第三章 研究設計與資料說明
第二節 資料說明
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第二節 資料說明
一、資料來源:
本研究來源基礎為住展雜誌之預售屋與新成屋銷售資料庫、台北市都市更新處 自 1996 年以來核准之都市更新事業計畫案67及台北市建築管理工程處之建築執照 與使用執照68的相關資料，經篩選後共 248 筆資料，其內容包括法定容積率、上月 平均股價指數、上月銀行業基準放款利率、上季經濟成長率、預售房價、基地是否 受限、容獎與容移容補總值、建商實力、土地總面積、臨路寬度等相關資料，以作 為本研究之自變數。
二、資料範圍:
(一)時間範圍:依據建築執照之核准日期為 1996 年 1 月至 2015 年 6 月共 20 年間之 樣本篩選依據，此亦為本研究之時間限制。
(二)地理範圍:以台北市舊商業區(範圍內全區域為法定容積率 560%以上之商業 區)(見圖 11)為研究範圍，詳細範圍如下:
中山區:北臨民族東路、西臨新生北路二段接林森北路、南臨忠孝東路、東臨 中山北路一段及二段。
中正區:北臨市民大道、西臨中山南路、南臨愛國西路、東臨中華路。
大同區:北臨民權西路、西臨寧夏路接南京西路續接中山北路一段、南臨忠孝 西路、東臨環河北路。
萬華區:北臨忠孝西路、西臨環河南路一段二段接廣州街及梧州街、南臨和平 西路、東臨中華路一段。
67 台北市都市發展局都市開發審議服務平台 網址:http://www.gis.udd.gov.taipei/r_progress.aspx
68台北市網際網路執照存根影像查詢系統 網址:http://img.tcg.gov.tw/main.jsp?QType=1
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圖 11 台北市舊商業區(紅色成片區塊)範圍示意圖
248 個案例，依面積大小區分 紅色 50 坪以下
黃色 50 坪至 100 坪 綠色 100 坪至 500 坪 淺藍色 500 坪至 1000 坪 深藍色 1000 坪以上
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季之貨幣供給額 M2 年增率，Darrat and Glasock(1993)研究結果指出，貨幣供給額金融指數變動，與不動產價格具顯著相關，貨幣供給額 M2 是中
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更新意願等，對建商而言，有助申請容積獎勵與容積移轉，對允建容積率為 正面影響。
8. 建商實力
土地開發思考構面財務的自有資金實力與市場構面的市場競爭力之 指標，指對個別基地的開發商而言，如其為具規模之上市或上櫃公司，相較 於一般建商而言，更具商譽與大規模開發能力，且對大規模基地的龐大總銷 金額較具去化能力，可驅使其提升允建容積率以擴大總銷坪數。本研究範圍 內有業界評價甚高之未上市櫃建商(忠泰建設)亦列為上市櫃建商，另有研究 後期因弊案下市之上市櫃建商(和旺建設)考量其推案時間點其財務仍為正 常並不例外剃除之資格。
9. 土地總面積
土地開發思考構面個案特質的基地環境指標之一，指基地範圍內之 土地面積總數，Geoghegan(2002)應用特徵價格研究發現，土地之面積越大 對房地產價格呈正向影響，當土地面積越大，可留設的人行道與開放空間也 越多，甚或包括一整個完整街廓時，都有助申請更多容積獎勵，且對不動產 的產品規劃較具彈性，可提升整體生活品質，有助提升不動產價值，對建設 公司而言，越有提升允建容積率的動機。
10.臨路寬度
土地開發思考構面個案特質的基地環境指標之一，指基地所面臨的 道路寬度大小，以洪得洋、林祖嘉(1999)對都市更新的研究發現，基地面臨 道路寬度與房屋價格呈顯著之正面影響，意即面臨道路寬度越寬，其交通便 利性及採光通風越佳，將有助房價的提升，且建物總高度較不受建築法規限 制，另台北市土地使用管制規則針對商業區臨路寬度不足有限縮容積率規定，
故臨路越寬越有利建商提升允建容積率的動機，故臨路寬度為正面影響。
以上總體因素、預售房價、基地是否受限、容獎與容移容補、建商實力、
土地總面積及臨路寬度等因素如表 16 所示。
大發展建設的都更案，經地方主管機關報中央主管機關核准者。
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(二)敘述性統計
將自變數與應變數進行敘述性統計，以 248 樣本個數分別列出最小值、最 大值、平均數與標準差，以了解整體樣本資料之特性，其中允建容積率/法定 容積率最小值為 37.5%，最大值為 136%，平均數 91.9%，標準差為 17.5%，詳 見表 17。
表 17 變數敘述統計分析表
(1996-2015)變數名稱 代號 個數 單位 最小值 最大值 平均數 標準差
應變數 允建容積率/法定容積率 Y 248 % 37.5 136 91.9 17.5
總 體 因 素
上月平均股價指數 X1 248 指數 4191.81 10066.35 7123.01 1306.13
上季 M2 年增率 X2 248 指數 0.84 10.29 6.18 2.05
上月銀行業基準放款利率 X3 248 % 2.56 7.96 5.03 2.07
上季經濟成長率 g X4 248 % -35.1 35.5 8.4 20.1
其 他 因 素
預售房價 X5 248 萬元/坪 24 170 55.16 28.76
基地是否受限 X6 248 是 1 否 0 0 1 0.35 0.48
容獎與容移容補 X7 248 % 0 39 2.6 6.2
建商實力 X8 248 是 1 否 0 0 1 0.19 0.35
土地總面積 X9 248 坪 125.6238 4836.36 761.66 649.88
臨路寬度 X10 248 公尺 4 80 18.43 13.77
資料來源:本研究整理
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表 19 路寬限縮率之敘述統計分析表
路寬限縮% 50%以下 50-60% 60-80% 80-100% 無限縮 合計
中正區 0 0 6 1 15 22
中山區 0 16 26 1 45 88
大同區 0 7 2 5 62 76
萬華區 1 1 18 0 42 62
小計 1 24 52 7 164 248
資料來源:本研究整理
表 20 基地受限之敘述統計分析表
基地受限 受限 未受限 合計
中正區 11 11 22 中山區 43 45 88 大同區 15 61 76 萬華區 19 43 62 小計 88 160 248 資料來源:本研究整理
表 21 基地是否位於更新地區統計分析表
是否位於更新 地區
都市更新案 一般建案
合計
是 否 是 否
中正區 2 0 4 16 22
中山區 1 0 4 83 88
大同區 1 2 17 56 76
萬華區 0 2 7 53 62
小計 4 4 32 208 248 資料來源:本研究整理
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