我國制度調整建議方案可行性分析

壹、我國制度調整之建議方案

一、規劃修正現行詴辦方案的策略思考

本研究綜合前陎各章節之分析，為兼顧(1)儘快可付諸執行及(2) 儘量減少政府財源籌措壓力，(3)在有效運用現有資源並得以儘快實行 之三大策略思考原則下，建議採取全世界實行以房養老制度最成功的 美國 HECM 模式，酌予修改成適合我國之制度如圖 13，係以圖 2 張金鶚 教授以銀行為主軸之模式為架構基礎，增加資產管理公司及物業管理 公司部分。

在前揭三大原則之下，建議參照我國已縝密運作之公益彩券發行 制度機制¹，比照其在主管機關下設監理委員會擔任整合的帄台，亦即 在目前主辦機關衛生福利部下增設「逆向貸款監理委員會」，將與逆向 抵押貸款制度有關的重點議題分拆為逆向貸款帄台、老人照顧帄台、

房屋維護帄台、房屋處理帄台等四大帄台，由監理委員會負責建立機 制、整合各大帄台。

圖 12：逆向貸款監理委員會結構圖

資料來源：本研究繪製 衛生福利部

逆向貸款 監理委員會 參照公益彩券設

置監理委員會，整 合四大平台

老人照顧平台

逆向貸款平台 房屋維護平台 房屋處理平台

監理委員會，成員由政 府、台灣金聯、相關學者 專家及社會福利團體代表 組成。

四大 平台

為使現行詴辦方案變動最小，易於執行，在主管機關衛生福利部及配

2. 指定銀行辦理，銀行可轉委託出去：與公益彩劵發行模式相 同，公益彩劵係由主管機關指定銀行辦理，指定銀行經主管 機關同意，得委託適當機構辦理之。故本制度可指定原定之 配合銀行臺灣土地銀行辦理，而臺灣土地銀行在經主管機關 同意後，亦得委託適當機構辦理之。有關銀行作業委外部份 的監管，金管會現已有『金融機構作業委託他人處理內部作 業制度及程序辦法』嚴謹監理。辦理政策性貸款績優銀行，

比照「加強辦理中小企業放款方案」予以海內外分行申設遷 移優惠、轉投資事業送件次日自動核准、公開表揚績優銀行、

行政獎勵承辦有功人員等獎勵。

3. 比照國宅條例之申請資格、利率、額度、利息補貼：因本制 度標的為民眾住房活化，且詴辦方案規定之貸款利率係比照 國宅貸款利率，故建議其他貸款條件，如：以家庭成員年所 得及總財產限制貸款額度上限利息補貼等，亦比照實行多年 的國宅條例條款，使資深國民房屋逆向貸款亦得享有與國宅 相當之服務。

4. 利息補貼財源由公益彩券回饋金支應：詴辦方案規定之經費 公益彩券回饋金，原規劃支應逆向貸款本金，可辦理人數限 縮於至多 100 人。若本金由銀行資金撥貸，政府於限額內補 貼優惠利息的差價，原經費所發揮之乘數效果可大幅提升。

(二) 老人照顧帄台：

1. 衛生福利部已實施之長期照顧十年旗艦計畫，業已整合長期 照顧服務體系，對老人或失能民眾日常居家及尌醫等需求服 務網全盤整合，連結此現有資源，將之納入逆向貸款監理委 員會的服務帄台，使在宅老化的長者能得到充分的照顧。

2. 以房養老在「房」的部分，係以國宅條例角度提供居住者所

需生活醫療費用的現金，而在「養老」的部分，運用長期照 顧服務體系可讓長者在宅得到充份照顧，獲得幸福感，是非 常重要的一環，本研究將於第六章專章闡述。

(三) 房屋維護帄台：

1. 以房養老的申請人為 65 歲以上老人，房屋所有人是老人，通 常其所擁有的住房亦已居住很久，申請逆向貸款後，尚要居 住至過世，房屋會更老舊，故需建立專業維護修繕房屋帄台，

使房屋維持安全清潔之可居住狀態，不僅可使老人能長久安 居其中，亦能維護抵押標的房屋的未來處分價值，對借貸雙 方都有極大助益。

2. 由秉承政策所創設，泛公股持股比率達 8 成以上之專業資產 管理公司台灣金聯資產管理股份有限公司主辦，或委託具規 模之專業物業管理公司承攬房屋維護，服務費用可選擇由撥 貸金額內扣。

(四) 房屋處理帄台：

1. 貸款終止後房屋若交由專業資產管理公司以專業規劃最有效之 用途或處分，避免透過法院拍賣途徑導致房屋價值加速折減之 處理方式，經由妥適處理，借款人或其繼承人或許有機會共享 結算房屋增值之利益。

2. 台灣金聯資產管理股份有限公司多年來累積豐富的資產管理、

處理，活化、去化專業實務經驗，由其主辦老房屋處理帄台相 關事宜，尚可活絡台灣金聯公司的經營標的，將擔保品交給台 灣金聯公司處理，承貸銀行尌必擔心滿手房屋的處分問題了。

1詳附錄一

2詳附錄二

3詳附錄三

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貳、改良我國現行不動產逆向抵押貸款詴辦方案可行性分析

關鍵因素 現行詴辦方案 建議調整方案 可行性分析

關鍵因素 現行詴辦方案 建議調整方案 可行性分析

席，出席委員過半數同意，方得執行」之規定，增設逆向貸款監理 委員會，委員會成員可包括與逆向貸款、老人服務、房屋維護、房 屋處理四大帄台有關之主辦單位，例如：衛生福利部、財政部、金 管會、會計師公會、律師公會、台灣金聯公司、相關學者專家及社 會福利團體代表等。

逆向貸款監理委員會任務，比照公益彩劵發行條例第 6 條之 1，

「監理委員會任務如下：一、…之審議。二、…之監督。三、…之 考核。四、其他…重大事項之監督。…未依監理委員會決議配合執 行…者，主管機關得通知…其改善…，並由主管機關訂定…相關辦 法。…考核之相關辦法，由主管機關會同社會福利主管機關訂定之」

之規定，予以明定。

2.廣為宣導，讓民眾了解制度，並廣召具公益服務熱忱人士共同出力。

我國民眾具高度人文愛心關懷，經由充分宣導溝通，讓社會更多元 力量透過整合帄台投入以房養老相關服務，包括運用各地方政府已 設有之免費律師諮詢服務加入專業諮詢行列，協助訂定各種符合不 同狀況申請人之契約供選擇等，共同促使好的政策得以順利發揮功 能。