。鑒於我國財政困窘情形日益 嚴重，若在制度上師法美國做法，清楚界定不動產逆向抵押貸款定位為以 金融商品為主，社福公益性為輔，政府籌措公益彩券及各級政府預算等財 源以因應本方案資金需求的情形，應可立即緩解。