協議價購現況執行問題

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第二節 協議價購現況執行問題

協議價購作為徵收前保障私有財產權的重要措施，然在現況實務上卻面臨態 樣繁雜的執行問題，本研究以內政部 2016 年蒐集國內各機關單位執行協議價購 遭遇問題之資料為基礎³⁷，由於該份資料蒐集對象包含全國需用土地人及各直轄 市、縣（市）政府地政單位，資料內容反應的實務執行問題具有相當的廣度，針 對與本研究主題有關之執行問題歸納整理如下：

一、 價格來源及查估問題

協議價購之價格來源可參考政府公開資訊、民間仲介經紀業資訊或委託不動 產估價師查估，不同的價格來源會影響所有權人對價格的信心程度；而當委託不 動產估價師查估時，因協議價購與徵收補償之市價查估法源依據不同，估價方式 及估價時間點亦不相同，導致兩者查估價格存有差異，但是一般民眾難以理解此 差異原因，因而質疑政府公信力。

二、 價格差異問題

協議價購之時點一定先於徵收，徵收補償價額依規定具有調整機制，每 6 個 月需配合市價波動調整或重新評定，調整結果多為調漲情形，而協議價購價格在 作業完成之後則無此調整機制。是故，如徵收期程越長，隨時間遞延結果徵收補 償價額可能高於協議價購價格，造成對先前同意價購者不利，若政府對於同意價 購者沒有因其配合公共建設而給予較徵收補償價額更高的獎勵或優惠，將導致未 來無人願意提前配合政府協議價購。

三、 價格決定問題

不同的價格來源、不同估價師所查估的市價亦不會相同，如何取決妥適價格，

實為需用土地人之困擾。因承辦人員擔心給予較高的協議價格恐遭受審計單位質

37 內政部於 2016 年 8 月 1 日召開「研商如何改進協議價購機制事宜會議」，該次會議資料蒐集 國內各需用土地人在辦理協議價購過程中所遭遇之執行問題。

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疑浪費公帑及圖利他人，故協議價格趨向保守缺乏彈性；但是在法院判決見解上，

卻又認為協議價格不具彈性致使協議流於形式，不符正當法律程序，此令需用土 地人陷入兩難境地。

四、 作業程序無統一規範

協議價購作業之執行方式、價格決定方式及議價空間之裁量等，中央均未有 明確之法令規範，因此需用土地人在執行上並無統一標準，而不同的作業方式衍 生所有權人產生比較心理，造成需用土地人執行的困擾。

五、 缺乏後續保障權利

協議價購與徵收同為政府取得公共設施用地之方式，法規賦予被徵收人享有 一併徵收、撤銷（廢止）徵收與收回權，但是同意價購者則缺乏此類後續保障權 利，不利協議價購之推動。

六、 機關間相互協調問題

在辦理用地取得過程中，協議價購及徵收作業涉及需用土地人與政府地政機 關等不同公部門機關，例如需用土地人希望政府地政機關提供協議市價，而政府 地政機關則認為協議價購屬需用土地人之權責，待後續進入正式徵收程序時方由 其提供協助。不同機關角色之間的作業協調問題，屢為協議價購過程中之障礙。

七、 他項權利處理問題

協議價購時，若土地設有抵押權等他項權利負擔，須由所有權人先行辦理清 償，若所有權人資金不足無法提前清償，則需用土地人通常不願意購買，以致無 法達成協議價購。

八、 共有土地處理問題

一宗土地為多人共有時，若需用土地人協議價購僅取得部分持分土地，因後 續無法單獨使用而使此購買效果不彰，因此通常會希望土地分割為單獨產權後再

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其中比例最高的前三項分別為「價格差異問題（26%）」、「價格來源及查估 問題（17%）」及「機關間相互協調問題（12%）」，此與文獻回顧分析所發現的 問題類型相同，故本研究將其列入後續資料蒐集之選項，作為建構模型之影響因 素變數。

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第三節 小結

從我國歷年土地徵收相關法規中對協議價購的規範沿革可知，早期即有協議 價購的制度設計，雖然在 1946 年以後的土地法時期一度對協議價購無強制規定，

然而現行的土地徵收制度已將協議價購明定為先行程序，足見我國的徵收法制規 範係透過協議價購方式來體現保障私有財產權的本質。

協議價購作為徵收前保障私有財產權的重要措施，惟現況執行時面臨的許多 問題，透過內政部 2016 年蒐集國內各機關單位執行協議價購遭遇問題之資料，

本研究歸納整理出 10 種執行問題態樣，其中問題比例最高的前三項分別為「價 格差異問題（26%）」、「價格來源及查估問題（17%）」及「機關間相互協調問題

（12%）」，此與文獻回顧分析所發現的問題類型一致，因此本研究將其列為後續 建構模型之影響因素變數。

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