影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究 - 政大學術集成
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(2) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 1. i n U. v.
(3) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 謝誌 經過四年的奮戰，終於熬到可以寫謝誌的時刻，一邊求學一邊工作的艱辛歲月，總 算告一段落，回想彷彿昨天才剛浸潤在考上國立研究所的喜悅，轉眼間就要步出校園。 非本科生面對超高標準的學業洗禮，能撐過論文發表宛如十八銅人巷的期初期末報告考 驗，真的有如幻夢一場。 產業界打滾多年，因都市更新權利變換權值與相關法律層面影響個人與公司巨大深 遠，深感欠缺相關學識的渴望，才興起進入地政界最高殿堂的動機，經公企中心不動產 估價師學份班愛靜、奉瑤、秋瑾老師的教導鼓勵，才得以好運考進地政研究所。面對望 重士林的各科嚴師教導，一度迷惘要如何選定研究課題與指導教授，幸賴恩師左裕教授 提攜，方得以結合過往商學基礎，深入探究影響都市更新分配權值的允建容積率的研究， 但萬事起頭難，過往學界並無專門研究實際允建容積率的研究，且公部門亦以個資法限 制研究案例的篩選，幸好在四面楚歌之際，與業界好友研商才得以從住展雜誌歷史資料 庫獲得寶貴的資料，讓研究得以持續下去。 第一次期末報告適逢個人秒退林鳳營社運如火如荼發動之際，心高氣浮加上論文理 論基礎不完備，慘遭立夫老師與子欽主任要求重報，內心煎熬羞愧非筆墨難以形容，但 天無絕人之路，鈺光老師小改題目提示，讓論文理論基礎獲得突破，再加上恩師再三提 點修改模型基礎，終於讓論文得以完備。論文修改期間秋瑾老師的統計軟體與理論指引，. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 家族學弟妹的獻策，同窗好友國祥、明宗、書騰的勉勵加油，使我有勇氣繼續攀爬高峰， 內心感念不勝涕零。 另外感謝家人與公司同事對我攻讀研究所的支持，沒有你們的分擔，攻讀研究所的 時光，無以在工作與課業壓力下獲得喘息，還要特別感謝老妹秀芳的支持，照顧好老媽 的健康，才能讓我無後顧之憂，專心於工作與課業。 最後感謝所有曾經給我幫助的人，感恩有你才得以成就現在的我。. Ch. engchi. i n U. v. 正福. 2. 2016.08.
(4) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 摘要 台北市為首善之區，建商推案及與地主合建分屋莫不以依追求最大利益及最高最有 效使用法則為原則，但實際上商業區路寬不足會調降法定容積率與飛航管制限制建築高 度會限縮建築規模，容積獎勵及容積移轉又可加乘法定容積率，使允建容積率與法定容 積率產生嚴重差異。 為剖析差異之根源，本研究利用土地開發分析法的總體經濟環境、個案特質、財務、 市場等四個構面來評估，再細分為總體因素如股價指數、M2 年增率、放款利率、經濟 成長率，與其他因素如預售房價、基地受限、容積獎勵移轉、建商實力、土地面積、臨 路寬度等。再運用複迴歸分析台北市高容積率的舊商業區的自 1995 年起二十年間的 24 8 個建築個案。. 政 治 大. 複迴歸分析結果得知影響台北市舊商業區允建容積率之因素依序為「基地是否受 限」、「申請容積獎移補總值」與「臨路寬度」，與原先預估會產生影響的總體經濟相關. 立. 因素與預售房價反而沒有呈現顯著性，且調查統計顯示政府現行的都市更新政策嚴重悖. ‧. ‧ 國. 學. 離現況，本研究結果可提供現況允建與法定容積率之差異檢討與改進方向之參考。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 關鍵字：土地開發分析法、複迴歸分析、允建容積率、法定容積率、容積獎勵、 容積移轉、. 3.
(5) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. Abstract Being the capital city of Taiwan, Taipei city’s builders and land owners are pushing the limits of building usage in a bid to maximize the its value and generate the biggest profit in return. However, insufficient road width in the commercial area can lead to a smaller legal floor area ratio and the height of building being affected by the air traffic control can have the same effect over the building size. Moreover, floor area ratio preference and floor area ratio transfer can be multiplied by legal floor area ratio, making the permitted floor area ratio largely different from the legal floor area ratio. To analyze the root cause of this difference, this study makes use of the Land Development Analysis Approach by probing into its four perspectives, namely general economic conditions, case characteristics, financial status and market conditions, which are further analyzed in terms of stock index, M2 annual growth rate, lending rate, economic growth rate, and other factors such as preconstruction house price, lot limit, floor area ratio transfer, builder’s financial soundness, land area, road width, etc. Multiple Regression Analysis is then utilized to analyze 248 buildings being constructed during the 20 years‘periodfrom 1995 till now in the old commercial area with its high floor area ratio.. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. Results show that top factors influencing the permitted floor area ratio in the old. y. Nat. commercial area of Taipei city are lot limit, total value of floor area ratio preference. sit. being applied for transfer, and the road width in order of importance. However, the. er. io. general ecomonic conditions and preconstruction house price, which are presumed to have. al. n. v i n C existing According to the statistics, the renewal policy is a far cry from h e n gurban chi U. large influence over the permitted floor area ratio, did not show any significance in this case.. practice.. the. Thus this study can serve as a reference for the assessment and review of the. differences between the permitted and legal floor area ratio.. Keywords: Land Development Analysis Approach, Multiple Regression Analysis, Permitted Floor Area Ratio, Legal Floor Area Ratio, Floor Area Ratio Preference, Floor Area Ratio Transfer. 4.
(6) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 目. 錄. 第一章緒論............................................................................................................................ 4 第一節 研究動機與目的................................................................................................ 4 第二節 研究範圍與內容.............................................................................................. 10 第三節 研究方法與流程.............................................................................................. 11 第四節 小結.................................................................................................................... 13 第二章 文獻與理論回顧.................................................................................................... 14 第一節 文獻回顧............................................................................................................ 14 第二節 容積制定、管制、獎勵與相關法規命令........................................................ 25 第三節 土地開發理論.................................................................................................... 54 第四節 小結.................................................................................................................... 57 第三章 研究設計與資料說明............................................................................................ 58 第一節 研究設計............................................................................................................ 58 第二節 資料說明............................................................................................................ 60 第四章 實證分析.............................................................................................................. 69 第一節 複迴歸之解釋能力.......................................................................................... 69 第二節 實證結果與分析.............................................................................................. 72. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 第三節 小結.................................................................................................................. 74 第五章 實例探討與借鏡.................................................................................................. 75 第一節 現狀描述.......................................................................................................... 75 第二節 日本借鏡.......................................................................................................... 77 第三節 可行性建議...................................................................................................... 81 第四節 小結.................................................................................................................. 84 第六章 結論與建議.......................................................................................................... 85 第一節 結論.................................................................................................................. 85 第二節 建議.................................................................................................................. 87. Ch. engchi. i n U. v. 參考文獻:............................................................................................................................ 89. 1.
(7) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 圖 目 錄 圖 圖 圖 圖 圖 圖. 1 2 3 4 5 6. 研究流程圖.................................................................................................. 12 允建容積示意圖.......................................................................................... 33 台北市捷運站周遭 400 公尺範圍示意圖 ................................................. 36 都市更新容積獎勵示意圖.......................................................................... 38 松山機場禁限建暨限高管制範圍.............................................................. 47 大型飛機場管制區禁、限建範圍示意圖.................................................. 48. 圖 7 松山機場限建解禁剖面圖.......................................................................... 48 圖 8 台北 101 大樓之限高示意圖...................................................................... 49 圖 9 臺北市博愛警備管制區限制建築範圍...................................................... 50 圖 10 大稻埕歷史風貌特定專用區細部計畫示意圖.......................................... 52 圖 11 台北市舊商業區(紅色成片區塊)範圍示意圖.......................................... 61 圖 12 1895 台北、大稻埕及艋舺略圖................................................................. 75 圖 13 1932 大台北都市計畫圖............................................................................. 76 圖 14 1971 台北市人口密度圖.............................................................................. 76 圖 15 東京都丸之內地區圖................................................................................... 79 圖 16 臺北市萬華區漢中段二小段 328 地號等 99 筆土地更新單元案............. 82. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 圖 17 臺北市大同區玉泉段一小段 11 地號等 73 筆土地都市更新單元案....... 82 圖 18 臺北市大同區玉泉段二小段 452-2 地號等 83 筆土地為更新單元案..... 83. Ch. engchi. 2. i n U. v.
(8) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 表 目 錄 表 1 表 2 表 3 表 4 表 5 表 6. 建築專有名詞彙整.......................................................................................... 7 容積率之相關研究文獻................................................................................ 15 特徵價格模型之相關研究文獻.................................................................... 18 土地開發之相關研究文獻............................................................................ 21 都市更新之相關研究文獻............................................................................ 23 台灣容積率管制實施歷程表........................................................................ 28. 表 7 現行土地施用強度管制相關法令................................................................ 29 表 8 未實施容積管制之土地使用強度表............................................................ 31 表 9 臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率(基準容積)庭院等規定 一覽表.............................................................................................................. 32 表 10 容積獎勵及移轉增加容積上限彙整........................................................... 34 表 11 萬華車站周邊細部計畫期限內開發容積獎勵........................................... 36 表 12 免計容積項目及上限規定........................................................................... 41 表 13 影響建築物公設比法規變更歷程表........................................................... 42 表 14 新舊建照之售坪與建坪比比較表............................................................... 42 表 15 臺北市容積移轉送出基地與接受基地條件表........................................... 44. 立. ‧. ‧ 國. 學. 變數說明表................................................................................................... 65 變數敘述統計分析表................................................................................... 66 基地面臨計畫道路之敘述統計分析表....................................................... 67 路寬限縮率之敘述統計分析表................................................................... 68 基地受限之敘述統計分析表....................................................................... 68 基地是否位於更新地區統計分析表........................................................... 68 影響允建容積率/法定容積率因素之廻歸分析表..................................... 70 相關係數分析表........................................................................................... 71. n. al. er. io. sit. y. Nat. 表 16 表 17 表 18 表 19 表 20 表 21 表 22 表 23. 政 治 大. Ch. engchi. 3. i n U. v.
(9) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 第一章緒論. 第一節 研究動機與目的 一、研究動機 我國對土地發展強度的管制，主要分為容積管制1前由建築技術規則依「限 制建築物高度」與「建蔽率2」來控制土地使用強度。以及容積管制後，依都市計 畫之細部計畫規定容積管制的相關細節，諸如土地及建築物之使用、基地面積或 基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度、寬度等。但首善之 都的台北市因早在日治初期頒行十五萬計畫人口的都市計劃3，及其後六十萬人口 的的 1932 年市區改正計畫，光復後仍沿用其土地使用分區之設定，後有以土地使. 立. 政 治 大. ‧ 國. 學. 用分區管制規則4進行容積管制之情形，但晚近發布的都市計畫5又回歸在細部計畫 規定容積管制的相關細節的原則。 對一個都市計劃而言，必須考量都市的層級、規模與特性、居住生活品質水. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. 準、政府部門所能提供的公共設施總量等因素，才能訂定容積率與決定何種程度 的容積管制是該地區所需要的。但我國又為促進各方開發意願，訂定有五花八門 沒有容積總量控管的容積獎勵與容積移轉法令，嚴重衝擊都市容受力6，此為本研 究動機之一。. i n U. v. 台北市都市發展由清末淡水河運導致艋舺繼新莊港淤塞後崛起，1958 年中英 天津條約淡水開港，因艋舺排外導致大稻埕藉茶、糖及樟腦集散與外商居住區而崛 起與台北城興建後的城內形成三市街的格局，至日治 1899 年進行台北市第一次市 區改正拆台北城、建西門町，1905 年進行台北全市市區改正，後因人口急遽成長，. Ch. engchi. 1932 年頒行影響至今的大台北市區計畫7，而艋舺、西門町8、大稻埕及城中區9也因 1. 容積管制係指對土地與建築物發展強度的管制，其主要管制方式是在都市計畫的分區管制中,明定各類 使用分區的容積率,以控制土地發展強度。 2 建蔽率即是建築垂直投影面積占基地面積之比率 3 1905 年台灣總督府頒行台北市區改正計劃 4 即 1983 年頒行台北市土地使用分區管制規則 5 1980 年台北市政府頒布台北市都市計劃 6 都市容受力指某一地區於一定期間內，在維持其環境與生活品質的情況下，所能容納之最大人口數量， 並就此最大人口量透過都市計畫管制策略，管制其土地開發之區位、時序、速度、總量與品質。 7 大台北市區計畫擎畫了市區主要幹道、大型公園綠地的配置與使用分區 8 日治初期大稻埕與艋舺間的低窪地區經填埋 149400 立方土石之地質改良，得地 12 萬坪，規劃為遊廓 等商業使用，因鄰近台北城西門，故命名為西門町。 4.
(10) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 其開發較早，區內存在大量歷史悠久的古蹟與歷史建物，且因政權轉換人謀不臧10造 成精華地段建物頹敗不堪分布甚廣。其後 1950 年依原先計畫興闢台北航空站11，光 復後沿用日治都市規劃藍圖將市區由西向東漸次發展至現今風貌，其間台北市政府 1980 年頒布台北市都市計畫、1983 年頒行台北市土地使用分區管制規則、1990 年 施行全市容積管制、1994 年 2000 年 2004 年進行第一至三次通盤檢討，都沒有大 規模地變動 1932 年版的大台北市區計畫，造成舉世罕見市中心竟然有飛機場起降 的奇觀，也因飛航管制嚴重限制都市健全發展，此為本研究動機之二。 12. 日治時期即規畫艋舺、西門町、大稻埕、城中區、中山北路一二段右側條通 為高度使用的商業區而其後都市計畫13亦比照辦理，導致容積高度集中台北市西區， 其餘地區除主要幹道外幾乎皆為中低容積率之住宅區，偏離都市實際發展所需， 導致都市發展與更新困境14，此為本研究動機之三。. 政 治 大 上述中山區、中正區、大同區及萬華區區內法定容積率 560%以上範圍之的精 立 華商業區，4 區交會中心台北車站及機場線終點站之雙子星與台北轉運站之京站， ‧. ‧ 國. 學. 共同組成全國交通網最便捷的五鐵共構15系統，創 2013 年全國最高成交單價交易 之土地16位於中華路近國定古蹟北門城門處是地租理論的最佳示範，西門町的萬年 商業大樓因其商品定位明確，超高集客力使其小單元17出租店面可創每坪 5 萬元的. y. sit. 9. Nat. 驚人出租單價。而預計 2016 年 3 月通車的機場捷運 A1 站(雙子星)因可預辦登機， 其機場線一站商圈18效應，促使就本區商機更形蓬勃發展。但舊商業區的超高容積. n. al. er. io. 城中區範圍與清朝時期臺北城重合。日殖初期土地調查後，設街莊級區劃「臺北城內」，屬大加蚋堡。 1922 年導入町制，二次大戰後再設為城中區。1990 年改制為中正區至今。 10 二戰後台灣政權交替，台北州接管委員會連震東利用職權將原屬總督府公有之財團法人仁濟院移轉為 私有財團法人台灣省私立台北仁濟院，再以維持院務經費為由，將大批日本軍方、公務人員宿舍及土地 移交仁濟院，其轄下不動產主要以台北市舊市區精華地段為主的土地三萬多坪，其僅允許建物所有權人 修繕。 11 即現今松山機場 12 日治時期連接總督府與圓山台灣神社之敕使街道(表參道)兩側為統治階級高級官員住宅區並其右側為 日人專屬特種商業區。 13 1946 年大台北綜合都市計畫，商業區劃分為三種地區(1)大中心:即台北城內、萬華、大稻埕，(2)地方 中心，(3)重要道路沿線:如中山北路一、二段右側條通地區。 14 台北市的四、五層樓老舊公寓大部分的使用分區都是住三及住三之一(法定容積率 225%及 300%)，依 現行都市更新相關法規，若以一般都更方式申請，室內坪數可能不增反減，但如申請中低老舊公寓專案， 可以達到一坪換一坪(獎勵申請的上限)，但老舊公寓專案業已於 104 年 8 月截止。 15 指國道客運、台鐵、高鐵、捷運與機場捷運等五種運輸工具 16 2013 年上市營建股夆典科技出售其預售建案-首都門 215.7 坪土地與新加坡不動產基金首峰資產管理 公司 Alpha Investment Partners Limited(簡稱 AIP)，成交金額 24.75 億換算每坪單價 1147.5 萬為當時全國最 貴土地成交單價。 17 每單元約 2~3 坪，租金 10~15 萬。 18 指預辦登機及行李託運等服務，使日後離境旅客不必再拖著行李提前兩個小時抵達機場 check in，只 要看準時間再從台北搭乘捷運到桃園機場登機即可，多出一個多小時的自由活動時間，旅客可至台北車 站附近的台北、中山、誠品地下街及新光三越、京站時尚廣場和微風廣場等大型購物商城，一站之遙的. Ch. engchi. 5. i n U. v.
(11) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 率又被各式限高19及限縮容積率20法令綑綁其發展性，影響其容積最有效使用，此 為本研究動機之四。 台北市為首善之區，建商推案及與地主合建分屋莫不以依追求最大利益及最 高最有效使用法則21為原則，而地主與建商合建或都市更新分屋22之計算分屋公式: 土地持分面積*法定容積率*容積獎勵移轉補償率*公設23%*分屋比例=地主分得建 坪24，其中法定容積率又有商業區路寬不足之限縮規定。建築執照所核可的允建容 積率25與基地所在的法定容積率又有諸多其他差異存在，推測其影響因素有法規限 制與容積獎勵政策、地主心態、景氣與基地條件等不一而足，且容積率之相關研 究文獻目前僅分析影響容積率的空間分布之因素，以供公部門訂定差別容積率(街 廓容積率)之參考。甚少有文獻提出法定容積率與允建容積率間差異分析之研究， 茲為探求其間差異，歸納分析影響因素與改善方案，始有本研究之發想，此為本 研究動機之五。 為明確本研究相關建築專有名詞，彙總整理如表 1 所示，其中研究題目之允 建容積率是經調整26的法定容積率加乘容積獎勵率、容積移轉率及容積補償率後之 比率，設計容積率是建築師在允建容積率限制下所設計的容積率。 綜上所述，在參考國內外有關容積率、特徵價格模型及土地開發相關的文獻 與理論後，才興起筆者研究影響允建容積率與法定容積率間變化之因素，希冀能. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 藉由複迴歸剖析影響建築開發業者決定申請建築執照的允建容積率之因素及其原 因,以及現行容積率失控亂象形成的原因與解決方法，希冀有助政府部門對都市計 畫的執行做更進一步檢視與調整舊市區更新開發的誘因、裨益建築商的開發策略 與效益及不動產所有權人之資產配置規劃參考。. Ch. engchi. i n U. v. 中山商圈與西門町商圈，逛街購物享用美食後再悠閒赴機場搭乘飛機。 19 指松山機場航管區飛航限制建築高度、總統府博愛特區國安限制建築高度及重要古蹟後方天際線管制 限制建築高度等。 20 臺北市土地使用分區管制自治條例第 25 條前項: 商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過下表規 定，且容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之 50 之積數，未達 300％者，以 300 ％計。 21 不動產估價技術規則第 2 條第 17 項最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合 法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利益之使用。 22 指都市更新之合建分配契約 23 指當層梯廳、樓梯、一樓大廳、地下室機房空間及附屬建物陽台、雨遮等免計容積率之建築面積 24 指建物所有權狀所載主建物、附屬建物及持分公共設施面積之加總合計 25 指建築執照所載允建容積率(允建樓地板面積/基地面積)，商業區之允建容積率=法定容積率*路寬限縮 率*(1+容積獎勵移轉補償率) 26 見註腳 28 6.
(12) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 表 1 建築專有名詞彙整 名詞. 解釋. 容積率. 地面上各層樓地板面積之和與基地面積之比。. 建蔽率. 房屋投影面積與基地面積的比率。. 法定容積率. 即建築技術規則建築設計施工編第 268 條所稱法定最大容積率27. 法定建蔽率. 即建築技術規則建築設計施工編第 268 條所稱法定最大建蔽率28. 允建容積率. 法定容積率29加乘(容積獎勵率+容積移轉率+容積補償率30)後之比 率. 設計容積率. 建築師在允建容積率限制下設計之容積率. 設計建蔽率. 建築師在法定建蔽率限制下設計之建蔽率. 允建總容積面積. 基地面積*允建容積率. 設計總容積面積. 基地面積*設計容積率. 政 治 大 公設面積(大公 立 、小公 )+地下室停車場面積(車公 )+捐贈公益設 31. 免計樓地板面積. 32. 33. 施面積34. ‧ 國. 基準容積. 學. 總樓地板面積. 設計總容積面積+免計樓地板面積 =土地坪數*法定容積率*容積獎勵率 =基準容積*機房及安全梯比例(15%). 梯廳面積. =(基準容積+機房及安全梯面積)*梯廳比例(5%). sit. y. =(基準容積+機房及安全梯面積+梯廳面積)*陽台比例(10%) =公設面積-梯廳面積-機房及安全梯面積. io. n. al. er. 其他公設. Nat. 陽台面積. 27. ‧. 機房及安全梯面積. Ch. i n U. v. 在都市計畫地區係指都市計畫土地使用分區管制所規定之容積率；在非都市土地地區係指非都市土地 使用管制規則第九條第一項第一款至第九款所規定之容積率。 28 在都市計畫地區係指都市計畫土地使用分區管制所規定之建蔽率；在非都市土地地區係指非都市土地 使用管制規則第九條第一項第一款至第九款所規定之建蔽率。 29 舊商業區土地受限台北市土地使用分區管制規則第 25 條:”商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過 下表規定，且容積率不得超過其面臨最寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達 300％者， 以 300％計。”會因建築線面前路寬而限縮其基礎容積率。 30 指大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法第 19 條: 凡建築基地含有大眾捷運系統地 下穿越需註記或取得地上權之土地，為適當補償土地所有人、占有人或使用人之損失，得依下列規定增 加新建樓地板面積，除以基地面積之率。 31 指建築物各層之配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室等，法律上強制登記為全體住 戶所有。 32 指建築物各層之樓梯間、電梯間、通道、走廊等，法律上不強制登記為全體住戶所有。 33 指建築物地下室停車位及車道。 34 指都市更新建築容積獎勵辦法第 4 條: 本條例第四十四條第一項第二款所定更新後提供社區使用之公 益設施，以經主管機關認定者為限。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不 計入容積外，並得依下列公式計算獎勵容積，其獎勵額度以法定容積之百分之十五為上限： 捐贈公益設施之獎勵容積=（捐贈公益設施土地成本＋興建成本＋提供管理維護基金）X 一點二倍/（二 樓以上更新後平均單價—興建成本—管銷費用）。. engchi. 7.
(13) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 專有面積. =基準容積+陽台面積. 公設面積. =機房及安全梯+梯廳+其他公設(屋凸、管理室等). 專有坪效係數. =專有面積/基準容積. 公設面積. =專有面積*公設比/(1-公設比). 公有坪效係數. =公設面積/基準容積. 總銷售面積. =專有面積+公設面積(大公+小公). 坪效係數. =總銷售面積/基準容積. 總坪效. =總銷售面積/土地坪數. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 8. i n U. v.
(14) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 二、研究目的 基於上述研究動機，本研究主要研究目的如下： （一）藉由台北市都市計畫使用分區資料與實際建築執照的核可允建容積率，以土 地開發理論為基礎，探討影響允建容積率之因素，以利建築商與不動產所有 權人掌握建案的相關資訊。 （二）由實證研究分析台北市就商業區之開發行為是否符合為追求最大利益之最 高最有效使用法則，是否會因建商實力或景氣影響其對增加允建容積率之容 積獎勵、容積移轉等申請態度。 （三）透過實證分析、都市計畫通盤檢討、大範圍都市更新計劃與法規修改與限縮 容積率之因素去除，分析對個案申請容積率的影響及使公部門能依都市計畫 原定藍圖有秩序地開發與更新，裨益公部門落實促進都市再生之契機。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 9. i n U. v.
(15) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 第二節 研究範圍與內容 一、研究範圍 本研究蒐台北市舊商業區35集自 1996 年 1 月至 2015 年 6 月止之台北市發給建 築執照之建案，共 248 筆樣本，其內容包括基地面積、個別基地條件、法定容積 率、被限制的建築高度及其他限制原因、實際申請的容積獎勵與容積移轉、預售 房價、建商及總體經濟因素等相關資料。. 立. 二、研究內容. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. 本研究透過國內外相關文獻之蒐集與探討，深入分析影響建築執照允建容積率之 主要因素。本研究內容共分為五章，第一章為緒論，首先說明本研究之動機與目的，界 定範圍與內容，並提出研究方法，進而擬定研究流程。第二章為文獻回顧與理論，首先. n. al. er. io. sit. y. Nat. 回顧容積率、特徵價格模型及土地開發相關文獻，再來說明容積率訂定過程與其理論基 礎，後續說明容積管制之沿革與現行容積管制之相關法規命令，後續說明土地開發理論， 本章透過以上文獻回顧與土地開發理論，試圖瞭解影響建築執照允建容積率之主要因素， 以作為研究實證分析之理論基礎 。第三章為研究設計與資料說明，透過文獻回顧與台 北市現況容積分析後，掌握可能之建築執照允建容積率之影響因素，並藉以設定相關變 數，以利迴歸分析使用。第四章為實證分析，透過實證資料的蒐集與相關變數的選取， 將資料做迴歸實證分析，以探討影響建築執照允建容積率之顯著變數。第五章為實例探 討與借鏡，透過現狀描述分析與借鏡日本都市更新法令及更新案例，試圖研擬合宜的可 行性建議。第六章為結論與建議，依據實證分析與中日法規與案例比較分析，提出研究. Ch. engchi. i n U. v. 結論與建議。. 35. 指全區內皆容積率 560%以上之中山區、中正區、大同區及萬華區之商業區 10.
(16) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 第三節 研究方法與流程 一、研究方法 1.研究歸納分析 透過文獻回顧有關都市計畫擬定與檢討及容積率設定、移轉、獎勵與土地開發 相關理論，以作為本研究問題之主要理論。 其次透過土地開發文獻，選取適宜的變數進行本研究的實證。 2.迴歸分析 本研究主要透過複回歸(Multiple regression)，就所蒐集實際申請建築執照資 訊所提供之的允建容積率及相關資料，運用 SPSS 等統計軟體為工具，透過敘述統計及 迴歸分析等方法進行研究進行分析，進一步說明請參見本文第三章。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 11. i n U. v.
(17) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 二、研究流程 研究動機與目的 第 緒一 論章. 研究範圍與內容 研究方法與流程. 研究設計. 資料說明. ‧. 複回歸模型解釋能力. y. sit. 實證結果與分析. n. al. er. io. 討實第 鏡與例五 借探章. 政 治 大. Nat. 實第 證四 分章 析. 立. 土地開發理論與都市更新 相關文獻. 學. 研 資究第 料設三 說計章 明與. 容積率與特徵價格模型 相關文獻. ‧ 國. 文理第 獻論二 回與章 顧. v i n Ch e n g c實例探討與借鏡 hi U. 第 建結六 議論章 與. 結論與建議. 圖. 1 研究流程圖. .. 12.
(18) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 第四節 小結 本研究依據土地開發理論，以及現行法規與台北市都市計畫發展歷程與困境，探討 影響建築執照之允建容積率之因素，回首以往所作特徵價格模型、容積率、土地開發與 都市更新之相關文獻的成果與缺漏，針貶國內外近似台北市都市的都市更新與發展作法， 確保本研究能允執噘中地解決台北市都市計畫困境，裨益建築商的開發策略與效益及不 動產所有權人之規劃不動產配置與更新參考。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 13. i n U. v.
(19) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 第二章 文獻與理論回顧 容積管制牽涉政府機關之施政公平性及土地資源利用的公平性，是故本章除 回顧容積率訂定與理論基礎，並蒐集現行有關容積管制與獎勵的法規及台北市特 有建築限高事項。並闡述有關研究方法–土地開發的理論與相關文獻。. 第一節 文獻回顧 一、 容積率相關文獻: 探討容積率的文獻甚多，茲擷取與本研究近似之論文(彙整如表 2)如下: 以 A.H.F 探討居民對居住區位選擇因素的偏好，以街廓作為研究與分派對象，所討 對象為街廓容積率。實證結果顯示離市中心越遠的地區，容積率越低；離所服務之公共 設施越近，容積率越高(鄒克萬, 施鴻志,吳彩珠，1990:37-54)。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. 以經濟模型推導影響都市容積分佈的模式，再以迴歸進行驗證。研究結果顯示在訂 定街廓容積率時應與距市中心距離成反比，且需考慮土地使用類別限制與道路寬度(林 享博，1992:1-16)。以生產函數建立土地與資本的關係式，進行迴歸分析，研究結果顯. n. al. er. io. sit. y. Nat. 示地價與土地利用強度成正向替代變化(邊泰明，1991)。 效用與所得模擬地價的空間分佈，建立建築高度與地價的複迴歸方程式，驗證結 果顯示地價與土地使用強度成同方向變動，意即地價越高則基地的淨容積率亦越高。(劉 玉湖，1991)。 從容受力觀點探討容積總量與公共設施之關係，研究成果顯示現況發展並無因額外 容積政策而造成公園綠地負荷量的衝擊，但未來需加強公園綠地的開闢或訂定其與額外 容積使用的相對等配套機制，以及控管商業區的住宅使用率，才能避免此都市課題。(王 俐婷，2014)。 以多目標規劃法求出私人開發公司裡潤最大且公共設施面積做大的住宅、商業樓地. Ch. engchi. i n U. v. 板面積及公共設施面積，研究結果顯示當追求私人獲利最大時，公共設施會以建造價格 最低者為主。而私人的投資對象將是獲利最高的商業區。(才有財，1988) 以現況容積率與地價、人口密度、每人公共設施面積等因素進行統計計分，研究結 果顯示以迴歸模式的校估結果而言，眾變數與允建容積率的關係不明確(鄭國英， 1988)。 以總樓地板面積為應變數，進行逐步迴歸分析。研究結果顯示各分區平均公告地價 對容積率的影響不顯著，其餘變數因為與總樓地板面積有因果關係存在，不能視為影響 宗樓地板面積的因素。(張永仁，1979)。 以經濟模型推導影響都市容積之因素，建立模式，再以迴歸進行驗證。研究結果顯 示土地使用類別、面臨道路寬度對容積分佈影響最為顯著，可知一宗土地之容積決定以 14.
(20) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 法規的影響為主要因素(陳婀娜，1989)。 表 2 容積率之相關研究文獻 模式型態. 模式評析. 以 A.H.F 探討居民 對居住區位選擇 因素的偏好，再以 多目標方式進行. 以街廓作為研究與分派對象，所探討對象為 街廓容積率。研究結果顯示離市中心越遠的 地區，容積率越低；離所服務之公共設施越 近，容積率越高。容積率的訂定應考慮公共. 人口分派。. 設施的服務範圍、居民的居住偏好。. 陳婀娜 台北市之 (1989) 住宅、商 業區. 以經濟模型推導 影響都市容積之 因素，建立模式， 再以迴歸進行驗 證。. 實證結果顯示土地使用類別、面臨道路寬度 對容積分佈影響最為顯著，可知一宗土地之 容積決定以法規的影響為主要因素。研究的 對象是淨容積率在空間的分佈，可供作訂定 差別容積(街廓容積率)的參考。. 張永仁 台北市 (1979). 以總樓地板面積 實證結果顯示各分區平均公告地價對容積 為應變數，進行逐 率的影響不顯著，其餘變數因為與總樓地板 步迴歸分析。 面積有因果關係存在，不能視為影響宗樓地. ‧ 國. 學. 以經濟模型推導 影響都市容積分 佈的模式，再以迴 歸進行驗證。. io. n. al. 邊泰明 台北市 (1991). Ch. ‧. 板面積的因素。. Nat. 林享博 台北市 (1992). 立. 政 治 大. 該經濟模型指出容積率與地租成正比，而地 租與離市中心距離成反比，故容積率的分佈 業應該有此特性。另政府的管制也影響容積 率的分佈。實證結果顯示，在訂定街廓容積 率時應與距市中心距離成反比，且需考慮土 地使用類別限制與道路寬度。. y. 鄒克萬 台南市北 施鴻志 區之住宅 吳彩珠 區 (1990). sit. 研究地區. er. 研究者. i n U. v. e n測試結果顯示地價與土地利用強度成正向 gchi. 以生產函數建立 土地與資本的關. 替代變化，建議在訂定容積率時應考慮地價. 係式，進行迴歸分 之影響，使土地做更有效率的利用。 析 劉玉湖 台北市住 (1989) 宅區. 以效用與所得模 擬地價的空間分 佈，建立建築高度 與地價的複迴歸 方程式。. 模式以生產函數求出各地區之資本與土地 間之替代關係，以住戶所得與通勤成本來界 定效用函數。驗證結果顯示地價與土地使用 強度成同方向變動，意即地價越高則基地的 淨容積率亦越高。. 才有財 台北市士 (1988) 林車站. 以多目標規劃法 求出私人開發公. 模式顯示當追求私人獲利最大時，公共設施 會以建造價格最低者為主。而私人的投資對. 司裡潤最大且公. 象將是獲利最高的商業區。若追求公共設施. 15.
(21) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 鄭國英 台北市 (1988). 共設施面積做大 的住宅、商業樓地 板面積及公共設 施面積。. 面積最大，則將以建造設施價格最高者為 主，而私人的投資對象將是獲利最低的住宅 區。意即規劃者應視政策所需決定公共設施 面積與住宅、商業區的面積。. 以現況容積率與 地價、人口密度、 每人公共設施面 積等因素進行統. 以迴歸模式的校估結果而言，眾變數與允建 容積率的關係不明確。推測其原因可能係因 為分區管制不確實，造成實際發展與計畫不 一致。. 計計分。 王俐婷 高雄市 (2014). 從容受力觀點探 討容積總量與公 共設施之關係. 立. 研究成果顯示現況發展並無因額外容積政 策而造成公園綠地負荷量的衝擊，但未來需 加強公園綠地的開闢或訂定其與額外容積 使用的相對等配套機制，以及控管商業區的 住宅使用率，才能避免此都市課題。. 政 治 大. ‧ 國. 學. 以上文獻或用土地區位、使用分區、環境特性、居民偏好、生產函數、所得與 效用等因素，運用 A.H.F、經濟模型、複迴歸分析工具，分析影響容積率的空間分. ‧. 布之因素，以供公部門訂定差別容積率(街廓容積率)之參考。其中鄭國英之研究現 況容積率、張永仁研究總樓地板面積及陳婀娜研究土地使用類別、面臨道路寬度對 容積分佈與影響實際容積因素較接近，也是本研究選取變數的參考。茲為探求允建 容積率與法定容積率之間差異，歸納分析影響因素與改善方案，始有本研究之動機。 由於本研究在分析影響建築執照允建容積率之因素，並非僅探討影響容積率的空間 分布之特徵屬性，因此，為切合研究主題需求，僅篩選上述論文相關變數，以作為 分析影響建築執照允建容積率之因素之應用。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 16. i n U. v.
(22) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 二、特徵價格相關文獻 探討特徵價格的文獻甚多，茲擷取與本研究近似之論文(彙整如表 3)如下: 研究結果模式顯示土地使用類別會影響容積率的空間分佈，且容積率與地價與地價 間存在互為影響的關係。建議應訂定差別容積，且應相對於公共設施的供給量與服務範 圍(邱景升，1989)。 以實證分析影響高雄市住宅的隱含屬性狀況。探求影響隱含屬性的需求因素，以期 掌握高雄市民對各類住宅隱含屬性的實際需求(林國民，1996)。 以 94 年高雄市房屋實際成交價格為基礎，藉由 Rosen(1974)所建構的特徵格理論 分析高雄市整體市場與其子市場房屋價格的影響因素。研討土地增值稅及房屋各項屬性 對房屋價格的影響，以其解析高雄市房屋市場及其子市場影響因素的異同(陳雲英， 2007)。 以特徵價格理論探討住宅大樓之結構變數與區域變數特徵中對房地交易總價之影 響，以期建立一套簡便且符合學理對住宅大樓價格影響範圍的預測方法。住宅大樓價格 估計模型可供金融業與不動產估價業者大量估價使用，並讓民眾與土地開發商明瞭結構 變數與區域變數特徵因素對住宅大樓房地交易價格的影響(蘇文清，2007)。 將資料分為集合式住宅及獨立住宅兩類，採計台中市房屋交易價格，以特徵價格理 論為基礎，運用對半數迴歸模型、Box-Cox 模型來探討住宅的歌種屬性的隱含價格，以 剖析影響住宅價格的重要因素(林鴻文，2008)。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 以地價模式依地形與土地使用分區發展條件，將研究對象分為全區實證與分區實證 分析。透過文獻回顧選取影響住宅價格之建物本身因素及影響內湖區發展之環境特徵¬¬ 因素─內科、捷運站、焚化爐等，以探討各環境屬性在區位上對內湖區住宅住宅之影響 (蔡仲苓，2008)。 以使用台南市 2006 年房地產交易資料進行特徵價格模型的實證。剖析影響台南市 房地產的價格因素與評估特徵價格模型預測能力的績效，試圖找出最具影響房價之因素， 以建立較佳的模型方式(黃瓊如，2008)。 根據台北縣政府地政處調查資料及不動產相關業者所提供的不動產交易價格資料， 運用特徵價格法，建立台北縣不動產特徵價格模型。以區位、路寬、臨街關係、使用類. Ch. engchi. i n U. v. 別、建物結構、屋齡、總樓層數、土地使用分區及建物面積等變數，研究並分析模型的 預測效果(呂思辰，2009)。 以特徵價格模型理論，探討使用不同變數模型影響高雄市住宅大樓價格的主要因素。 研討高雄市捷運站與住宅大樓之遠近對住宅價格影響的顯著性，以提供做為建商推案與 消費者購屋之參考依據(龔恆永，2010)。 依實價登錄的可信賴不動產成交價格，透過特徵價格法進行複迴歸分析，來探討影 響土地價格因素與土地價格的關聯程度，期使降低估價人員因受其他資訊及年資經驗等 影響，產生經驗法則偏誤之現象(吳丁進，2014)。. 17.
(23) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 表 3 特徵價格模型之相關研究文獻 研究者 研究地區. 研究主題. 研究觀點與內容. 邱景升 (1989). 台中市. 以個別基地的 土地使用、區 為、環境特 性，進行回歸 分析。. 模式顯示土地使用類別會影響容積率的空間分 佈，且容積率與地價與地價間存在互為影響的關 係。建議應訂定差別容積，且應相對於公共設施 的供給量與服務範圍。. 林國民. 高雄市. 高雄市自有住. 以實證分析影響高雄市住宅的隱含屬性狀況。. 宅特徵價格研 究. 探求影響隱含屬性的需求因素，以期掌握高雄市 民對各類住宅隱含屬性的實際需求。. 高雄市成屋市 場交易價格影 響因素之探討. 以 94 年高雄市房屋實際成交價格為基礎，藉由 Rosen(1974)所建構的特徵格理論分析高雄市整 體市場與其子市場房屋價格的影響因素。研討土. 高雄市. 立. 以特徵價格理論探討住宅大樓之結構變數與區. 估計模型研究 ─特徵價格之 運用以高雄市 為例. 域變數特徵中對房地交易總價之影響，以期建立 一套簡便且符合學理對住宅大樓價格影響範圍 的預測方法。住宅大樓價格估計模型可供金融業 與不動產估價業者大量估價使用，並讓民眾與土 地開發商明瞭結構變數與區域變數特徵因素對 住宅大樓房地交易價格的影響。. io. n. al. er. Nat. 住宅大樓價格. 林鴻文 (2008). Ch. i n U. v. 住宅屬性之價 值評估：應用 特徵價格模型. 將資料分為集合式住宅及獨立住宅兩類，採計台 中市房屋交易價格，以特徵價格理論為基礎，運 用對半數迴歸模型、Box-Cox 模型來探討住宅的. 於台中市中古 屋市場. 歌種屬性的隱含價格，以剖析影響住宅價格的重 要因素。. 蔡仲苓 台北市內 台北市內湖區 (2008) 湖區 住宅屬性價格 之探討. 本文地價模式依地形與土地使用分區發展條 件，將研究對象分為全區實證與分區實證分析。 透過文獻回顧選取影響住宅價格之建物本身因 素及影響內湖區發展之環境特徵因素─內科、捷 運站、焚化爐等，以探討各環境屬性在區位上對 內湖區住宅住宅之影響。. 黃瓊如. 台南市不動產. 使用台南市 2006 年房地產交易資料進行特徵價. 價格因素之研. 格模型的實證。剖析影響台南市房地產的價格因. (2008). 台中市. ‧. (2007). ‧ 國. 高雄市. 其解析高雄市房屋市場及其子市場影響因素的 異同。. 學. 蘇文清. 政 治 大 地增值稅及房屋各項屬性對房屋價格的影響，以. y. 陳雲英 (2007). sit. (1996). 台南市. engchi. 18.
(24) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 呂思辰 (2009). 台北縣. 究─特徵價格 法之應用. 素與評估特徵價格模型預測能力的績效，試圖找 出最具影響房價之因素，以建立較佳的模型方 式。. 不動產特徵屬 性價格分析─ 以台北縣為例. 根據台北縣政府地政處調查資料及不動產相關 業者所提供的不動產交易價格資料，運用特徵價 格法，建立台北縣不動產特徵價格模型。以區 位、路寬、臨街關係、使用類別、建物結構、屋 齡、總樓層數、土地使用分區及建物面積等變 數，研究並分析模型的預測效果。. 高雄市. 影響住宅價格 因素之探討─ 以高雄市住宅 大樓為例. 立. 以特徵價格模型理論，探討使用不同變數模型影 響高雄市住宅大樓價格的主要因素。研討高雄市 捷運站與住宅大樓之遠近對住宅價格影響的顯 著性，以提供做為建商推案與消費者購屋之參考 依據。. 政 治 大. 都會新開發地 區地價評估模 型之建構-特. 依實價登錄的可信賴不動產成交價格，透過特徵 價格法進行複迴歸分析，來探討影響土地價格因 素與土地價格的關聯程度，期使降低估價人員因. 徵價格法之應 用. 受其他資訊及年資經驗等影響，產生經驗法則偏 誤之現象。. 學. 吳丁進 (2014). 高雄市. ‧. ‧ 國. 龔恆永 (2010). y. Nat. sit. n. al. er. io. 以上文獻運用特徵價格模型來分析不動產特徵屬性對不動價格之影響時，常見會影 響不動產價格的因素包含建物面積、樓層位置、屋齡、房屋平均單價、區域環境、離 捷運站距離、用途種類、土地面積、容積率、臨路寬度、臨路寬度平方等項目，且在不 同的區域環境亦受其現地的民情風俗影響，而產生特有的影響因素。由於本研究在分析 影響建築執照允建容積率之因素，並非僅探討影響不動產價格之特徵屬性，因此，就研 究所需及切合實務需求，僅篩選相關影響因素，以作為分析影響建築執照允建容積率之. Ch. engchi. 因素之應用。. 19. i n U. v.
(25) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 三、土地開發相關文獻 探討土地開發的文獻甚多，茲擷取與本研究近似之論文(彙整如表 4)如下: 不動產開發評估可使用總體經濟環境、個案特質、財務、市場等四個構面來評估， 其中總體經濟環境構面向評估指標有政治情勢、地區經濟、景氣趨勢，個案特質構面向 評估指標有基地環境、交通系統、整合難易、工程技術、公共設施，財務構面向評估指 標有自有資金需求、自有資金報酬率、投資報酬率，市場構面向評估指標有市場競爭力、 價格競爭力、供需狀況。應用 AHP 層級分析法的權重分析得出業界最重視自有資金報酬 率、投資報酬率價、價格競爭力、供需狀況、基地環境。最不重視政治情勢、整合難易、 工程技術(王彥傑，2005)。 以建商投資觀點，運用財務分析工具，經由古蹟再開發之實際案例，依現行體制下的都 市更新獎勵規定進行財務上之比較分析。實證結果顯示，都市更新財務可行性受地價增 值影響最大(何東波，2004) 以自有資本、公司債、資產信託證券(ABS)三種資本工具，依資本工具之資金比例， 劃分為十種資本組合方式，依照回收年期、淨變現價值 NPV、內部投資報酬率 IRR 三項 評估指標，探討在不同都市更新容積獎勵值下，何種資本組合方式參與都市更新籌措開 發資金之效果為最佳。如以自有資金(自有資本、公司債)籌資，則回收年限及淨變現價 值 NPV，資本組合以自有資金 100%為最佳，內部投資報酬率及 IRR 資本組合以自有資本 60%、公司債發行 40%為最佳；以資產信託證券(ABS)籌資，則回收年限以公司債 10%、. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. ABS90%為最佳，淨變現價值 NPV 以資本組合公司債 10%、ABS90%之資本組合為最佳，內 部投資報酬率 IRR 資本組合以 ABS90%、公司債發行 10%為最佳(張力仁，2003)。 以土地開發風險為基礎，透過商用類型土地開發風險文獻回顧，以 GIS 地理資訊系 統為平台，建立風險評估準則及相關指標，作為商業類型土地開發風險評估參考依據(張 曜麟、陳冠位，2007：209-224)。 將都市更新流程區分為開發前中後三階段，導入動態的風險評估模型，透過財務風 險因子-政策獎勵與實質開發的評估，補足傳統風險評估缺口，讓都市更新的風險資訊 透明化，更有助於公私部門的開發投資協商決策(林奇甫，2008)。. Ch. engchi. 20. i n U. v.
(26) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 表 4 土地開發之相關研究文獻 研究者 研究地區. 研究主題. 研究觀點與內容. 張力仁 (2003). 台灣. 民間參與都市 更新事業財務 規劃與籌措方 式研究. 以自有資本、公司債、資產信託證券三種資本工 具，依資本工具之資金比例，分為十種資本組合 方式，依照回收年期、NPV、IRR 三項評估指標， 探討在五種不同都市更新容積獎勵值下，何種資 本組合方式參與都市更新籌措開發資金之效果 為最佳。. 何東波 (2004). 台灣. 都市更新獎助 誘因財務模擬 之研究. 以建商投資觀點，運用財務分析工具，經由古蹟 再開發之實際案例分析，依現行更新獎助規定進 行財務上之比較分析。. 王彥傑 (2005). 台灣. 建築投資業土 地開發評估:. 經由 AHP 層級分析法的權重分析土地開發四個構 面財務、市場、個案特質、總體環境中，業界最. 學. ‧ 國. 政 治 大 層級分析法及 重視自有資金報酬率、投資報酬率價、價格競爭 立 模糊層級分析 力、供需狀況、基地環境。 法之比較研究. 平台，建立風險評估準則及相關指標，作為商業 類型土地開發風險評估參考。. 都市更新財務 風險評估. 透過財務風險因子-政策獎勵與實質開發的動態 評估，補足傳統風險評估缺口。. y. 台灣. 開發之風險評 估決策支援架 構. Nat. io. 林奇甫 (2008). 以土地開發風險為基礎，以 GIS 地理資訊系統為. ‧. 陳冠位 (2007). 商用型態土地. sit. 台灣. er. 張曜麟. al. n. v i n 以上文獻運用土地開發來分析總體經濟環境、財務、市場與個案特質等構面，特別 Ch engchi U 是個案基地的區位、面積、法定容積率、位置所受法規影響等對允建容積率的影響，上 市櫃與否、市場競爭力與自有資金等建商實力指標，總體經濟環境的利率、貨幣供給率、 股市榮估與經濟成長率等指標，對允建容積率是否造成影響。是本研究分析影響建築執 照允建容積率之關鍵。. 21.
(27) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 四、都市更新相關文獻 探討土地開發的文獻甚多，茲擷取與本研究近似之論文(彙整如表 5)如下: 關於使用合建推動都市更新，蘇維祺(1990)的研究指出在產官學與居民參與下，以 坵塊合建更新為模式，由政府制定設計準則與相關容積獎勵措施，研擬舊市區長期環境 該善計畫。蘇嘉泉(2006)的研究認為透過讓建商與地主認識與了解風險的層次與大小， 以面對或減少風險損失，增進雙方決策能考量更合理的合建條件。 關於都市更新容積獎勵方面，何東波(2004)的研究顯示運用財務分析工具分析古蹟 再開發案例，以研究現行都市更新條例的獎勵誘因的適當性與合理性及其財務貢獻度， 有助決策參考。陳全勝(2004)的研究結論都更容積獎勵確實可以提高建商利潤及參與意 願，都更多數決機制可以縮短開發時程，政府可以藉由容積獎勵誘導建商認養或提供公 益設施以改善居住品質。吳侑澄(2008)的研究提出更新地區的造價與售價評估模式，可 讓地主了解該地區的市場價格，建商更可以此評估模式決定地區的更新優先順序。 關於都市更新單元方面，楊棻糸(2000)的研究建議以權利變換實施更新事業時需將 交易成本納入整合工作內，單元規模應考量實施者組織特性，權利變換評估與位置選配 應有詳盡配套措施。 關於都市更新使用權利變換或合建方面，葉維恩(2011)的研究指出實證結果顯示土 地所有權人人數、行政區、公有土地比例、土地筆數及最近捷運站距離這五個變數達到 顯著水準，會影響實施者選擇權利變換或協議合建的決策。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 關於都市更新分配比例方面，蔡伊聰(1996)的研究顯示以合建地主與建商營建過程 中所負擔的成本 NPV 值為基礎，將雙方應得的利潤為權數，計算合建雙方之應有出資額， 可以求得最佳合建比例。. Ch. engchi. 22. i n U. v.
(28) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 表 5 都市更新之相關研究文獻 研究者 研究地區. 研究主題. 研究觀點與內容. 蘇維祺 (1990). 台北市. 應用合建方式 推行都市更新 之研究. 在產官學與居民參與下，以坵塊合建更新為模 式，由政府制定設計準則與相關容積獎勵措施， 研擬舊市區長期環境該善計畫。. 蔡伊聰 (1996). 台灣. 民間合作建築 土地所有權人 與建設公司權. 以合建地主與建商營建過程中所負擔的成本 NPV 值為基礎，將雙方應得的利潤為權數，計算合建 雙方之應有出資額，以求得最佳合建比例。. 益分配比例之 研究. 吳侑澄 (2008). 葉維恩 (2011). 合建不動產風 險類型與程度 之研究. 透過讓建商與地主認識與了解風險的層次與大 小，以面對或減少風險損失，增進雙方決策能考 量更合理的合建條件。. 都市更新容積 獎勵下之投資. 研究提出更新地區的造價與售價評估模式，可讓 地主了解該地區的市場價格，建商更可以此評估. 可行性-以華 固雙橡園為例. 模式決定地區的更新優先順序。. 重建區段都市 更新方式的比 較分析－台北 市權利變換與 協議合建案例 之實證研究. 實證結果顯示土地所有權人人數、行政區、公有 土地比例、土地筆數及最近捷運站距離這五個變 數達到顯著水準，會影響實施者選擇權利變換或 協議合建的決策。. al. 台北市. 台北市. Ch. y. sit. 台灣. 研究結論都更容積獎勵確實可以提高建商利潤 及參與意願，都更多數決機制可以縮短開發時 程，政府可以藉由容積獎勵誘導建商認養或提供 公益設施以改善居住品質。. er. 蘇嘉泉 (2006). 論都市更新容 積獎勵對房地 產投資報酬率 影響之研究. ‧ 國. 台北市. 運用財務分析工具分析古蹟再開發案例，以研究 現行都市更新條例的獎勵誘因的適當性與合理 性及其財務貢獻度，有助決策參考。. ‧. 陳全勝 (2004). 立. 都市更新獎助 誘因財務模擬 之研究. 學. 台灣. 研究建議以權利變換實施更新事業時需將交易 成本納入整合工作內，單元規模應考量實施者組 織特性，權利變換評估與位置選配應有詳盡配套. 政 治 大 措施。. n. 何東波 (2004). 都市更新單元 規模之研究. io. 台灣. Nat. 楊棻糸 (2000). engchi. 23. i n U. v.
(29) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 以上文獻顯示都市更新的多重樣貌，實施者與權利人可以運用財務分析工具及對風 險的認知決定採用合建或權利變換推動更新及分配比例，政府可以採取配套更新獎勵誘 導實施者認養或提供公益設施以改善居住品質。實施者採取權利變換實施更新事業時需 將交易成本納入整合工作內，決定單元規模應考量其組織特性，是本研究實例分析後對 政策建議的關鍵。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 24. i n U. v.
(30) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 第二節 容積制定、管制、獎勵與相關法規命令 一、 容積制定之過程 都市之容積率訂定過程中，首先要做總樓板面積的推估，其次是如何將總樓 地板分派到各使用分區與街廓，最後才是個別建築基地之容積率訂定。是故容 積率的訂定可分三部分 1.總樓板面積推估；2. 總樓板面積分佈；3.個別建築 基地之容積率訂定；以下就這三部分與台灣省現行容積率訂定過程，逐一概述。 1. 總樓板面積推估 對一個都市計劃而言，必須考量都市的層級、規模與特性、居住生活品 質水準、政府部門所能提供的公共設施總量等因素，才能訂定容積率與決定 何種程度的容積管制是該地區所需要的。 首先應就都市的層級、規模與特性加以確認，才能得知都市的人口數量、 各類活動強度、需求及特性。其次是對居住生活品質水準研討，分析需要多 少種類與數量的公共設施，才能滿足最低限度的居住生活品質水準與各類活 動需求，最後從政府部門所能提供的公共設施服務量，檢討所訂定的人口數. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. al. er. io. sit. y. Nat. 量、各類活動強度、需求及特性與居住生活品質水準是匹配，是否需做調整。 上述因素確定後，即可按各活動所需的樓地板面積，推估各類活動的總面積。 而以各類活動的總樓地板面積除以各類活動的總建築面積，即可計算各活動 的平均容積率，或稱粗容積率。. Ch. i n U. v. 2. 總樓板面積分佈 當決定各類土地的樓地板面積後，下一階段便是如何將這些總樓地板面 積分佈到各個使用分區與街廓。. engchi. 3. 個別建築基地之容積率訂定 當個別街廓容積率訂定後，個別建築開發者可視本身實際需求再訂定其 建築基地的容積率，意即淨容積率(允建容積率)，原則上個別建築基地的允 建容積率是不得超過該街廓的法定容積率，但政府部門為鼓勵民間參與或興 辦特定事業或推動都市更新，而訂有諸多容積獎勵，所以允建容積率可能小 於或大於法定容積率，而影響允建容積率的因素主要有兩類：一為建築開發 業者的需求；二是當時適用的容積獎勵措施。 4. 台灣省現行容積率訂定過程. 25.
(31) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 以「台灣省都市計畫地區實施容積率訂定與獎勵規定審查作業要點」規 定，容積率的訂定是以每人居住樓地板面積 50 平方公尺(15.125 坪)為基準 計算。其訂定過程略述如下: (1)計算計畫平均容積率 計畫平均容積率=(計畫人口數*每人平均居住樓地板面積 50 ㎡)/(住宅 區面積+商業區面積)*100% (2)試訂各類住宅區與商業區之容積率 以作業要點第 2 條規定，訂定各類住宅區與商業區之容積率 (3)計算平均容積率 平均容積率=(住宅區總樓地板面積+商業區供居住總樓地板面積)/住宅 區面積+商業區面積*100% 住宅區總樓地板面積=Σ各類住宅區面積*各該住宅區之容積率 商業區供居住總樓地板面積=Σ各類商業區面積*各該商業區供居 住使用之容積率 (4)檢驗平均容積率 檢驗基準是所計算出之平均容積率大於計畫平均容積率，則需重新訂定 各類住宅區與商業區之容積率，使平均容積率小於計畫平均容積率，但 平均容積率未達 180%者，無需重新訂定。. 立. 政 治 大. n. sit. er. io. al. y. ‧. ‧ 國. 學. Nat. (5)訂定其他使用分區與公共設施用地之容積率 (6)訂定容積獎勵. Ch. engchi. 26. i n U. v.
(32) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 二、 國內容積管制的發展沿革 我國容積管制的沿革依重要的歷史事件年代或重大法定頒佈施時間，概述 如下(彙整如表 6): 1. 民國三十八年以前 我國的土地使用管制始於民國二十五年所施行的土地法及民國二十八 年頒行的都市計畫法，但由於戰亂的影響，實施並不理想，直到抗戰結束後， 才在部分地區著手擬訂都市計畫。至於當時的台灣地區因處於日本統治，早 在民國前十三年就已經對市區內的土地進行管制，至民國二十五年台灣總督 府所頒布的「台灣都市計畫令施行細則」中已包括都市計畫、建築管理與土 地重劃等事項。相形之下，台灣地區算全中國最先進行有系統土地使用管制 的地區。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. 2. 民國三十八年至六十二年 國府遷台後，仍沿用民國二十八年的都市計畫法與日據時期所遺留的相 關舊法。遲至民國五十三年，因法律條文已不足以適用台灣當時的都市迅速 發展，而予以大幅修訂條文，修訂後的條文對土地使用分區管制較為嚴謹，. sit. y. Nat. 並透過建築法與建築技術規則對建蔽率與建築高度予以管制。至於「容積管 制」是到民國六十二年第二次修訂時才正式出現於都市計畫法中。. n. al. er. io. 3. 民國六十二年至七十二年 民國七十二年台北市才公布實施「台北市土地使用分區管制規則」，開 始進行容積管制，但早該規則通過施行前，「台北市住宅區之山坡地開發建 築要點」第五點即山坡地建築容積率不得超過百分之一百六十，是故台北市 是台灣地區最早訂定容積管制法令的地區。. Ch. engchi. i n U. v. 4. 民國七十二年至七十九年 雖然民國六十二年所修訂的都市計畫法第三十九條規定，容積管制應由 省(市)政府於各該管都市計畫法施行細則加以訂定，台灣省及高雄市是於該 管都市計畫法施行細則明定於細部計畫中規定容積管制相關細節36，但實際 36. 都市計畫法台灣省施行細則第 31 條: 「各級地方政府在都市計畫地區內，認為土地有合理使用之必要 時，得於擬定細部計畫，規定地區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積 率、基地內前後側院之深度、寬度…。」 都市計畫法高雄市施行細則第 30 條:「本府在都市計畫地區內，認為土地有合理使用之必要時，得於擬 定細部計畫地區內規定土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前 後側院之深度、寬度…。」 27.
(33) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 實施狀況並不理想。台北市則是於施行細則第 26 條規定：「…另訂土地使 用分區管制規則管理之。」，實際實施狀況較為理想。 5. 民國七十九年以後 雖然台灣省及高雄市實施容積管制的績效不如台北市，但是高雄市本身 因為行政轄區較小，個別頒行的細部計畫管制容積較易進行，且實際施行效 果良好。倒是台灣省因轄區廣大，個別地區性質差異過大，僅有少數都市計 畫地區實施容積管制，遲至民國八十年才頒行「台灣省都市計畫地區實施容 積率訂定與獎勵規定審查作業要點」，規定凡尚未規定容積管制的都市計畫 地區，皆應在通盤檢討時予以訂定，至此，台灣的都市計畫地區才全面實施 容積管制。. 政 治 大 法規. 表 6 台灣容積率管制實施歷程表. 立. 時間 1984/9/22. 建築技術規則增訂第 9 章容積管制. 1993/3/1. 建築技術規則增訂將地下層部分計入容積. ‧ 國. 台北市土地使用分區管制規則公布. 學. 1983/4/25. ‧. 1994/10/28 建築技術規則增訂第 12 章高層建築專章(限制容積與留設空地比及地下 層之最大開挖面積) 公布《實施都市計畫地區建築基地綜合設計鼓勵辦法》(將來實施容積率 管制地區之獎勵面積取消). 1997/4/9. 建築技術規則修增訂第 27 條(將建蔽率遞減之上限取消，以控制未實施容 積率地區建築屋之允建容積，並限制 15 公尺以上道路之法定騎樓面積方 可不計入建築面積，避免基地之高容積出現). n. al. er. io. sit. y. Nat. 1995/6/26. Ch. engchi. i n U. v. 1997/8/15. 《台北縣三重等 17 處都市計畫區土地使用分區管制要點》公布，台北縣 全縣納入容積率管制。. 1999/6/16. 都市計畫法台灣省施行細則第 34 條修正(訂定都市計畫地區個使用分區 之容積率上限，全省納入容積率管制). 資料來源：黃宗源(2007)土地開發與建築法規應用. 28.
(34) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 三、 國內現行容積管制相關法規 茲因我國對土地使用強度的管制一直以限制建築高度與建蔽率為主要控制工具， 直到上世紀末才開始以容積率作為土地使用強度的管制工具，以下先將現行與土地使用 強度管制有關的法令體系略作整理，臚列於表 7 中，再對與建築容積管制有關的法令逐 一說明。 表 7 現行土地施用強度管制相關法令 管 法令體系. 法令條文. 都市計畫法第 39 條 都市計畫法台北市實施細則第 17、19、24、25 條 都市計畫法高雄市實施細則第 21、25、29、30 條 都市計畫法台灣省實施細則第 25、27、28、31 條 台灣省都市計畫地區實施容積率訂定與獎勵規定審查 作業要點. 立. ‧ 國. 學. 都市計畫法. ‧. 台北市住宅區之山坡地開發建築要點第 5 點 台北市土地施用分區管制規則第 10、25、30、37、45、 52、59、66、72、76、79、80、83 條. sit. 建築技術規則第 30 條之 1 與第 9 章全章 未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法第 5、6、7、10 點 台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點第 4 點 高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點第 3 點 台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點第 3 點. io. al. n. 建築法. y. Nat. 容 積 率. 建 蔽 率. 政 治 大. er. 制 項 目. Ch. engchi. i n U. v. 區域計畫法. 非都市土地使用管制規則第 9 條. 大眾捷運法. 大眾捷運系統土地聯合開發辦法第 38 條. 都市計畫法. 都市計畫法第 39 條 都市計畫法台北市實施細則第 17、19、23、25 條 都市計畫法高雄市實施細則第 25、28、30、33 條 都市計畫法台灣省實施細則第 27、28、30、31、33 條 台北市住宅區之山坡地開發建築管制要點第 5 點 台北市土地施用分區管制規則第 10、25、30、37、45、 52、59、66、72、76、79、80、83 條. 建築法. 建築技術規則第 25、26、27、28、29 條. 29.
(35) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. 實施區域計畫地區建築管理辦法第 4 條 非都市土地使用管制規則第 9 條 非都市土地申請變更作為各級農會興建糧倉及其相關 設施使用事業計畫審查作業要點第 7 條 台灣非都市土地申請變更為農民團體農產品集貨、貯 藏、冷藏場(庫)使用事業計畫審查作業要點第 7 條. 區域計畫法. 促進產業升級條 例. 都市計畫法. 促進產業升級條施行細則第 69 條 都市計畫法台北市實施細則第 17、19、25 條 都市計畫法高雄市實施細則第 21、25、30 條 都市計畫法台灣省實施細則第 25、27、28、31 條 台北市土地施用分區管制規則第 11、12、13、26、38、 46、53、60、68、72、76、79、80、83、84 條. 政 治 大 建築技術規則第 14、15、16、19、23、24、24 之 1、164 立 條. ‧ 國. ‧. 高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點第 4 點 台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點第 4 點 實施區域計畫地區建築管理辦法第 5 條. y. Nat. sit. io. 航空站飛行場助航設備四周禁止限制建築物及其他障 礙物高度管理辦法 台灣地區重要軍事設施禁限建地區管制執行規定 要塞堡壘地帶法 衛星通信放射電波範圍內禁止及限制建築辦法 核子設施周圍地區管制辦法. n. al. er. 高 度. 學. 建築法. 未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法第 6 點 台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點第 5 點. 其他相關法規. Ch. engchi. i n U. v. 觀測坪、探空儀、追蹤器、氣象雷達天線及繞極軌道氣 象衛星追蹤天線周圍土地限制建築辦法 公路兩側公私有建築物與廣告物禁建限建辦法 台北市博愛警備區建築及使用限制規定 PS:本表不含有關最小基地限制、前後側院、基地寬度、深度等規定。 資料來源:張逸夫(1993)容積率訂定的原則及方法比較研究. 30.
(36) 影響台北市舊商業區開發允建容積率之因素研究. (一) 尚未實施容積管制前容積率訂定的原則及方法 在尚未實施容積管制之前,建築技術規則透過「限制建築物高度」與「建蔽 率」來控制土地使用強度。但其制定的原始動機主要是為考量建築物的通風、採 光、日照、防災，而非出於控制土地發展強度的考量。也因此相同的土地在實施 容積管制後，可興建的樓地板面積會較實施容積管制前大幅減少，造成土地所有 權人抗拒，甚或引起搶建效應。 以一般住宅區為例，在未有其他獎勵條件下，建築物高度是以面臨道路寬 度乘以 1.5 倍加 6 公尺為最高限制，假若該住宅區法定容積率為 180%，若建築. 建築高度. 6M. 15M. 8M. 18M. 10M 20M. 政 治樓地板面積 大 5 300 ㎡. 樓層數. 立. 6. 360 ㎡. 21M. 7. 420 ㎡. 36M. 12. 720 ㎡. 允建容積率 300% 360%. 學. 道路寬度. ‧ 國. 基地面積為 100 平方公尺，由表 8 所示，在實施容積管制後，允建容積率將大幅 縮水，減少土地的使用價值及樓地板面積數量。有此可知，相較於都市計畫法體 系對容積管制的規定，建築法體系明顯較為寬鬆。 表 8 未實施容積管制之土地使用強度表. 420% 720%. ‧. 本表假設建築基地面積 100 ㎡，建築高度是以面臨道路寬度乘以 1.5 倍加 6 公尺，且未 考量其他限制與獎勵。 資料來源:張逸夫(1993)容積率訂定的原則及方法比較研究. sit. y. Nat. n. al. er. io. (二) 台北市容積管制相關法規 1. 侵害台北市商業區法定容積率最嚴重的法規係台北市土地施用分區管制規則第 25 條，動輒因建築基地面前寬度不足被限縮容積率，第 25 條條文如下: 商業區內建築物之建蔽率及容積率不得超過下表規定，且容積率不得超過其面臨最 寬道路寬度（以公尺計）乘以百分之五十之積數，未達 300％者，以 300％計。. Ch. engchi. ┌─────┬───┬────┐ │商業區種別│建蔽率│ 容積率 │ ├─────┼───┼────┤ │ 第一種 │五五％│三六０％│ ├─────┼───┼────┤ │ 第二種 │六五％│六三０％│ ├─────┼───┼────┤ │ 第三種 │六五％│五六０％│ ├─────┼───┼────┤ │ 第四種. │七五％│八００％│. 31. i n U. v.
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