土地開發理論

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(7)開發或建築利潤率

3. 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析 現況勘察範圍如下:

(1)調查影響總銷售金額、費用及成本之因素 (2)確認開發標的之工程進度、施工及環境狀況 (3)市場交易資料的調查與蒐集

(4)開發標的周遭環境、土地建物與公共設施之開發程度

4. 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積

面積推估依照建造執照、建築設計圖或土地開發許可文件及規劃配置圖計算 面積

建物面積計算之重要數據:開發標的之使用分區、謄本面積、允建建築面積、

設計建蔽率、設計建築面積、法定空地面積、實設空地面積、允建建築容積 率、基準樓地板面積、容積獎勵面積、容積移轉面積、容積補償面積、允建 建築面積、設計容積率、設計容積樓地板面積、免計樓地板面積、總樓地板 面積、停車位數量、地下室開挖率等。

5. 估算開發或建築後總銷售金額

運用市場比較法、收益法推估預期銷售單價

6. 估算各項成本及相關費用

土地開發之直接成本為營造或施工費，間接成本為規劃設計費、廣告銷售費、

管理費、稅捐及其他負擔

7. 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率

資本利息綜合利率=資本利息年利率*(土地價值比率+建物價值比率*1/2)*開 發年數

8. 計算土地開發分析價格

土地開發分析價格之計算公式如下:

V=﹝S/(1+R)/(1+i)-(C+M)﹞

上述計算式之代號意涵如下:

V:土地開發分析價格

S:開發或建築後預期總銷售金額 R:適當之利潤率

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C:開發或建築所需之直接成本 M:開發或建築所需之間接成本

i:開發或建築所需資本利息之綜合利率

資本利息之綜合利率=資本利息年利率*(土地價值比率+建物價值比率*1/2)*

開發年數

地主合建分配比例=土地開發分析價格/開發或建築後預期總銷售金額

綜上所述，不動產開發評估可使用總體經濟環境、個案特質、財務、市場等四個構 面來評估，其各項指標如下:

(1) 總體經濟環境構面向評估指標:政治情勢、地區經濟、景氣趨勢

(2) 個案特質構面向評估指標:基地環境、交通系統、整合難易、工程技術、公共設施 (3) 財務構面向評估指標:自有資金需求、自有資金報酬率、投資報酬率

(4) 市場構面向評估指標:市場競爭力、價格競爭力、供需狀況

二、都市更新

(1) 都市更新合建契約分屋計算公式如下:

地主之土地持分面積*法定容積率*容積獎勵移轉補償率*公設率⁵⁹*分屋比例⁶⁰

=地主分得建坪

(2) 都市更新權利變換分屋計算公式如下:

土地所有權人合併後更新前權利價值比例*更新後土地與建築物總價值*(1-共同負擔率

61)=土地所有權人分得權利價值

59指公設面積(大公、小公)/基地面積

60 分屋比例系依房價(建坪單價)推估，該房價即土地開發法之開發或建築後預期總銷售金額之預售房價，

地主合建分配比例=土地開發分析價格/開發或建築後預期總銷售金額

61共同負擔率=共同負擔/更新後土地與建築物總價值

都市更新條例第 30 條前項: 實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場

、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、未登記地及得無償撥用取 得之公有道路、溝渠、河川等公有土地抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅 捐、管理費用及都市更新事業計畫載明之都市計畫變更負擔、申請各項建築容積獎勵及

容積移轉所支付之費用，經各級主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例 共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付；其應分配之土地及建築物因折價抵付致未 達最小分配面積單元時，得改以現金繳納。

前項權利變換範圍內，土地所有權人應共同負擔之比例，由各級主管機關考量實際情形定之。

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第四節 小結

目前與容積率研究相關之文獻，主要依土地區位、使用分區、環境特性、居民偏好、

生產函數、所得與效用等因素，運用 A.H.F、經濟模型、複迴歸等分析工具，分析影響 容積率的空間分布之因素，供作行政部門訂定差別容積率(街廓容積率)之參考。尚未有 文獻提出對法定容積率與允建容積率間差異分析之研究，茲為探求其間差異，歸納分析 影響因素與改善方案，僅篩選以往容積率研究影響空間分布之特徵屬性因素。

以往特徵價格模型應用於不動產價格分析時，多在探討住宅特徵屬性、周遭公共 設施環境、區位等因素對房價的影響，由於本研究為探討影響建築執照允建容積率之因 素，並非全部住宅特徵影響因素皆適用於本研究，應依實務研究所需考量，篩選其中適 合影響建築執照允建容積率之因素，包括房屋平均單價、土地面積、臨路寬度、等項目，

其中土地面積越大越有利於規模容積獎勵申請；臨路寬度越大，在交通便捷性與可及性 越高，越有利於申請開放空間容積獎勵，房屋平均單價越高越有利於都市更新談判地主 分配比例，擴大更新誘因，促進都市更新案成案機率。

土地開發文獻運用土地開發法來分析總體經濟環境、財務、市場與個案特質等構面，

對允建容積率是否造成影響。其中個案基地的區位、面積、法定容積率、位置所受法規 影響等指標，建商實力指標為上市櫃與否，因其攸關其市場競爭力與自有資金實力，總 體經濟環境的利率、貨幣供給率、股市榮估與經濟成長率等指標，是本研究分析影響建 築執照允建容積率之關鍵。

都市更新文獻顯示都市更新的多重樣貌，實施者與權利人可以運用財務分析工具及 對風險的認知決定採用合建或權利變換推動更新及分配比例，政府可以採取配套更新獎 勵誘導實施者認養或提供公益設施以改善居住品質。實施者採取權利變換實施更新事業 時需將交易成本納入整合工作內，決定單元規模應考量其組織特性，是本研究實例分析 後對政策建議的關鍵。

綜合前述相關文獻與理論後，擷取影響允建容積率的因素，結合貨幣供給額、股價 指數、基準利率與經濟成長率等因素，透過複迴歸分析，觀察總體經濟因素是否影響為 建築執照允建容積率的因素，及其影響方向性是否如與預期相符，並透過第五章實例探 討與借鏡，用以作為本研究實證分析之應用與改善建議。

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