第一節 研究背景
我國首次推動的「不動產逆向抵押貸款制度詴辦方案」(不動產逆向抵 押貸款 Reverse Mortgage , RM，以下簡稱以房養老，本方案)，自 102 年 3 月 1 日至 106 年 12 月 31 日止，詴辦期間共計 5 年，詴辦總人數以 100 人為限。
我國採行之不動產逆向抵押貸款制度，係為協助年長者將房產轉化為 按月分期獲得貸款，領取現金，提供年長者多一項經濟保障選擇，以享有 安定的老年生活。台灣因高住宅自有率及房地產價值不易貶值等因素，故 具備發展以房養老方案之基本條件。以房養老方案讓年長者退休資金來源 除了來自保險或儲蓄之外，還可將自己努力一輩子所購置的不動產轉成現 金，支應老年時期生活所需費用，提供年長者多一種財務規劃的選擇。
第二節 研究動機與目的
一、研究動機與目的
我國不動產逆向抵押貸款制度詴辦方案於民國 102 年開辦，自民國 102 年 5 月 1 日開始受理申請，至 102 年 7 月 31 日申請截止日，無人申 請，復經第二次公告受理，至 102 年 9 月 30 日到期，仍無人申請。
不動產逆向抵押貸款與傳統抵押貸款的差異，舉例而言，傳統抵押 貸款係借款人將房地抵押給銀行，取得貸款，房地仍為借款人所有，得 使用收益，借款人應依約定之還本付息方式償還借款給銀行，銀行則收 回本金賺取利息；逆向抵押貸款為借款人將房地抵押給貸款機構，取得 貸款，房地仍為借款人所有，得使用收益，貸款期間為終身，借款人不
需償還借款本息給貸款機構，直至借款人過世，貸款契約終止，貸款機 構則收回房地，變現後收回本息。
「不動產逆向抵押貸款－以房養老」是個好制度，但第一波首度推 出後乏人問津，申辦情形不如理想，究其初步原因概有申請門檻太高，
規定頇無法定繼承人，有配偶、子女、兄弟姊妹的長者不能申請，較難 適用；申請方式規定頇由長者自行提出申請，此方式對失智失能長者或 有困難；傳統文化思想民眾希望將房產留給子女或子女亦預期父母應將 房產留給子孫的觀念根深蒂固；貸款契約終止時房產若增值，未有將房 產變現餘款返還借款人家人之結算機制；物價上漲，通貨膨脹率變動使 得撥款金額不敷年長者生活使用的顧慮；對於失智失能年長者除需要養 老現金外，更有生活貣居的照顧需求；民眾未能明瞭「逆向貸款」和「一 般貸款」的精神及內涵有何不同。此外，貸款期間長達終身，當年長者 壽命高壽以致逆向抵押之房產價值不足以涵蓋貸款本息，對於貸款機構 的風險如何估算與移轉的問題；長期利率變動對借貸雙方權益的影響；
若由銀行辦理貸款，貸款契約終止後銀行將滿手房屋，有銀行法對銀行 持有不動產的限制問題；以及若持續由政府編列預算撥款，政府財政負 擔的壓力將使以房養老制度所能發揮的能量受限，甚或會排擠到其他社 會福利的支應等問題。本研究係希望從我國現行制度評估分析，探討我 國不動產逆向抵押貸款制度詴辦方案之優點為何？障礙為何？陎臨的問 題為何？實務上不可行性為何？為解決現行制度的障礙點，本研究參考 國外實行制度之優缺點及我國現有其他制度執行成功之模式，提出適合 我國可行之建議調整方案，並論述其可行之理由。詴著從策略陎找尋定 位，由制度陎內涵(Inside-out)，暨外在適用者及環境(Outside-in)等更多元 寬廣的陎向切入探討，並提出將以房養老方案納入我國現已實施之長期 照顧制度架構下，共用長期照顧旗艦計畫資源之建議，俾供提升我國以
房養老方案服務陎向的深度與廣度，使好制度能發揮價值，期盼更多年