第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章緒論
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
我國對土地發展強度的管制，主要分為容積管制1前由建築技術規則依「限 制建築物高度」與「建蔽率2」來控制土地使用強度。以及容積管制後，依都市計 畫之細部計畫規定容積管制的相關細節，諸如土地及建築物之使用、基地面積或 基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度、寬度等。但首善之 都的台北市因早在日治初期頒行十五萬計畫人口的都市計劃3，及其後六十萬人口 的的 1932 年市區改正計畫，光復後仍沿用其土地使用分區之設定，後有以土地使 用分區管制規則4進行容積管制之情形，但晚近發布的都市計畫5又回歸在細部計畫 規定容積管制的相關細節的原則。
對一個都市計劃而言，必須考量都市的層級、規模與特性、居住生活品質水 準、政府部門所能提供的公共設施總量等因素，才能訂定容積率與決定何種程度 的容積管制是該地區所需要的。但我國又為促進各方開發意願，訂定有五花八門 沒有容積總量控管的容積獎勵與容積移轉法令，嚴重衝擊都市容受力6，此為本研 究動機之一。
台北市都市發展由清末淡水河運導致艋舺繼新莊港淤塞後崛起，1958 年中英 天津條約淡水開港，因艋舺排外導致大稻埕藉茶、糖及樟腦集散與外商居住區而崛 起與台北城興建後的城內形成三市街的格局，至日治 1899 年進行台北市第一次市 區改正拆台北城、建西門町，1905 年進行台北全市市區改正，後因人口急遽成長，
1932 年頒行影響至今的大台北市區計畫7，而艋舺、西門町8、大稻埕及城中區9也因
1 容積管制係指對土地與建築物發展強度的管制，其主要管制方式是在都市計畫的分區管制中,明定各類 使用分區的容積率,以控制土地發展強度。
2建蔽率即是建築垂直投影面積占基地面積之比率
3 1905 年台灣總督府頒行台北市區改正計劃
4 即 1983 年頒行台北市土地使用分區管制規則
5 1980 年台北市政府頒布台北市都市計劃
6 都市容受力指某一地區於一定期間內，在維持其環境與生活品質的情況下，所能容納之最大人口數量，
並就此最大人口量透過都市計畫管制策略，管制其土地開發之區位、時序、速度、總量與品質。
7 大台北市區計畫擎畫了市區主要幹道、大型公園綠地的配置與使用分區
8 日治初期大稻埕與艋舺間的低窪地區經填埋 149400 立方土石之地質改良，得地 12 萬坪，規劃為遊廓 等商業使用，因鄰近台北城西門，故命名為西門町。
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1980 年頒布台北市都市計畫、1983 年頒行台北市土地使用分區管制規則、1990 年 施行全市容積管制、1994 年 2000 年 2004 年進行第一至三次通盤檢討，都沒有大 公司 Alpha Investment Partners Limited(簡稱 AIP)，成交金額 24.75 億換算每坪單價 1147.5 萬為當時全國最 貴土地成交單價。17 每單元約 2~3 坪，租金 10~15 萬。
18 指預辦登機及行李託運等服務，使日後離境旅客不必再拖著行李提前兩個小時抵達機場 check in，只 要看準時間再從台北搭乘捷運到桃園機場登機即可，多出一個多小時的自由活動時間，旅客可至台北車 站附近的台北、中山、誠品地下街及新光三越、京站時尚廣場和微風廣場等大型購物商城，一站之遙的
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專有面積 =基準容積+陽台面積
公設面積 =機房及安全梯+梯廳+其他公設(屋凸、管理室等) 專有坪效係數 =專有面積/基準容積
公設面積 =專有面積*公設比/(1-公設比) 公有坪效係數 =公設面積/基準容積
總銷售面積 =專有面積+公設面積(大公+小公) 坪效係數 =總銷售面積/基準容積
總坪效 =總銷售面積/土地坪數
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二、研究目的
基於上述研究動機，本研究主要研究目的如下：
（一）藉由台北市都市計畫使用分區資料與實際建築執照的核可允建容積率，以土 地開發理論為基礎，探討影響允建容積率之因素，以利建築商與不動產所有 權人掌握建案的相關資訊。
（二）由實證研究分析台北市就商業區之開發行為是否符合為追求最大利益之最 高最有效使用法則，是否會因建商實力或景氣影響其對增加允建容積率之容 積獎勵、容積移轉等申請態度。
（三）透過實證分析、都市計畫通盤檢討、大範圍都市更新計劃與法規修改與限縮 容積率之因素去除，分析對個案申請容積率的影響及使公部門能依都市計畫 原定藍圖有秩序地開發與更新，裨益公部門落實促進都市再生之契機。
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