第二章 文獻與理論回顧
第二節 容積制定、管制、獎勵與相關法規命令
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第二節 容積制定、管制、獎勵與相關法規命令
一、 容積制定之過程
都市之容積率訂定過程中，首先要做總樓板面積的推估，其次是如何將總樓 地板分派到各使用分區與街廓，最後才是個別建築基地之容積率訂定。是故容 積率的訂定可分三部分 1.總樓板面積推估；2. 總樓板面積分佈；3.個別建築 基地之容積率訂定；以下就這三部分與台灣省現行容積率訂定過程，逐一概述。
1. 總樓板面積推估
對一個都市計劃而言，必須考量都市的層級、規模與特性、居住生活品 質水準、政府部門所能提供的公共設施總量等因素，才能訂定容積率與決定 何種程度的容積管制是該地區所需要的。
首先應就都市的層級、規模與特性加以確認，才能得知都市的人口數量、
各類活動強度、需求及特性。其次是對居住生活品質水準研討，分析需要多 少種類與數量的公共設施，才能滿足最低限度的居住生活品質水準與各類活 動需求，最後從政府部門所能提供的公共設施服務量，檢討所訂定的人口數 量、各類活動強度、需求及特性與居住生活品質水準是匹配，是否需做調整。
上述因素確定後，即可按各活動所需的樓地板面積，推估各類活動的總面積。
而以各類活動的總樓地板面積除以各類活動的總建築面積，即可計算各活動 的平均容積率，或稱粗容積率。
2. 總樓板面積分佈
當決定各類土地的樓地板面積後，下一階段便是如何將這些總樓地板面 積分佈到各個使用分區與街廓。
3. 個別建築基地之容積率訂定
當個別街廓容積率訂定後，個別建築開發者可視本身實際需求再訂定其 建築基地的容積率，意即淨容積率(允建容積率)，原則上個別建築基地的允 建容積率是不得超過該街廓的法定容積率，但政府部門為鼓勵民間參與或興 辦特定事業或推動都市更新，而訂有諸多容積獎勵，所以允建容積率可能小 於或大於法定容積率，而影響允建容積率的因素主要有兩類：一為建築開發 業者的需求；二是當時適用的容積獎勵措施。
4. 台灣省現行容積率訂定過程
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以「台灣省都市計畫地區實施容積率訂定與獎勵規定審查作業要點」規 定，容積率的訂定是以每人居住樓地板面積 50 平方公尺(15.125 坪)為基準 計算。其訂定過程略述如下:
(1)計算計畫平均容積率
計畫平均容積率=(計畫人口數*每人平均居住樓地板面積 50 ㎡)/(住宅 區面積+商業區面積)*100%
(2)試訂各類住宅區與商業區之容積率
以作業要點第 2 條規定，訂定各類住宅區與商業區之容積率 (3)計算平均容積率
平均容積率=(住宅區總樓地板面積+商業區供居住總樓地板面積)/住宅 區面積+商業區面積*100%
住宅區總樓地板面積=Σ各類住宅區面積*各該住宅區之容積率 商業區供居住總樓地板面積=Σ各類商業區面積*各該商業區供居 住使用之容積率
(4)檢驗平均容積率
檢驗基準是所計算出之平均容積率大於計畫平均容積率，則需重新訂定 各類住宅區與商業區之容積率，使平均容積率小於計畫平均容積率，但 平均容積率未達 180%者，無需重新訂定。
(5)訂定其他使用分區與公共設施用地之容積率 (6)訂定容積獎勵
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二、 國內容積管制的發展沿革
我國容積管制的沿革依重要的歷史事件年代或重大法定頒佈施時間，概述 如下(彙整如表 6):
1. 民國三十八年以前
我國的土地使用管制始於民國二十五年所施行的土地法及民國二十八 年頒行的都市計畫法，但由於戰亂的影響，實施並不理想，直到抗戰結束後，
才在部分地區著手擬訂都市計畫。至於當時的台灣地區因處於日本統治，早 在民國前十三年就已經對市區內的土地進行管制，至民國二十五年台灣總督 府所頒布的「台灣都市計畫令施行細則」中已包括都市計畫、建築管理與土 地重劃等事項。相形之下，台灣地區算全中國最先進行有系統土地使用管制 的地區。
2. 民國三十八年至六十二年
國府遷台後，仍沿用民國二十八年的都市計畫法與日據時期所遺留的相 關舊法。遲至民國五十三年，因法律條文已不足以適用台灣當時的都市迅速 發展，而予以大幅修訂條文，修訂後的條文對土地使用分區管制較為嚴謹，
並透過建築法與建築技術規則對建蔽率與建築高度予以管制。至於「容積管 制」是到民國六十二年第二次修訂時才正式出現於都市計畫法中。
3. 民國六十二年至七十二年
民國七十二年台北市才公布實施「台北市土地使用分區管制規則」，開 始進行容積管制，但早該規則通過施行前，「台北市住宅區之山坡地開發建 築要點」第五點即山坡地建築容積率不得超過百分之一百六十，是故台北市 是台灣地區最早訂定容積管制法令的地區。
4. 民國七十二年至七十九年
雖然民國六十二年所修訂的都市計畫法第三十九條規定，容積管制應由 省(市)政府於各該管都市計畫法施行細則加以訂定，台灣省及高雄市是於該 管都市計畫法施行細則明定於細部計畫中規定容積管制相關細節36，但實際
36 都市計畫法台灣省施行細則第 31 條: 「各級地方政府在都市計畫地區內，認為土地有合理使用之必要 時，得於擬定細部計畫，規定地區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積 率、基地內前後側院之深度、寬度…。」
都市計畫法高雄市施行細則第 30 條:「本府在都市計畫地區內，認為土地有合理使用之必要時，得於擬 定細部計畫地區內規定土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前 後側院之深度、寬度…。」
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實施狀況並不理想。台北市則是於施行細則第 26 條規定：「…另訂土地使 用分區管制規則管理之。」，實際實施狀況較為理想。
5. 民國七十九年以後
雖然台灣省及高雄市實施容積管制的績效不如台北市，但是高雄市本身 因為行政轄區較小，個別頒行的細部計畫管制容積較易進行，且實際施行效 果良好。倒是台灣省因轄區廣大，個別地區性質差異過大，僅有少數都市計 畫地區實施容積管制，遲至民國八十年才頒行「台灣省都市計畫地區實施容 積率訂定與獎勵規定審查作業要點」，規定凡尚未規定容積管制的都市計畫 地區，皆應在通盤檢討時予以訂定，至此，台灣的都市計畫地區才全面實施 容積管制。
表 6 台灣容積率管制實施歷程表
時間 法規
1983/4/25 台北市土地使用分區管制規則公布 1984/9/22 建築技術規則增訂第 9 章容積管制
1993/3/1 建築技術規則增訂將地下層部分計入容積
1994/10/28 建築技術規則增訂第 12 章高層建築專章(限制容積與留設空地比及地下 層之最大開挖面積)
1995/6/26 公布《實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法》(將來實施容積率 管制地區之獎勵面積取消)
1997/4/9 建築技術規則修增訂第 27 條(將建蔽率遞減之上限取消，以控制未實施容 積率地區建築屋之允建容積，並限制 15 公尺以上道路之法定騎樓面積方 可不計入建築面積，避免基地之高容積出現)
1997/8/15 《台北縣三重等 17 處都市計畫區土地使用分區管制要點》公布，台北縣 全縣納入容積率管制。
1999/6/16 都市計畫法台灣省施行細則第 34 條修正(訂定都市計畫地區個使用分區 之容積率上限，全省納入容積率管制)
資料來源：黃宗源(2007)土地開發與建築法規應用
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52、59、66、72、76、79、80、83 條
建築法
52、59、66、72、76、79、80、83 條 建築法 建築技術規則第 25、26、27、28、29 條
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46、53、60、68、72、76、79、80、83、84 條
建築法
建築技術規則第 14、15、16、19、23、24、24 之 1、164 條
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四、 台北市容積獎勵、免計容積與容積移轉相關理論
依據臺北市現行容積管制相關制度，可將完整的允建容積分為四個部份，
即基準容積(見表 8)、獎勵容積、容積移轉之可移入容積、免計容積等。(見圖 2)
圖 2 允建容積示意圖
(一) 容積獎勵
為促進都市更新與各式政策開發行為，中央與地方政府訂有諸多容積獎勵法令(彙整 見表 10)，現階段台北市容積獎勵可依「臺北市土地使用分區管制規則」之綜合設計放 寬規定為留設公共開放空間有效面積乘容積率之 1/3 或 2/5，第 80 條之 1 增設公眾或 公益性空間之容積獎勵為基準容積 5%，第 80 條之 2 大基地開發（2000 ㎡以上）之容 積獎勵為基準容積 30%，第 80 條之 3 空地綠化管理之容積獎勵為基準容積 5%，第 80 條之 4 大眾運輸發展導向(TOD)之容積獎勵為車站 500m 範圍內(見圖 3)，放寬基準容積 30%之總量上限、「臺北市都市更新自治條例」規定採原建蔽率者，獎勵上限為基準容 積之 0.15 倍加原建築容積（住宅區、第一種商業區、第二種商業區）、「臺北市建築 物增設室內公用停車空間鼓勵要點」之規定增加基準容積之 0.2 倍、「大眾捷運系統 土地開發辦法」第 6 章獎勵規定增加可建樓地板容積率的 1/2、「都市更新建築容積獎 勵辦法」的原建築容積高於法定容積、維持合理居住水準、更新時限、捐贈認養改善公 益設施成本、更新基地規劃設計及安置違章建築戶等容積獎勵、「臺北市都市更新單元 規劃設計獎勵容積評定標準」、「徵求民間參與促進都市再生 2010 年臺北好好看開發 計畫」申請開發提案基地面積 0.5 公頃或完整街廓以上，提供地面人行通道及腳踏車道、
免計容積之 樓地板面積
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表 11 萬華車站周邊細部計畫期限內開發容積獎勵 都市計畫發佈實
施起一定期限內 經台北市都市設 計及土地使用管 制審議委員會審 議通過，領得建 造執照者。
期限內開發容積 獎勵額度
2 年 基地面積×30％
3 年 基地面積×20％
3 年 基地面積×20％