結論

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第六章 結論與建議

本章分為兩節，第一節為結論，綜整本研究之實證結論與研究貢獻；第二節 為建議，就本研究所得結論給予建議事項。

第一節 結論

國家基於公益需要興辦公共事業時，對於事業用地範圍內的私有土地必須辦 理用地取得。協議價購與土地徵收，兩者皆為政府取得私有土地的方式，互有先 後關係以及替代關係，協議價購之本質為體現憲法比例原則意旨，優先採取雙方 協商合意買賣的溫和方式取得私有土地，僅在無法達成協議時，最後才得行使土 地最高支配權力以土地徵收方式取得私有土地。

土地徵收雖然可達成取得私有土地興辦公共建設之目的，然而此種侵害私有 財產權的公權力往往引發民怨造成公私雙方的衝突對立，嚴重影響社會的安定性。

由於協議價購與土地徵收具有相互替代關係，協議成功即可省略後續徵收程序，

因此提高協議價購成功率，可相對降低徵收比率，不僅可減少進入徵收後所產生 之社會外部成本（民眾抗爭），亦可減少政府行政成本（後續爭訟），對政府與人 民而言，協議價購可作為在公益與私權之間實現雙方調和的平衡點，實為值得政 府努力的方向。

協議價購作為徵收之先行程序，此種先行協議（財產法則）、後為徵收（補 償法則）的制度設計，理論上合乎 Calabresi 所提出的兩種財產保障法則對於經 濟效率之要求。然而在實務上，協議價購卻面臨了制度設計角色矛盾、承辦人員 擔心承擔議價風險、土地產權複雜、他項權利難以事先處理、重複辦理兩套用地 取得作業、協議價購條件無誘因、政府查估欠缺公信力等種種問題，因而產生與

「規範性寇斯定理」及「規範性霍布斯定理」之差異，顯示我國目前的協議價購 制度仍有改進努力的空間。

而本研究透過展望理論及稟賦效果進一步探究當所有權人面對協議價購時

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心理的感受是否存在理論所述之非屬傳統效用理論所假設的理性行為。展望理論 認為，人們在面對獲利時寧願入袋為安而不願冒風險；然在面對損失時，因受損 失之心理感受過大，而寧願孤注一擲承受極大風險也要把損失減至最低；人們對 於損失和獲利之心理評價則繫於相對之參考點，若改變評價事物時的參考點，就 會改變對風險之態度。而稟賦效果認為若要人們放棄所擁有的物品，其必然將會 要求所受到補償價格要高於原來所購買的價格。故以展望理論及稟賦效果觀點檢 視協議價購制度，由於所有權人對於原擁有之土地即將失去的損失心理感受較為 強烈，因此可能會對於願意出售土地的價格要求較高，並且可能會將徵收價格作 為衡量得失的決策參考，以決定是否同意協議價購。

依本研究實證結果顯示，因所有權人預期土地將被徵收，若要把損失降至最 低，所有權人將透過保證條款、議價空間等方式，將協議價格提高，使自身所有 權權益得以保障或增加，此為本研究探討展望理論中當面對不確定風險時，所有 權人可能面臨之選擇；又協議價格比徵收價格高時，就本研究探究之稟賦效果而 言，因協議價格較高而存在較多誘因，高於所有權人心中效用價值時，將有助於 提高協議價購之成功率。

綜上而言，為減少使用土地徵收手段取得用地、減輕公權力侵害私有財產權 的程度，本研究透過文獻回顧釐整可能影響達成協議價購的變數，作為建構模型 的依據，並以迴歸分析方法進行實證分析，了解影響達成協議價購之因素為何，

進而提出增加誘因以提高協議價購成功率之建議，本研究結論如下：

一、 協議價格高於徵收價格應有助於達成協議

由實證分析結果可知，「協議價格與徵收價格之比率」與「契約保證條款」

兩項變數呈正向顯著影響，可合理推論當政府提出較徵收價格為高的協議價格時，

或者於協議契約內保證所有權人領得的價金不會低於未來徵收補償費時，此種價 格優勢所產生的誘因，應可提升所有權人同意的意願，提高協議價購成功率。

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此實證結果呼應了前述文獻 Calabresi 所提出的財產法則，所有權人透過自 願性的協議合作可獲得協議價格高於徵收價格的合作剩餘，而需用土地人則可獲 得加速取得用地提高行政效率的合作剩餘，雙方皆能互蒙其利；此外，實證結果 亦符合展望理論中確定效果所闡釋人們在面對獲利時為風險趨避者，以及人們對 於得失與否之判斷，係根據參考點決定，並且同樣符合稟賦效果描述人們對於失 去物品所要求的補償價格會較願意購入的價格為高。當協議價格高於或至少會等 於未來的徵收價格時，所有權人基於不願冒險的保守心態，相較於未來不確定的 徵收價格，而對於目前確定的協議價格賦予較高的決策權數，且同時將徵收價格 作為參考點，當所有權人獲得保證其所領得的協議價金不會低於徵收補償時，除 了可享有目前的價格優勢（協議價格高於徵收價格）之外，同時可免除未來可能 損失的風險（協議價格低於徵收價格），因此應能有助於協議的達成。

另外值得注意的是，若所有權人非以徵收價格作為參考點，而係以其他一般 土地的交易價格（例如以鄰近地區的實價登錄最高成交價格）作為決策的相對參 考點時，由於公共設施保留地與一般土地的使用強度有別，且估價方式不同，兩 者價格無法等同而論，此種認知偏誤則非屬本研究實證結果可解釋之範疇。

二、 有議價空間者可能有助於達成協議

「議價空間」變數之實證結果顯示呈正向影響，表示當協議價格並非單一價 格而具有協商空間時，其達成協議的比率會較高，說明了當協議過程符合一般買 賣具有雙方你來我往還價空間的交易特性時，可避免所有權人（賣方）不會有僅 得對單一價格表示接受或不接受的壓迫感受，而且可將雙方合意的價格交集從單 一的點延伸為一段區間，在實務作業上可能是有助提升需用土地人與所有權人雙 方達成協議之機率。

三、 協議價格由不動產估價師查估可能較有助於達成協議

從本研究實證分析結果顯示，「估價師查估」此項變數與協議價購成功率呈

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正向影響，在統計上的解釋為由估價師查估協議價格者，協議價購成功機率較高。

然而實務上因各種協議價購案件的所有權人產權複雜程度不同，抑或所有權人對 於價格產生稟賦效果，故尚難直接證明估價師查估與協議價購成功率間之關聯。

惟從另一層面思考，若協議價購價格僅透過政府自行提出，可能較不客觀，而若 由估價師查估之協議價格，應可能較為專業及客觀，進而使所有權人對此提高相 對程度的信心，增加達成協議成功之機率。

四、 地政單位提供協助可能有助於達成協議

「地政單位相關協助」此項變數與協議價購成功率呈正向影響，其說明了透 過地政單位之適當協助，可能有助於提高協議價購成功機率。在協議價購作業過 程中，需用土地人須先透過地政單位之地籍資料以掌握土地權屬狀態，有關土地 市場交易行情也多由地政單位提供資料；倘若由不動產估價師查估協議市價，亦 有賴地政單位協助審查不動產估價報告書內容之妥適性；協議價購會議若有地政 單位出席，可協助提供土地價格資訊及土地登記相關事項，使所有權人知悉相關 流程減少不確定心理因素。於此種種作業過程中，地政單位所提供之適當協助，

似可提升需用土地人作業效能，進而可能有助協議價購的達成。

五、 共有土地比率、協議次數，尚無直接影響協議價購之成功率

其檢定結果並不顯著，就統計推論的解釋而言，上述變數並未直接對於協議價購 成功與否，產生因果上之影響。

土地的共有型態繁雜不一，且每筆土地情形也不盡相同，在同一件用地取得 案件中會有部分土地為單獨所有、部分土地為共有型態，難以實際表徵該案件的 土地產權複雜程度；因此本研究僅得以同一案件中之私有所有權人數對應私有土 地筆數作為共有土地比率之概括計算，然而此種計算方式尚未能客觀反映出每筆 土地共有型態之產權複雜程度，可能為造成此變數檢定結果並不顯著的原因。另

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就協議次數而言，若每次進行協議的價格均未改變，似乎多次的協議未必能提升 所有權人同意的意願，因此可能協議次數本身之影響性不大，重點應在於協議時 所提出的條件。

綜上，有鑑於目前政府尚無公開協議價購之相關資訊，且中央亦無要求需用 土地人統計填報協議價購作業的相關數據資料，因此全國的協議價購案件作業數 據零散未有統一整理，資料蒐集之困難度相當高，故目前少有使用量化資料進行 協議價購相關議題的實證分析研究。而本研究的貢獻在於，自行向相關單位逐一 蒐集協議價購案件的作業數據資料，運用迴歸模型進行實證分析，以釐清影響達 成協議價購的可能因素，希冀透過較為科學客觀且不同過往之研究角度，提供各 界作為學術研究與政府研擬政策之參考。由於本研究所蒐集之樣本資料皆為都市 土地，因此研究結果僅適用於都市土地類型。