第二章 文獻回顧與理論基礎
第二節 協議價購及統計分析之相關文獻
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第二節 協議價購及統計分析之相關文獻
一、 協議價購相關文獻
承上述章節所示，協議價購制度係為土地徵收前對私有財產權保障的最後一 道防線，然而目前在實務執行上存有若干問題影響其效率；例如在價格方面，陳 立夫（1998）指出欠缺具有公信力的土地估價制度，將導致協議程序空有其名，
難以發揮其應有之功能；林英彥（2014）則認為由於現行相關法規未明確賦予需 用土地人開價高低的權力範圍，公務人員害怕開高價被冠上圖利罪名，且因為最 終可使用徵收手段取得土地，因此造成需用土地人消極辦理協議作業；而劉厚連
（2012）對此亦持相同觀點，認為在雙方協議過程中沒有監督管理機制，使需用 土地人因顧忌圖利他人嫌疑而無法提供徵收補償標準以外的合理價格進行協議，
使得協議之達成更屬困難。
而在探討程序方面，陳立夫（1998）認為協議係以每一權利人意思表示為準，
有必要進行個別交涉，如僅以開會方式對全部所有權人進行說明，則易使協議流 於形式；鍾玉美（2004）從法院判決中發現，需用土地人在徵收前是否與所有權 人進行實質協議，成為後續徵收是否具備合法要件之判斷準據，但是由於制度設 計最終得以徵收方式取得土地，使得買賣雙方並未能基於平等地位議價，致使協 議淪為形式。
另外在其他實務作業方面，鍾玉美（2006）亦發現他項權利處理不易、後續 登記作業手續繁複，以及協議價款之稅賦徵免規定與徵收不同致降低讓售誘因等 相關問題，成為辦理協議價購作業的窒礙之處；朱靜玉（2013）為了解實際協議 價購作業情形，對用地取得業務人員進行深度訪談與問卷調查，而研究結果發現，
土地所有權人人數過多、住所不明不易聯繫，未辦繼承土地無法辦理價購等問題，
造成執行作業上的困擾；另一方面，若僅有部分土地協議價購成功，其餘土地則 仍須辦理徵收，形同重複辦理兩次作業程序，導致承辦人員積極執行協議價購之
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意願降低；同時，在公部門的框架之下，多數承辦人員會基於保護自己的立場以 最保守的方式辦理協議價購，自然難以提供誘因使土地所有權人同意協議價購。
而游茹纓（2016）對需用土地人、土地所有權人以及不動產估價師三方進行深度 訪談，其訪談結果顯示，無法提供較徵收補償優渥的協議價格條件是造成協議成 效不彰的主因。
另有關價格查估單位方面，現行徵收制度雖已將協議價購及徵收補償皆改以
「市價」作為查估基礎，然而外界最大質疑為市價評估單位依然同為原來評估公 告土地現值的政府單位，或者查估單位與核定徵收補償單位皆為相同直轄市、縣
（市）政府，仍然無法解決「球員兼裁判」的疑慮，無助於建立民眾對政府的信 心（劉厚連，2012）、（陳立夫，2013）；吳漢耀（2013）問卷調查結果發現，民 眾對於價格查估單位為政府地政機關的不滿意比例為 38.7%，高於滿意比例 19.7%；若單獨從曾被徵收之資料分析，則不滿意比例為 66.7%，遠大於滿意比 例 25.0%，顯示民眾對於土地市價由政府地政機關估價明顯不信任。因此，可知 價格查估者之身分亦會影響協議執行的成效。
經由上述相關文獻整理，綜整目前造成協議價購成效不彰的原因計有：制度 設計角色矛盾致使協議流於形式、法無明文賦予議價空間產生承辦人員作業風險、
土地產權複雜難以逐一整合、他項權利難以事先處理、承辦人員須重複辦理兩套 用地取得作業、協議價購條件無法較徵收補償優渥、政府單位查估市價不具公信 力等一些問題存在。
本研究整理以上協議價購相關文獻如下表：
表 1 協議價購相關文獻表
類型 作者 問題內容
價格
方面 陳立夫（1998） 欠缺具有公信力的估價制度，將導致協議程序空有 其名。
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紹與探討，以分析本研究欲進行之研究方向與過往研究有何不同之處。
簡淑媛（2015）透過問卷調查方式，運用二元 Logit 模型進一步分析土地徵 收補償價格合理性之可能影響因素何在，實證結果顯示，被徵收人之教育程度、
所得變項呈顯著負相關，而繼承取得、信任條件、生活條件呈顯著正相關，意謂 教育程度愈低、所得水準愈低、被徵收土地為繼承取得、不信任估價師及地政人 員評估、生活受影響之受訪者，認為徵收補償價格不合理。其他同樣採用問卷調 查方式分析者，如吳漢耀（2013）針對高雄地區民眾進行徵收市價補償之滿意度 問卷調查，以統計分析之敘述統計、交叉統計、卡方檢定與 ANOVA 分析的實證 結果發現，土地徵收按市價補償民眾滿意比例為 35.9%，不滿意比例為 26.20%，
顯示滿意比例高於不滿意比例。而曾笠綸（2014）除了以問卷調查相關影響查估 變數，另以市價補償與加成後公告現值之比值為應變數，採複迴歸模型分析，進 一步分析查估相關變數對於市價補償之影響性。而實證結果顯示，推估比準地實 例數、委託不動產估價師查估、召開一次以上地評會方通過之變數呈正相關，其 變數提高使市價查估價格相對提高；而比準地個數、實例與比準地位於同一地價 區段情形數、部分徵收及已公告徵收之變數呈負相關，意即市價查估價格之高低，
與其變數呈負向變動。
另其他採用統計分析價格影響議題之文獻，如劉庭如（2015）透過蒐集 2011 年至 2013 年桃園航空城範圍內外之成交案例，運用獨立樣本 t 檢定，分析範圍 內之成交價格是否會受到其開發計畫之影響，就研究結果顯示，在桃園航空城內 外之北側部分，鄉村區乙種建築用地、一般農業區農牧用地皆具有顯著之價格差 異，惟一般農業區甲種建築用地之價格並無顯著差異，而在範圍內之西側、南側 及東側部分，除了南側的農業區水利用地及特定農業區甲種建築用地之外，其他 相關用地之價格均存在顯著差異；另從時間點觀察，範圍內之平均成交價格皆受 到航空城計畫之影響，與範圍外相同用地之成交價格，呈現非常顯著差異。
透過上述文獻整理，得知運用統計方式研究相關議題者，大部分均著重於問
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卷調查分析及資料整理，而使用實務作業數據進行統計分析的研究則較為少見。
本研究與過往研究不同之處在於自行蒐集相關實務作業數據進行統計分析，由於 資料屬性非質性問卷調查資料，故本研究將透過最小平方法（Ordinary Least Squares Principle；OLS）迴歸模型，進一步尋找可能影響協議價購之因素為何，
並釐清協議價購成功率與其特徵屬性間的函數關係，檢視各變數對協議價購成功 率之影響，進而探討並改善協議價購現今所存在的問題。
本研究整理以上運用統計分析之相關文獻如下表：
表 2 運用統計分析之相關文獻表
作者 研究方法 研究內容
簡淑媛
（2015） 問卷調查、二元 Logit 迴歸模型 分析土地徵收補償價格合理性 之可能影響因素。
吳漢耀
（2013）
問卷調查、統計分析（卡方檢 定、ANOVA 分析）
針對高雄地區民眾進行徵收市 價補償之滿意度調查。
曾笠綸
（2014） 問卷調查、複迴歸模型 分析查估相關變數對於徵收市 價補償之影響性。
劉庭如
（2015） 獨立樣本 t 檢定
分析桃園航空城範圍內之成交 價格是否會受到其開發計畫之 影響。
資料來源：本研究整理