由政府指定銀行局監管之運用模式

本節所述之模式，係由潘秀菊博士與李智仁博士提出，兩位學者接受 中華民國信託業商業同業公會委託研究，後並集結出版之【以房養老商品

－反向抵押貸款制度之理論與實務】一書，第七章著述有關我國運用逆向

資產管理公司

年長者

信託機構 政府

監督

專業諮詢機 構強制諮詢

社會福利機 構

物業管理公 司

資金提供者

抵押貸款所採之模式，係依照美國房屋價值轉換抵押貸款(House Equity Conversion Mortgage，HECM)模式(如圖 6)，羅列出我國得運作之模式，建 議由政府三個單位承擔主導的任務(如圖 7)。

第一個單位是銀行局，由銀行局擔任美國聯邦住房管理局(Federal Housing Administration，FHA)的角色，制定實施逆向抵押貸款制度相關 施行條件及內容。對於逆向抵押貸款業務^2-1實施全陎管理，只有經銀行局 授權的合法貸款機構，才具有開辦逆向抵押貸款之權利。在美國，只要經 過 FHA 特別授權批准之機構，均得開辦逆向抵押貸款，不僅限於銀行、壽 險業甚或是其他機構。此外，銀行局對於提供諮詢顧問公司之資格條件、

所提供諮詢內容與監督方式訂定相關辦法，以健全強制諮詢制度，落實保 障申請人之權益。並對於申請人房屋之維護與修繕，擔任監管角色。

第二個單位為保險局，擔任類似美國住房與都市發展局(Department of Housing and Urban Development，HUD)負責保險項目的設計與改進的角色，

計算申請人應繳納當借款人房屋價值跌落，導致不足涵蓋貸款本息，及若 貸款機構破產，政府保證接續付款之保險費金額，並精算依借款人年齡、

預期壽命、房屋評估價值及利率波動得借貸之金額。

第三個單位為「政府指定單位」，擔任類似美國房利美（Fannie Mae）

角色，Fannie Mae 是 HECM 次級市場上的唯一購買者，貸款機構可把發放的 貸款全部出售給房利美。當借款人房屋價值跌落不足涵蓋貸款本息，貸款 機構可將該資產出售給政府指定之單位，貸款機構可藉此收回貸款本息，

借款人後續仍可收取原定之給付。

以下分別列示美國逆向抵押貸款制度架構模式，及潘博士與李博士主 張我國得運作之模式架構，二者規劃之基本精神相似。

一、美國逆向抵押貸款制度架構如下圖 6，係以貸款金融商品定位 RM，詳

細運作情形將於後陎第四章各國發展情形及第五章我國制度與美國制 度比較的章節說明之。

圖 6：美國逆向抵押貸款制度架構圖

資料來源：本研究繪製

二、潘秀菊博士與李智仁博士提出¹我國得運作之模式如下圖 7，主要參照 美國制度精神，特別強調強制申請人接受諮詢的重要性及保險機制介 入的必要性，前者係為確保申請人充分了解逆向抵押貸款制度的優點 和缺點、逆向抵押貸款對申請人的生活狀況和財務狀況將會有何影響

老年住戶

房利美 Fannie Mae 把貸款全部

出售給房利 美

FHA 授權貸款 機構、收取抵 押款保險金和 管理保險基金 HUD 提供貸 款機構及借款 人保險

貸款機構 主辦

申請 RM

美國的貸款機 構不限於銀行

已民營化，但 仍被視為政府 機關

政府機關

專業諮詢機構 強制諮詢

等，提供諮商的機構必頇是政府批准的，並與逆向抵押貸款業務開辦 機構保持獨立關係，以確保申請人能得到準確公正的訊息。

此外，為保障借款人與貸款機構的權益，建議參考美國，由聯邦政府 保險及 Fannie Mae，購買所有的合格貸款給予擔保之做法，由政府來 確保借款人與貸款機構都能夠得到所有的款項。

圖 7：潘秀菊博士與李智仁博士所提我國得運作之模式

資料來源：以房養老商品-反向抵押貸款制度之理論與實務第 144 頁

1原書係稱『反向抵押貸款』，為配合本制度在我國已開辦之名稱為『逆向抵押貸款』，本 研究直接以『逆向抵押貸款』陳述。

政府部 門

銀行局（主 辦）

申請人 貸款機構

諮詢顧問公司

保險局 (社會保險 部門)

政府指定

單位 不良資產之收購 保證付款

提供諮詢

債權保證 資格擬定與核准

認可核准

申請