第三章 台灣商業不動產之近況說明
第二節 台北市商業不動產之發展軌跡
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第三章 台灣商業不動產之近況說明
本章將以台北市為例，探討台灣商業不動產之近況，在細部探討 商業不動產中三項較為主要的產業：辦公大樓、購物中心、飯店之近 況並加以說明。
第一節 台灣產業之現況說明
土地使用之劃分皆來自於都市計劃之規劃，在台灣都市計劃有逐 漸僵化之現象，因相關單位並無按照進度更新並檢討，不論是在商業 活動、商業概念、消費模式等方面上，皆已不適合時代之需求，此外，
台灣的商業土地違規使用比例很高，都市計畫之土地使用與市場上實 際情況脫節，再者，台灣的商業不動產比例偏低，因為土地被規劃成 住宅而不敷使用，加上整體商業環境建設的不協調，造成商業不動產 在台灣呈現一個供需失衡的狀況，例如大直地區有許多商場、商辦，
然而事實上該區域並不需要這麼多的供給；反觀之，在需要商業需求 的南京東路地段，卻沒有提供相對應的供給。商業不動產所需的資金 龐大，台灣主要的資金來源為壽險公司。只有在產權統一的情況之 下，所有者能夠對資產進行規劃、管理，才能營造出一個好的商業環 境，但目前在台灣多數仍為個別擁有。
第二節 台北市商業不動產之發展軌跡
台北市是台灣的政治、文化、商業、娛樂、傳播等領域中心，也 是大台北都會區發展的核心，各項行業活絡，由於商業服務業的蓬勃 發展，進而帶動商業不動產的需求。
壹、 辦公大樓
以台北市而言，其整體的辦公商圈是由西向東發展的，在此將台 北市商辦聚落分為五大區：分別是站前西區、南京松江區、敦北民生 區、敦南區 、信義計畫區。
在1970 年代主要分佈在台北火車站和中山北路等開發較早的地 區，也就是所謂的站前西區，主要為本國銀行之聚集地，如台灣銀行、
土地銀行等總部皆設立於此區，中山北路沿線區域之商辦使用者主要
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以日商為主，與日商員工下班後之生活社交圈等有關聯，及中山北路 自日據時代以降皆保有日本風格之風情和天母之日僑學校等都有相 關，故許多日商之辦公室皆座落於此；隨著忠孝東路及南京東路等商 業繁榮地區之開發，1980 年代南京松江區之辦公大樓成為許多公司 進駐的第一選擇，多為傳統產業。
至1990 年代，於信義計畫區尚未發展時，大部分的外商辦公室 的主要發展區域主要集中於敦北民生區，也就是敦化北路與民生東路 交接之地段，因敦化北路之道路規畫良好、街景優美等因素，以及當 年無高鐵等交通工具，故商業活動之南來北往主要都依賴於國內飛機 航班，而敦北民生區由於鄰近中山高速公路，前往松山機場十分便 利，而此區附近有許多飯店，可以滿足商業活動上的需求，吸引許多 外商企業及跨國公司設立營業據點於此。
信義計畫區是近十年台北市政府近年主要花費心力建設的區 域，2004年台北101大樓完工落成，而外商在選擇辦公室時，幾乎都 是尋找最新的發展最具潛力的辦公室聚落區域，於是許多原本設立於 在敦北民生的外商在辦公室搬遷時便移至信義計畫區，憑藉屋齡新、
設備佳的優勢，不斷地吸引金融保險業進駐。
王維宏[2011]分析，2011上半年以來外資金融機構搶進信義計畫 區動作更趨積極，包括星展銀行將台灣區總部由南京東路五段遷移至 新光信義金融大樓，匯豐銀行將消費性金融總部由板橋遷至新光曼哈 頓大樓；還有剛來台而新設公司的金融機構，落腳處也大多選擇信義 計畫區，如中國銀行租下松仁路的全豐盛105大樓低樓層，巴克萊證 券租下國泰信義經貿大樓高樓層，都是2011上半年以來大型金融機構 插旗信義計畫區的指標案。目前華南銀行正在興建的松仁路總部大 樓，以及遠雄人壽未來也將進駐A1基地的松高路總部大樓，而國泰 人壽A3基地原本高樓層規劃為飯店，目前已調整為辦公使用，屆時 勢必吸引其他大型金融保險業爭相進駐，信義計畫區已成為國內外金 融機構設立總部的首選區域。
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表3-1 2011 上半年進駐信義計畫區之金融保險業
公司名稱 進駐大樓 座落路段 租用面積（坪）
安聯人壽 信義國際大樓 信義路五段 2000 匯豐銀行 新光曼哈頓大樓 信義路五段 2000 星展銀行 新光信義金融大樓 松仁路 2500 中國銀行 全豐盛105大樓 松仁路 850 巴克萊證券 國泰信義經貿大樓 信義路五段 800
資料來源：全球資產管理股份有限公司[2011]
因政府於2011 年 4 月 15 日通過「特種貨物及勞務稅條例」（俗 稱奢侈稅），對住宅市場造成衝擊，相較之下，商辦受奢侈稅影響較 小，加上台灣陸續開放陸企來台投資的政策、法規和配套措施，商辦 的需求也隨之增加，使得建商紛紛投入商辦市場，包括遠雄、長虹、
華固、宏盛和宏普建設等，皆有商辦計畫。遠雄規劃出結合商場、
Outlet 的辦公大樓—「U-TOWN」，欲結合綠能、智能及節能等頂尖 設計，也與中華電信雲端科技合作，要打造出國內最先進的辦公大 樓；除了「U-TOWN」，遠雄將在 2011 下半年在內湖五期重劃區推出 全新商辦大樓。長虹在大直金泰段的商辦大樓，由誠品負責規劃 2~4 樓的複合式商場，5 樓以上設計為商務辦公室，採取只租不售的方式。
華固內湖五期的「V-PARK」辦公園區，以打造「有機花園城市」為 訴求，除了提供人行道、生態池、自行車道等2000 坪的開放空間，
也設計智慧型辦公產品。宏盛和宏普的商辦大樓也在興建中。
貳、 購物中心
1980 到 1990 年初期亞太地區各國的購物中心產業蓬勃發展，1994 年被中華民國購物中心協會定為購物中心年，大型購物中心在各級政 府機構與民間業者的共同努力之下，進入了實質開發的階段，在此時 有許多購物中心的投資計畫。
由於當時台北市商業區老舊，零售商到處開設不利商業環境整 合，此水平式的開發方式，造成交通、停車、服務等機能缺乏，加上 建築法、都市計畫法的限制，使得整體商業環境無法健全發展，故政 府為了集中且垂直式的發展，創造出「工商綜合區」。本研究將台北 市主要購物中心作一整理如表3-2 所示。
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民國33 年至民國 44 年期間為傳統旅社時期，全省多為客棧，招 待所與傳統旅社形式，僅官式旅館可提供外賓住宿。其代表為圓山飯 店及台灣鐵路飯店。
民國45-52 年期間則為觀光旅館發軔期，於民國 45 年，台灣觀光 協會正式成立，政府政策鼓勵帶動第一波興建觀光旅館熱潮，此一階 段興建許多觀光旅館。
民國53-62 年期間是國際觀光旅館時期，民國 53 年國賓、統一、
華國飯店相繼成立，使我國旅館業經營邁入 國際化新紀元，
民國62 年台北希爾頓開幕，為台北市觀光旅館國際化之始，此 階段代表性飯店有統一、華國、中泰賓館、希爾頓飯店（第一家簽訂 經營管理契約，所有權與管理權完全分開）
民國63-65 年，能源危機停滯期：能源危機發生，政府頒佈禁建 令，電價稅率大幅提漲。
民國66-70 年，大型國際觀光旅館期，民國 65 年經濟復甦，來華 旅客突破一百萬人，發生旅館荒。民國66 年因政府公布「都市住宅 區內興建國際觀光飯店處理原則」以及「興建國際觀光旅館申請貸款 要點」突破建地及資金不足兩大瓶頸，刺激大型觀光旅館興建。
民國71-72 年，整頓時期：第二次石油危機發生，旅客零成長，
競爭激烈、稅賦增加，經營不善之旅館進入整頓期。如亞都改為不接 團體客，走高格調路線。
民國73-78 年，重視餐飲時期：國際觀光旅館逐漸改變以客房為 主之經營方針，發展富彈性的餐飲業務，以獲取更多收入，經濟景氣 活絡，歐洲恐怖組織活動頻繁，來華觀光及商務旅客激增，旅館供不 應求，房價直逼日本。此時的代表飯店有：福華、老爺、力霸等等。
民國79 年迄今，國際連鎖旅館時期：麗晶、凱悅等國際知名的 連鎖飯店相繼在台北開幕，為我國觀光旅館業帶來強烈衝擊。代表性 飯店如：麗晶、凱悅、六福皇宮、W HOTEL、艾美酒店等等。
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