第五章 實例探討與借鏡
第三節 可行性建議
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第三節 可行性建議
茲就現狀法令與地區環境限縮因素，提出短期可行性建議，並參考日本都市更 新經驗，針對現有法令如何改善提出長期建議如下:
一、短期之建議
針對舊商業區的地主(特別是位於狹窄巷弄)的單獨小基地開發，往往面臨面臨 台北市土地使用分區管制規則第 25 條限制，以其基地面前道路寬度乘以百分之五 十之積數為其法定容積率，平白浪費其優異區位及原超高法定容積率的優勢。要避 免憾事發生，可以藉由以下案例分析獲得解決方法:
實際案例 1(見圖 16)，同位於昆明街巷弄的地主，一位參與都市更新(漢中段 二小段 328 地號等 99 筆土地更新單元案)，因合併開發其基準容積率獲得確保並因 都更容積獎勵而使其分配權值加值；一位參與小基地(漢中段三小段 304 地號等 3 筆建築案)面前巷道 6M，開發基準容積率從第四種商業區法定容積率 800%限縮為 300%，又因小基地無法申請容積獎勵 ，其分配權值明顯與前者有巨大差異，且其 犧牲未來再開發的利益(其交換出的土地日後合併開發可享原使用分區 800%的容 積率)是其不得不慎重考量的難題。
實際案例 2(見圖 17)，臺北市大同區玉泉段一小段 11 地號等 73 筆土地都市更 新單元案，地主與建商積極整合使基地成為四面臨路的完整街廓，獲得完整街廓、
大基地等都更容積獎勵而使其分配權值加值；此案位於南京西路 302 巷的地主如單 獨重建，其基準容積勢必由第三種商業區法定容積率 560%限縮為 300%，遑論小基 地無法申請容積獎勵，平白糟蹋其區位與使用分區優勢。
實際案例 3(見圖 18)，臺北市大同區玉泉段二小段 452-2 地號等 72 筆土地為 更新單元案，原先建商僅與面臨南京西路的街屋地主協議合建分屋案，經街屋後臨 公寓地主積極遊說改走都市更新擴大基地範圍，都市更新容積獎勵可使三方共享增 值利益，街屋地主因都更容積獎勵增值，巷內公寓地主規避窄巷第三種商業區法定 容積率 560%被限縮為 300%的噩夢，建商因基地變大更易規劃及營造建案。待都市 更新單元劃定臨地協調公聽會舉辦時，南京西路 412 巷、434 巷公寓地主紛紛體認 唯有適時加入該更新重建案，才能免除面對窄巷第三種商業區法定容積率 560%被 限縮為 300%的噩耗，甚或鄰接基地同樣位於南京西路的 12 層屋齡 30 餘年的中古 大樓亦體認其原容積遠大於法定容積，且基地規模過小難以申請都市更新獎勵，單 獨重建恐嚴重損及權益，不如參與此案更新，縱分不回原使用坪數，重建的房價增 值亦足以補償損失。是故此案由原先 300 多坪合建案遞次成長為 2000 坪的超大基 地都市更新案，亦一併解決原先巷道曲折狹窄，不利通風、日曬、消防救災的窳陋 環境，實為建商、地主與市府三方共贏的都市更新典範。
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圖 16 臺北市萬華區漢中段二小段 328 地號等 99 筆土地更新單元案
圖 17 臺北市大同區玉泉段一小段 11 地號等 73 筆土地都市更新單元案
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圖 18 臺北市大同區玉泉段二小段 452-2 地號等 83 筆土地為更新單元案
由上述三個案例可以明確歸納，舊商業區之地主(特別是位於狹窄巷弄)為避免 被路寬限縮法定容積率，積極的做法是設法發動整合坵塊，使整體更新基地面臨主 要計畫道路，不僅可確保寶貴的超高法定容積率，更可藉由整體區域開發獲得更新 獎勵加乘，增加自身更新分配權值，並有效改善居住環境。
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二、長期建議
借鏡日本都市更新經驗，居民藉由社區總體營造的參與，與公部門及其他 NGO 組織共同協議市村町之再開發都市計畫，而我們的都市更新條例亦有類似的都市更 新計畫97規定，且亦有民眾參與98的法律規定。但台北市都市更新處所舉辦的舊商業 區之艋舺、大稻埕社區總體營造培訓師駐點及相關培力活動都沒有涉及人民更新意 見參與都市更新計畫擬定或細部計畫修訂，至都市更新地區內都市更新事業計畫欠 缺公益性支持，殊為可惜之至。
大稻埕歷史街區、重慶南路衡陽路歷史街區及西門町之立地條件與大丸有(大 手町、丸之內及有樂町)區域極為類似，同樣有超高容積率99、高度商業發展、眾多 古蹟與歷史建物，都市更新的核心理念皆需兼顧歷史文化、商務辦公、百貨商場與 交通樞紐之需求，是故舊商業區的長遠更新手段，極為適合參考東京都大丸有地區 的整體更新方略。鼓勵民眾參與社區總體營造的參與，以與公部門協議在地的都市 更新計畫，以形塑有整體發展面貌的都市更新。
第四節 小結
都市的成長不能背棄過往，舊建物的消失也集體記憶的消失，在人文薈萃的舊 商業區富含精彩的人文歷史與古蹟、歷史建物，在迎接新時代的挑戰，並非蠻橫的推土 機式更新就能滿足城市的多元發展需求，反而是借鏡日本經驗的公民參與的社區總體營 造才能孕育共識，型塑符合多元價值的都市更新計畫，以帶領個別的都市更新事業計畫，
打造井然有序的城市風貌。
97 都市更新條例第 6 條前項:直轄市、縣 (市) 主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經 濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫，表明 下列事項，作為擬定都市更新事業計畫之指導。
都市計畫法第 63 條: 直轄市、縣 (市) (局) 政府或鄉、鎮、縣轄市公所對於窳陋或髒亂地區認為有必 要時，得視細部計畫劃定地區範圍，訂定更新計畫實施之。
98 都市計畫法第 26 條:都市計畫經發布實施後，不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年 內至少應通盤檢討一次，依據發展情況，並參考人民建議作必要之變更。
99 大稻埕法定容積 560%、重慶南路衡陽路歷史街區及西門町法定容積率 800%，大丸有法定容積率 1300%
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