第二章 文獻與理論回顧
第一節 文獻回顧
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第二章 文獻與理論回顧
容積管制牽涉政府機關之施政公平性及土地資源利用的公平性，是故本章除 回顧容積率訂定與理論基礎，並蒐集現行有關容積管制與獎勵的法規及台北市特 有建築限高事項。並闡述有關研究方法–土地開發的理論與相關文獻。
第一節 文獻回顧
一、 容積率相關文獻:
探討容積率的文獻甚多，茲擷取與本研究近似之論文(彙整如表 2)如下:
以 A.H.F 探討居民對居住區位選擇因素的偏好，以街廓作為研究與分派對象，所討 對象為街廓容積率。實證結果顯示離市中心越遠的地區，容積率越低；離所服務之公共 設施越近，容積率越高(鄒克萬, 施鴻志,吳彩珠，1990:37-54)。
以經濟模型推導影響都市容積分佈的模式，再以迴歸進行驗證。研究結果顯示在訂 定街廓容積率時應與距市中心距離成反比，且需考慮土地使用類別限制與道路寬度(林 享博，1992:1-16)。以生產函數建立土地與資本的關係式，進行迴歸分析，研究結果顯 示地價與土地利用強度成正向替代變化(邊泰明，1991)。
效用與所得模擬地價的空間分佈，建立建築高度與地價的複迴歸方程式，驗證結 果顯示地價與土地使用強度成同方向變動，意即地價越高則基地的淨容積率亦越高。(劉 玉湖，1991)。
從容受力觀點探討容積總量與公共設施之關係，研究成果顯示現況發展並無因額外 容積政策而造成公園綠地負荷量的衝擊，但未來需加強公園綠地的開闢或訂定其與額外 容積使用的相對等配套機制，以及控管商業區的住宅使用率，才能避免此都市課題。(王 俐婷，2014)。
以多目標規劃法求出私人開發公司裡潤最大且公共設施面積做大的住宅、商業樓地 板面積及公共設施面積，研究結果顯示當追求私人獲利最大時，公共設施會以建造價格 最低者為主。而私人的投資對象將是獲利最高的商業區。(才有財，1988)
以現況容積率與地價、人口密度、每人公共設施面積等因素進行統計計分，研究結 果顯示以迴歸模式的校估結果而言，眾變數與允建容積率的關係不明確(鄭國英，
1988)。
以總樓地板面積為應變數，進行逐步迴歸分析。研究結果顯示各分區平均公告地價 對容積率的影響不顯著，其餘變數因為與總樓地板面積有因果關係存在，不能視為影響 宗樓地板面積的因素。(張永仁，1979)。
以經濟模型推導影響都市容積之因素，建立模式，再以迴歸進行驗證。研究結果顯 示土地使用類別、面臨道路寬度對容積分佈影響最為顯著，可知一宗土地之容積決定以
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三、土地開發相關文獻
探討土地開發的文獻甚多，茲擷取與本研究近似之論文(彙整如表 4)如下:
不動產開發評估可使用總體經濟環境、個案特質、財務、市場等四個構面來評估，
其中總體經濟環境構面向評估指標有政治情勢、地區經濟、景氣趨勢，個案特質構面向 評估指標有基地環境、交通系統、整合難易、工程技術、公共設施，財務構面向評估指 標有自有資金需求、自有資金報酬率、投資報酬率，市場構面向評估指標有市場競爭力、
價格競爭力、供需狀況。應用 AHP 層級分析法的權重分析得出業界最重視自有資金報酬 率、投資報酬率價、價格競爭力、供需狀況、基地環境。最不重視政治情勢、整合難易、
工程技術(王彥傑，2005)。
以建商投資觀點，運用財務分析工具，經由古蹟再開發之實際案例，依現行體制下的都 市更新獎勵規定進行財務上之比較分析。實證結果顯示，都市更新財務可行性受地價增 值影響最大(何東波，2004)
以自有資本、公司債、資產信託證券(ABS)三種資本工具，依資本工具之資金比例，
劃分為十種資本組合方式，依照回收年期、淨變現價值 NPV、內部投資報酬率 IRR 三項 評估指標，探討在不同都市更新容積獎勵值下，何種資本組合方式參與都市更新籌措開 發資金之效果為最佳。如以自有資金(自有資本、公司債)籌資，則回收年限及淨變現價 值 NPV，資本組合以自有資金 100%為最佳，內部投資報酬率及 IRR 資本組合以自有資本 60%、公司債發行 40%為最佳；以資產信託證券(ABS)籌資，則回收年限以公司債 10%、
ABS90%為最佳，淨變現價值 NPV 以資本組合公司債 10%、ABS90%之資本組合為最佳，內 部投資報酬率 IRR 資本組合以 ABS90%、公司債發行 10%為最佳(張力仁，2003)。
以土地開發風險為基礎，透過商用類型土地開發風險文獻回顧，以 GIS 地理資訊系 統為平台，建立風險評估準則及相關指標，作為商業類型土地開發風險評估參考依據(張 曜麟、陳冠位，2007：209-224)。
將都市更新流程區分為開發前中後三階段，導入動態的風險評估模型，透過財務風 險因子-政策獎勵與實質開發的評估，補足傳統風險評估缺口，讓都市更新的風險資訊 透明化，更有助於公私部門的開發投資協商決策(林奇甫，2008)。
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四、都市更新相關文獻
探討土地開發的文獻甚多，茲擷取與本研究近似之論文(彙整如表 5)如下:
關於使用合建推動都市更新，蘇維祺(1990)的研究指出在產官學與居民參與下，以 坵塊合建更新為模式，由政府制定設計準則與相關容積獎勵措施，研擬舊市區長期環境 該善計畫。蘇嘉泉(2006)的研究認為透過讓建商與地主認識與了解風險的層次與大小，
以面對或減少風險損失，增進雙方決策能考量更合理的合建條件。
關於都市更新容積獎勵方面，何東波(2004)的研究顯示運用財務分析工具分析古蹟 再開發案例，以研究現行都市更新條例的獎勵誘因的適當性與合理性及其財務貢獻度，
有助決策參考。陳全勝(2004)的研究結論都更容積獎勵確實可以提高建商利潤及參與意 願，都更多數決機制可以縮短開發時程，政府可以藉由容積獎勵誘導建商認養或提供公 益設施以改善居住品質。吳侑澄(2008)的研究提出更新地區的造價與售價評估模式，可 讓地主了解該地區的市場價格，建商更可以此評估模式決定地區的更新優先順序。
關於都市更新單元方面，楊棻糸(2000)的研究建議以權利變換實施更新事業時需將 交易成本納入整合工作內，單元規模應考量實施者組織特性，權利變換評估與位置選配 應有詳盡配套措施。
關於都市更新使用權利變換或合建方面，葉維恩(2011)的研究指出實證結果顯示土 地所有權人人數、行政區、公有土地比例、土地筆數及最近捷運站距離這五個變數達到 顯著水準，會影響實施者選擇權利變換或協議合建的決策。
關於都市更新分配比例方面，蔡伊聰(1996)的研究顯示以合建地主與建商營建過程 中所負擔的成本 NPV 值為基礎，將雙方應得的利潤為權數，計算合建雙方之應有出資額，
可以求得最佳合建比例。
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以上文獻顯示都市更新的多重樣貌，實施者與權利人可以運用財務分析工具及對風 險的認知決定採用合建或權利變換推動更新及分配比例，政府可以採取配套更新獎勵誘 導實施者認養或提供公益設施以改善居住品質。實施者採取權利變換實施更新事業時需 將交易成本納入整合工作內，決定單元規模應考量其組織特性，是本研究實例分析後對 政策建議的關鍵。
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