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第一章 緒論
本研究以中地理論、聚集經濟理論等觀點，觀察台灣商業不動產 之發展與經營決策。本章區分為研究動機與目的、研究流程、研究範 圍與限制等3 節。
第一節 研究動機與目的
在都市的成長的過程中，房地產發展為其相當重要的一環；而房 地產發展中對於都市整體經濟發展帶來最重大影響者，莫過於商業房 地產之發展。近年來台灣經濟發展興盛蓬勃，故都市中商業用地及商 業房地產之發展，本身便帶來其營建以及營運之商機，除此之外，商 業房地產也會對其周圍區域之商業發展乃至於都市整體之經濟帶來 重大影響，如台北 101 之於信義計畫區乃至台北市整體之發展。又商 業用地對都市帶來影響之實體乃為開發建置後之商業不動產，故本研 究欲就台灣的商業不動產中，以台北地區為例作為研究對象，提出商 業不動產對都市區域帶來之影響以及未來發展趨勢之研究建議，此為 動機其中之一。
商業不動產除了開發本身之工程，更為關鍵且艱難的部分為完工 啟用後之經營及管理等後續問題，然而這些問題都與建置何種商業不 動產息息相關，如飯店和辦公大樓，於經營管理、維護、招商等等部 分皆有極大的差異，其衍生問題非關於開發建置本身，而是始於完工 之後使用時。若能將開發及經營管理乃至後續衍生性等問題，於商業 用地開發前做審慎的評估，進而決定開發何種形式之商業不動產，勢 必能提升商業不動產之整體效益。而進行建置商業不動產決策時，為 能達到最高的整體經濟效益，必定有許多重要的因素可用來評估及衡 量開發何種形式之商業不動產為上；本研究欲取數個具代表性之兩岸 商業不動產開發實例，以及商業房地產經營業者之實際經驗，研究影 響商業不動產成功與否中，其背後之影響要素，提出對於台灣商業不 動產之發展建議，此為第二個動機。
本研究希望辨識影響商業不動產的要素條件，並期望輔以成功及 失敗之商業不動產開發實例，來確認各要素相對重要性，以及這些要 素受到各方面如政策等影響後產生的變化，以分析出對於商業不動產 發展較為重要之要素，期許對日後欲進行商業不動產評估分析之人士
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及發展研究評估，做出一己之貢獻。
第二節 研究流程
本研究之整體構想與流程，將以圖1-1 呈現之架構所示，其內容 說明如下：
一、 研究動機與目的：說明本研究之動機，並闡述相關產業之背景，
提出欲研究之問題與目的。
二、 相關文獻探討與回顧：蒐集相關土地使用與商業不動產理論之相 關文獻與應用之研究，以建立本研究之基礎。
三、 商業不動產現況探討：根據目前台北地區商業不動產之整體現 況，從相關法令、市場供需與財務分析等構面來探討之。
四、 商業不動產發展之個案分析：選擇台北地區較具代表性之商業不 動產個案，實行訪談，而後進行深入剖析，分析其開發與發展之 關鍵成功要素。
五、 商業不動產之規劃建議：在進行個案分析之後，綜合各方資訊以 及經驗，對未來商業不動產的發展規劃提出建議之方向。
六、 結論：根據本研究所得之分析與結果，提出結論同時對未來可以 繼續研究的方向提出建議。
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圖 1-1 研究流程圖 資料來源：本研究整理
實際訪談
研究動機與目的
相關文獻回顧與探討
土地使用型態之闡述 商業不動產之開發理
台北地區商業不動產現況探討
商業不動產發展之個案分析
台灣商業不動產之規劃建議
結論與未來研究建議
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第三節 研究範圍與限制
本節為本研究之範圍與限制，說明本研究將以何種研究範圍作研 究之標的，界定出研究範圍。
壹、 研究範圍
本研究以台灣商業不動產為範疇進行討論，而不討論一般住宅不 動產，其原因如下：
台灣建築開發等相關法規相當複雜，而各個縣市可以自訂本身的 都市計畫，並配置其都市用地為各種用途，以及其所占比例。而建築 法令必須依照土地類別來遵行，構成錯綜複雜的限制條件，故在本研 究中，只將商業不動產列為研究對象。
無論是在中國大陸或台灣，雖然也有以住宅不動產為目標之投資 行為，但一般購置住宅不動產之目的仍以居住為大宗，其商業活動性 質遠低於商用不動產，購置後所帶來之經濟影響也不如商業不動產建 置後帶來之影響，故本研究只將商業不動產列為研究對象。
另本研究選擇台灣的台北市作為主要研究對象，其原因如下:台 北為台灣首善之區，在經濟交通及都市規畫等皆為台灣之指標城市，
經濟發展具有代表性，商業不動產之發展也隨經濟發展之因素較其他 城市來的活躍，故挑選台北為本研究之對象都市。
貳、 研究限制
本研究對於台灣之商業不動產，對其影響因素之進行研究分析 後，期望提出一套有效的建議，希望提供未來在進行商業不動產規劃 決策時，能提供決策者有效的幫助，但仍不免有以下限制：
本研究對於商業不動產之發展規劃建議，是對於外在因素來做評 估分析，不納入開發商以及物業管理商之內部因素，如公司策略，財 務狀況等等，故此建議並不適用於所有的開發，因其必須考慮到各公 司之內部因素。
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本研究之標的設定於商業不動產，以其為對象做分析研究，然有 些商業用地也會用物流中心等供較特殊用途之建築，其模式與一般商 業不動產較不相同，故本研究之結論可能並不適用於這些特殊的地 產。
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