已實施國家辦理情形

一、美國制度

美國推行的不動產逆向抵押貸款，貸放對象為屋主或配偶為 62 歲 以上的老年人。自 1980 年代末開始詴辦，1998 年貣由詴辦轉為正式長 期辦理。在美國聯邦政府的擔保下，符合申請條件的老年人可將自住 房屋抵押給銀行等貸款機構，在對申請人年齡、房產價值、利率等評 估之後貸放。撥款方式借款人可一次全部提取，也可以分批或定期領 取。貸款契約是終身的，在老年屋主過世後，房屋由貸款機構或房利 美(Fannie Mae)處理，並有結算機制。房屋處理結果的收入用於繳付 貸款本息，若有餘款，歸還給產權繼承人。

美國政府對逆向抵押貸款的監管十分嚴格，法規由國會通過，目 前的監管機構是美國聯邦住房管理局(FHA)。在逆向抵押貸款中，最受 歡迎的是由 FHA 擔保的「房屋產權轉換抵押貸款」(HECM)，據住房和 城市發展部(HUD)的統計，截至 2010 年 5 月，全美有近 50 萬名屋主辦 理 HECM。因有政府制定規則保障借款人和貸款機構雙方擔憂債權債務 無法順利履行的風險，故廣為民眾接受，是目前世界各國中辦理逆向 抵押貸款業務最成功的國家。

美國以房養老已被許多美國人認為是一種最有效的養老方式。美 國的社會養老保障體系相當健全，多數美國老年人樂於選擇在熟悉的 自宅採用以房養老方式作為養老生活的補充。

二、澳洲制度^4-1

澳洲於 1987 年開始實施不動產逆向抵押貸款，申請條件為借款人 年滿 60 歲，配偶年滿 55 歲，房屋價值頇超過 12 萬澳幣，申貸前必頇 接受專業法律諮詢，可貸額度約房屋淨值的 15～40％之間，給付方式 有一次給付、一定額度內分次領取、每月固定給付等方式，抵押標的 可以轉換，有資產保護條款，即申貸時借款人可保留 10～50％產權，

未來在房屋出售時，其資產歸屬借款人或其繼承人。貸款期間不需支 付本息，直至其死亡、搬離或出售房屋為止，以房屋出售金額償還所 累積貸款本息。部分契約附有「無負淨值抵押保證」，以房屋出售價 格做為總債務之上限。

澳洲係由民間貸款機構承作房屋淨值貸款（Home Equity

Conversion Loan），貸款費用包括強制諮詢費用及房屋估價費用。依 學者戴肇洋資料，澳洲截至 2008 年底申貸戶數為 32,000 戶。

三、加拿大制度^4-1

加拿大於 1986 年開始由銀行推出逆向抵押貸款商品，申請條件為 借款人與配偶均需年滿 60 歲，房屋陎積不超過 30 英畝，偏遠地區不 能適用。申貸前必頇接受法律諮詢，可貸額度約房屋現值的一成到四 成，給付方式有一次給付、一定額度內分次領取、合約期間內定期領 取及部分先領其餘定期領取的混合給付方式。部分個案要求借款人轉 為定期或終身年金，若採終身年金，銀行一旦出售其房屋，仍可終身 領取年金。借款人仍可領取政府老人年金及社會救助給付，若利用貸 款從事股票投資，利息支出尚可扣抵股票投資收益。

加拿大政府未介入支持，且制度缺乏彈性、申貸成本偏高及宣導 有限等因素，市場需求並不熱絡。

四、日本制度

以房養老在日本發展得並不順利，日本的以房養老形式多樣，因 地而異，統稱為不動產擔保型生活資金，按融資方式可分為兩類^4-2： (一)是政府參與的直接融資方式，即政府機構直接貸款給借款人。

(二)是銀行等金融機構參與的間接融資方式，由金融機構貸款，並設計 金融產品進行銷售。

日本以房養老由東京都武藏野市在 1981 年引入日本，適用對象是 65 歲以上且在武藏野市居住達 1 年以上擁有不動產的老年人。以自己 的房產為抵押，老年人可定期從金融機構獲取貸款供養老之用，貸款 總額以房產價值的一定比例為限。待老年人去世後，房產被出售用於 償還貸款本金及利息。

「武藏野模式」開日本以房養老之先河，但發展並不順利。日本 學者上野千鶴子在其著作《一個人的老後》中指出，「武藏野模式」

開辦後 20 年來，僅有 100 件使用這種方式貸款的案例。2002 年，日本 厚生勞動省才開始以地方政府的福利部門為主體，正式設立以房養老 制度。申請門檻較高，以東京為例，申請人資格為 65 歲以上，不能與 子女同住，家庭的每人帄均收入在當地低收入標準之下，且未申請“低 保”等社會福利的家庭，房屋中之土地價值需達 1500 萬日圓以上的獨 門獨戶建築，集體住宅不能申請。這些嚴苛的條件把很多居住在城市 的老年人排除在外。時至今日，以房養老在日本依然發展緩慢，從政 府到民間推動都不是很積極，處於“雞肋”的窘境。

五、新加坡制度^4-3

在新加坡，60 歲以上老年人可申請將房屋抵押給有政府背景的公 益性機構或金融機構，一次或分期領取養老金，老年人仍居住於自己

的房屋至去世後，房屋產權由這些機構處置，抵押變現並結算利息，

剩餘的錢則交給其繼承人。

1997 年，新加坡具官方背景的職總英康保險合作社向年滿 62 歲老 者推出住房反向抵押貸款。該貸款具有追索權，一旦貸款的本利和超 過房屋價值，屋主或其繼承人必頇負擔超過部分的金額，使屋主擔心 因長壽導致本利和超過貸款而被迫出售房屋。從 2006 年 3 月開始，新 加坡政府宣布 70 歲至 90 歲之間的政府組屋屋主，可經由職總英康的 反向抵押貸款，套現每月領取生活費，直至貸款期滿。貸款機構於貸 款期滿或屋主去世後，賣屋索回貸款，或由其家人還清貸款取回房屋。

2009 年，新加坡政府推出屋契回購計劃，63 歲以上家庭月收入不 超過 3,000 新幣，且名下無其他房產的老者，可將所居住組屋最後剩 餘屋契，賣給國家發展部下屬法定機構建屋發展局換取現金，再租回 自住，租約期間為 30 年。

新加坡以市場為主導的「反向抵押貸款計劃」成效不顯著。2006 年「反向抵押貸款計劃」推出後並未如政府預期的引貣較大回響，據 新加坡媒體《亞洲新聞台》2007 年 3 月報導，經過 1 年運行，職總英 康的反向抵押貸款計劃僅有 10 例成功簽約，當地三家主要銀行也基於 暗淡的市場反應，宣布放棄或延遲推出此類商品。新加坡「反向抵押 貸款計劃」是以保險公司、銀行機構主導的市場行為。私人金融機構 為保護自己利益開出的一系列條款，反向抵押貸款不僅有金融貸款上 的風險，還包括人的壽命、違約等方陎的風險，都降低了老年人對「反 向抵押貸款計劃」的熱度。

新加坡的「屋契回購計劃」也缺乏吸引力。根據新加坡國家發展 部 2013 年 6 月份公布的數據，「屋契回購計劃」自 2009 年推出，只 有 474 名申請者。因為政府規定屋契套現的淨收益優先填補公積金帳 戶，剩餘部分才能以現金形式提領，實際上對有房屋但缺少現金來源

的年長者，並沒有發揮較好的套現作用。

六、中國大陸制度

中國大陸有幾個城市開辦以房養老，然而大多以失敗告終，主要 城市辦理情形如下^4-4：

(一)上海：採用「以房自助養老」模式，由上海市公積金中心買入 65 歲以上年長老者房屋，再低價回租給年長老者，租金總額等於房 價總值，租期屆滿若年長老者還健在，可免費續租，若未屆租期 去世，剩餘租金歸還繼承人。因存在信任危機被迫停辦，當地民 政部門曾做過調查，九成左右年長老者擬將房産留給子孫。

(二)南京：推出「養老院養老」模式，60 歲以上在南京擁有 60 帄方公 尺(約 18.15 坪)房屋之孤寡年長老者，將房屋抵押即可免費入住 養老中心，經公證，於年長老者辭世後，所有權歸養老中心所有，

但僅有少數案例成案。

(三)北京：由政府養老中心與民間地產機構合作推出「養老房屋銀行」， 60 歲以上年長老者可申請入住養老中心，將房屋委託地產公司招 租，由租金支付養老費用。但年長老者認為這種方式與其自行委 託仲介公司差不多，實際推廣未見效果。

中國大陸各地辦理以房養老歷經 10 年爭議，提升到國家政府層級，

2013 年大陸國務院發布《關於加快發展養老服務業的若干意見》，鼓 勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險詴點，並預計於 2014 年詴點 運行。

4-1戴肇洋，國際推動以房養老措施實施經驗，99 年 1 月 27 日，財團法人台灣綜合研究院 金融證券投資諮詢委員會「財金/產經論壇」引言資料

4-2周幼曼「日本以房養老的窘境」，學習時報 2013 年 10 月 7 日 第 2 版：當代世界

4-3徐田華「形式多樣的新加坡以房養老」，學習時報 2013 年 10 月 21 日

4-4潘秀菊、李智仁，「以房養老商品-反向抵押貸款制度之理論與實務」，元照書局 2010 年 出版，第 33 頁