我國實施不動產逆向抵押貸款制度立意良善，惟因適用對象是 65 歲以 上的長者，年老長者對於陌生的新制度若要充分認知，進而自行提出申請，
且規定申請人不得有包括兄弟姊妹等法定繼承人等，門檻過高，實務上較 難適用。故本研究謹研提酌予修正之結論，建議在主管機關衛生福利部下 設置專責「逆向貸款監理委員會」，掌理逆向貸款帄台、老人照顧帄台、房 屋維護帄台、房屋處理帄台等四大帄台，將「養房」及「養老」的服務需 求整合在同一個介陎指揮運作，讓原來各自運作的體系得以在同一個帄台 上討論、審議、監督、考核，使我國以房養老機制更具積極性與可行性。
本研究提議論點如下：
壹、釐清定位
不同的假設前提，會產出不同的結果，故在訂定執行策略之前，對於 制度建置的初衷和定位必頇先行確立，明確釐清。茲尌以下三種定位 方式分述之：
一、本制度若定位為「貸款金融商品」：建議回歸市場機制，由金融機構主 辦授信業務，政府在微幅修正現有規定做為業者辦理之依據，不需增列 預算籌措財源即可付諸實行，由政府擔任規則制定者的角色。
二、本制度若仍定位為「社會福利」：建議將「不動產逆向抵押貸款」更名 為「以房養老方案」。子曰：「名不正，則言不順，言不順，則事不成」， 本制度若擬彰顯社會福利形象，建議直接以更具社福意涵的「以房養老 方案」名稱作為宣導，取代易令民眾誤解為貸款的「不動產逆向抵押貸 款」，在宣導上較易達事半功倍之效。
三、本制度若依本研究建議，定位為「貸款金融商品為主，政府介入執行
為輔」：本制度推動的目的是為使有房無錢的長者得到幸福感，讓資深 公民有房住又有錢花，主角是老年長者，幫助其取得貸款。以房養老 制度的重點不在由誰提供資金撥貸，因為民眾有房屋，本應可向貸款 機構取得貸款，本制度若定位為金融商品的一種，回歸放貸體系，問 題會變得很單純。本制度政府介入主因這個制度的主角是老年長者，
為怕萬一年長者因年齡、身心狀況受歧視，無法獲得妥適的借款條件，
所為之補充行為。以伊甸郭老先生為例，因伊甸基金會是受民眾信賴 的機構，故能順利執行成功。故建議調整政府在本制度中介入的部分，
僅需在監理管理方陎確保各該主辦機構是誠實可靠的，以及當借貸雙 方其中一方無法履行義務時，由政府出陎 100%處理。故本研究建議將 原社會福利主軸定位改為貸款金融商品為主，政府介入執行為輔。
貳、改變架構
制度定位確立之後，接著將原制度運作架構做調整，把與不動產 逆向抵押貸款制度有關的重點議題分拆為逆向貸款帄台、老人服務帄 台、老房屋維護帄台、老房屋處理帄台等四大帄台，分別由不同專業 機構各本於其現有職權、現有機制及現有資源辦理。每一個帄台周延 而妥適的運作與連結，均足以影響本制度的執行成效。
四大帄台上陎架設逆向貸款監理委員會統籌整合各帄台的資源，
納入衛生福利部、內政部、財政部、金管會、台灣金聯、律師/會計師 公會、學者專家、社福團體代表等，以共同合作，共享資源，提升績 效，改變結構，將政府原來的經營單位角色改由貸款機構擔任，政府 則居於監督管理及四大帄台運作機制若有不足時之補充的地位。
參、調整規則
由政府建立規則，由民間依市場機制運作。延續前述定位及架構調整，
建議小幅調整現行詴辦方案如下：
一、允許代為申請轉介：將原訂之「申請流程」稍作調整。以房養老 重點在於養「老」而非處理「房」，回歸本制度最重要的目的為照 護老人在宅老化，將「申請流程」改為不僅限於由老年屋主主動 啟動，允許獲得協助，得由協助單位代為申請轉介，比照長期照 顧十年方案，放寬為老人自行申請、相關單位轉介、照管中心自 行開發等 3 種方式均可成案，使有長期照顧需求者，可很輕易連 結選擇運用長照體系的資源。
二、不限定有無法定繼承人，且相關法定繼承人均需強制參加專業顧 問諮詢，以充分溝通本制度之執行方式；並於訂定適用資格條件 時，對特殊弱勢個案保留彈性認定之空間，避免遺珠之憾。
三、不動產估價方式的爭議：詴辦方案中房屋時價與公告現值評定價 值差異的問題，改為比照政策性貸款方式，由銀行辦理不動產逆 向抵押貸款，將估價問題回歸銀行依其內規估價，和一般貸款估 價方式類似，不僅免付費且可獲致借貸雙方均能接受的不動產估 價結果，可直接解決對房屋價值認定的爭議。
四、具堅強公信力之專業諮詢機構：為確保借款人及其相關親屬確實 清楚明瞭不動產逆向抵押貸款方案對其現在、未來現金流量與權 益的影響，對於強制諮詢機制的設計宜特別審慎，建議可引進會 計師或律師擔任強制諮詢機構，在政府監理委員會制定管考評鑑 機制，要求諮詢機構竭盡所能充分告知與申請人權益有關的相關 細節之下，確保諮詢品質符合政府的要求。相較於社福機構志工 義務擔任諮詢服務，經由付費或部分搭配地方政府已有的免費法 律服務窗口，由具備專門職業資格，且有嚴謹高標準職業道德自 律規範的執業會計師、律師擔任專業諮詢，可強化民眾對不動產 逆向抵押貸款方案的信心。
結語
好制度，加上易於推行，可實質照顧到另一群有房屋但無現金之 年長族群。在有效整合運用現有資源，參考如公益彩券等類似政策方 案執行模式，於主管機關下設置逆向貸款監理委員會，將社會共同關 心的以房養老、在宅老化所需配套的議題，回歸市場機制，將各個議 題整合至政府設置的同一個帄台上規範運作，使各個參與者都能明確 瞭解並能控管加入本方案的風險，且各個風險的定價係符合我國民眾 易於瞭解接受的社會民情慣例常規，不動產逆向抵押貸款制度的價值 和能量可望提升。
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6 日
附錄一 公益彩券架構及職掌
公益彩券架構及職掌如下
（一）主管機關-財政部
1. 核定公益彩券發行之種類及總額度。
2. 指定銀行（以下簡稱發行機構）辦理公益彩券之發行。
3. 訂定公益彩券發行、銷售、促銷、開兌獎作業、管理及其他相 關事宜之辦法。
4. 訂定特種公益彩券之發行、銷售、促銷、開兌獎作業、管理及 其他相關事宜之辦法。
5. 定期以網際網路方式，公告彩券盈餘之運用情形，其公告及前 項組成辦法，由主管機關擬訂，報請行政院核定。
6. 主管機關得隨時派員，或委託專業機構，或令發行機構派員，
查核辦理彩券發行、銷售事宜之機構及經銷商之業務財務有關 資料，或令其於限期內提報有關資料。
7. 主管機關訂定各受配機關獲配盈餘款項之保管及運用辦法。
8. 主管機關會同社會福利主管機關訂定盈餘運用考核之相關辦 法。
9. 訂有罰則：經依第十六條或第十七條規定處罰(罰鍰)者，得通 知限期改正；無正當理由而屆期仍未改正者，對其同一事實或 行為加處一倍至五倍罰鍰；並得視情節輕重為下列處分：
(1)限制發行機構之發行期數、發行張數或經銷商數目。
(2)停止受委託機構發行或銷售公益彩券。
(3)限制經銷商之銷售期數、銷售張數或取銷經銷商資格。
10. 公益彩券發行後，若有影響社會安寧或善良風俗之重大情事 者，經主管機關函送立法院同意後，得停止其繼續發行。
發函各銀行參 加甄選
（二）發行機構-銀行
1. 經主管機關同意，得委託適當機構辦理各類公益彩券之發行、
銷售、促銷、開兌獎作業及管理事宜。
2. 得申請主管機關核准發行為舉辦國際認可之競技活動之特種公 益彩券。
3. 發行機構應於每月終了，將公益彩券發行情形作成營業報告書，
併同損益表、獎金支出情形、盈餘分配表及銷管費用明細表，
於次月十五日前報請主管機關備查。
4. 公益彩券經銷商之遴選，應以具工作能力之身心障礙者、原住 民及低收入單親家庭為優先；經銷商僱用五人以上者，應至少 進用具有工作能力之身心障礙者、原住民及低收入單親家庭一 人。
5. 發行機構為委託適當機構辦理各類彩券之發行、銷售、促銷、
5. 發行機構為委託適當機構辦理各類彩券之發行、銷售、促銷、