台灣商業不動產發展趨勢之研究-以台北地區為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學經營管理碩士學程碩士學位論文指導教授：周宣光博士. 立. 政治大. ‧ 國. 學 ‧. 台灣商業不動產發展趨勢之研究 ─以台北地區為例 y. Nat. n. sit. er. io. The Commercial Real Estate Development Trends in Taiwan – A Case Study of Taipei Area al v i n Ch engchi U. 研究生：廖裕輝中華民國一ＯＯ年六月.

(2) 摘要本研究透過專家訪談的方式，訪問了實務界具有相關經驗之業者，如飯店經理、建築師、房仲業者等等，經由瞭解台灣商業不動產之現況以及過去發展軌跡，綜觀之，以發現台灣商業不動產之未來發展趨勢。由於台北市是台灣的政治、文化、商業、娛樂、傳播等領域中心，也是大台北都會區發展的核心，各項行業活絡，由於商業服務業的蓬勃發展，進而帶動商業不動產的需求。本研究將聚焦於台北市之商業不動產之發展，進而發展出一套通用之模式以應用到台灣之商業不動展。希望辨識影響商業不動產的要素條件，並期望輔以成功及失敗之商業不動產開發實例，來確認各要素相對重要性，以及這些要素受到各方面如政策等影響後產生的變化，以分析出對於商業不動產發展較為重要之要素，期許對日後欲進行商業不動產評估分析之人士及發展研究評估，做出一己之貢獻。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 房地產業的黃金定律是「Location, location and location」，區位是影響商業不動產發展的重要因素，其中這包含了交通狀況、土地條件、消費群體與所在商圈等要件，本研究將針對辦公大樓、購物中心與飯店此三種商業不動產，進一步說明其關鍵發展要素，以作為開發商業不動產之遵循指標。. er. io. sit. y. Nat. n. a. l C 關鍵字：商業不動產、商業地產. hengchi. 2. i n U. v.

(3) 目. 錄. 第一章緒論 ...........................................................................................1 第一節研究動機與目的 ................................................................1 第二節研究流程 ............................................................................2 第三節研究範圍與限制 ................................................................4 壹、研究範圍 .........................................................................4 貳、研究限制 .........................................................................4 第二章文獻探討 ...................................................................................6 第一節土地使用分區以及政策、法令探討 ................................6 壹、土地使用分區 .................................................................6 貳、海峽兩岸經濟合作架構協議.......................................13 參、兩岸人民關係條例.......................................................14 肆、特種貨物及勞務稅條例...............................................16 伍、 BOT案 ...........................................................................17 第二節商業活動與空間結構變遷 ..............................................17 壹、商業活動定義與分類...................................................17 貳、空間結構理論 ...............................................................19 參、相關論文研究發現.......................................................22 肆、小結 ...............................................................................34 第三節商業不動產開發與管理實務 ..........................................35 壹、商業不動產之概述.......................................................35 貳、辦公大樓之定義與分級...............................................36 參、購物中心之定義與分類...............................................42 al v 肆、飯店之定義與分類.......................................................46 i n C 伍、商業不動產開發評估之理論依據...............................49 hengchi U 陸、不動產開發流程與步驟...............................................52 第三章台灣商業不動產之近況說明 .................................................55 第一節台灣產業之現況說明 ......................................................55 第二節台北市商業不動產之發展軌跡 ......................................55 壹、辦公大樓 .......................................................................55 貳、購物中心 .......................................................................57 參、飯店 ...............................................................................59 第三節小結 ..................................................................................61 第四章台灣商業不動產之發展要素分析 .........................................62 第一節專家訪談規劃 ..................................................................62 壹、訪談主題 .......................................................................62 貳、訪談時程 .......................................................................62 參、訪談紀錄 .......................................................................63 . 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. I.

(4) 第二節辦公大樓 ..........................................................................63 壹、國泰金融中心 ...............................................................63 貳、台北世界貿易中心國際貿易大樓...............................64 第三節購物中心 ..........................................................................65 壹、台北 101 購物中心.......................................................65 貳、京華城購物中心...........................................................66 第四節飯店 ..................................................................................66 壹、台北亞都麗緻飯店.......................................................66 貳、福容大飯店 ...................................................................67 第五節小結 ..................................................................................68 壹、辦公大樓 .......................................................................68 貳、購物中心 .......................................................................70 參、飯店 ...............................................................................73 第五章未來台灣商業不動產之發展建議 .........................................76 第一節商業不動產發展要素 ......................................................76 第二節兩岸政策法令對房地產之衝擊 ......................................77 第三節總結 ..................................................................................77 第六章結論 .........................................................................................81 第一節結論 ..................................................................................81 第二節未來研究及建議 ..............................................................82 參考文獻...................................................................................................83 附錄一台北市土地使用分區管制規則 ..............................................86 附錄二台北市土地使用分區附條件允許使用核准標準 ................103 附錄三訪談記錄 ................................................................................137 a v. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. i l C n hengchi U. II.

(5) 圖. 次. 圖 1-1 研究流程圖 ...................................................................................3 圖 2-1 不動產開發流程與步驟 .............................................................52 . 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i n U. v.

(6) 表. 次. 表 2-1 台北市都市計畫土地使用分區之分佈 ......................................7 表 2-2 第一種商業區不允許使用之用途...............................................9 表 2-3 第一種商業區符合條件可使用之用途 ......................................9 表 2-4 第二種商業區不允許使用之用途.............................................10 表 2-5 第二種商業區符合條件可使用之用途 ....................................11 表 2-6 第三種商業區不允許使用之用途.............................................11 表 2-7 第三種商業區符合條件可使用之用途 ....................................12 表 2-8 第四種商業區不允許使用之用途.............................................12 表 2-9 第四種商業區符合條件可使用之用途 ....................................13 表 2-10 兩岸不動產投資價值因素比較表...........................................32 表 2-11 台灣地區辦公大樓之分級評估項目.......................................37 表 2-12 購物中心定義概覽...................................................................43 表 2-13 購物中心的分類.......................................................................44 表 2-14 各階段之經營管理業務...........................................................54 表 3-1 2011 上半年進駐信義計畫區之金融保險業.............................57 表 3-2 台北市主要購物中心總覽.........................................................58 表 4-1 訪談主題.....................................................................................62 表 4-2 訪談時程.....................................................................................62 表 5-1 商業不動產發展要素彙整.........................................................76 表 5-2 台灣地區觀光人口成長率.........................................................78 . 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(7) 第一章緒論本研究以中地理論、聚集經濟理論等觀點，觀察台灣商業不動產之發展與經營決策。本章區分為研究動機與目的、研究流程、研究範圍與限制等 3 節。. 第一節研究動機與目的在都市的成長的過程中，房地產發展為其相當重要的一環；而房地產發展中對於都市整體經濟發展帶來最重大影響者，莫過於商業房地產之發展。近年來台灣經濟發展興盛蓬勃，故都市中商業用地及商業房地產之發展，本身便帶來其營建以及營運之商機，除此之外，商業房地產也會對其周圍區域之商業發展乃至於都市整體之經濟帶來重大影響，如台北 101 之於信義計畫區乃至台北市整體之發展。又商業用地對都市帶來影響之實體乃為開發建置後之商業不動產，故本研究欲就台灣的商業不動產中，以台北地區為例作為研究對象，提出商業不動產對都市區域帶來之影響以及未來發展趨勢之研究建議，此為動機其中之一。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. y. Nat. n. er. io. sit. 商業不動產除了開發本身之工程，更為關鍵且艱難的部分為完工啟用後之經營及管理等後續問題，然而這些問題都與建置何種商業不動產息息相關，如飯店和辦公大樓，於經營管理、維護、招商等等部 al v i 分皆有極大的差異，其衍生問題非關於開發建置本身，而是始於完工 n Ch engchi U 之後使用時。若能將開發及經營管理乃至後續衍生性等問題，於商業用地開發前做審慎的評估，進而決定開發何種形式之商業不動產，勢必能提升商業不動產之整體效益。而進行建置商業不動產決策時，為能達到最高的整體經濟效益，必定有許多重要的因素可用來評估及衡量開發何種形式之商業不動產為上；本研究欲取數個具代表性之兩岸商業不動產開發實例，以及商業房地產經營業者之實際經驗，研究影響商業不動產成功與否中，其背後之影響要素，提出對於台灣商業不動產之發展建議，此為第二個動機。本研究希望辨識影響商業不動產的要素條件，並期望輔以成功及失敗之商業不動產開發實例，來確認各要素相對重要性，以及這些要素受到各方面如政策等影響後產生的變化，以分析出對於商業不動產發展較為重要之要素，期許對日後欲進行商業不動產評估分析之人士 1.

(8) 及發展研究評估，做出一己之貢獻。. 第二節研究流程本研究之整體構想與流程，將以圖 1-1 呈現之架構所示，其內容說明如下：一、研究動機與目的：說明本研究之動機，並闡述相關產業之背景，提出欲研究之問題與目的。二、相關文獻探討與回顧：蒐集相關土地使用與商業不動產理論之相關文獻與應用之研究，以建立本研究之基礎。. 治政大三、商業不動產現況探討：根據目前台北地區商業不動產之整體現立況，從相關法令、市場供需與財務分析等構面來探討之。 ‧ 國. 學. ‧. 四、商業不動產發展之個案分析：選擇台北地區較具代表性之商業不動產個案，實行訪談，而後進行深入剖析，分析其開發與發展之關鍵成功要素。. Nat. er. io. sit. y. 五、商業不動產之規劃建議：在進行個案分析之後，綜合各方資訊以及經驗，對未來商業不動產的發展規劃提出建議之方向。. n. al 六、結論：根據本研究所得之分析與結果，提出結論同時對未來可以 v i n Ch 繼續研究的方向提出建議。 U engchi. 2.

(9) 研究動機與目的. 相關文獻回顧與探討. 土地使用型態之闡述. 立. 商業不動產之開發理. 政治大. ‧ 國. 學. 台北地區商業不動產現況探討. sit. y. n. er. io. al. Ch. engchi. i n U. 台灣商業不動產之規劃建議. 結論與未來研究建議. 圖 1-1 研究流程圖資料來源：本研究整理. 3. v. 實際訪談. ‧. Nat. 商業不動產發展之個案分析.

(10) 第三節研究範圍與限制本節為本研究之範圍與限制，說明本研究將以何種研究範圍作研究之標的，界定出研究範圍。. 壹、研究範圍本研究以台灣商業不動產為範疇進行討論，而不討論一般住宅不動產，其原因如下：台灣建築開發等相關法規相當複雜，而各個縣市可以自訂本身的都市計畫，並配置其都市用地為各種用途，以及其所占比例。而建築法令必須依照土地類別來遵行，構成錯綜複雜的限制條件，故在本研究中，只將商業不動產列為研究對象。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 無論是在中國大陸或台灣，雖然也有以住宅不動產為目標之投資行為，但一般購置住宅不動產之目的仍以居住為大宗，其商業活動性質遠低於商用不動產，購置後所帶來之經濟影響也不如商業不動產建置後帶來之影響，故本研究只將商業不動產列為研究對象。. sit. y. Nat. n. er. io. 另本研究選擇台灣的台北市作為主要研究對象，其原因如下:台北為台灣首善之區，在經濟交通及都市規畫等皆為台灣之指標城市， al v i 經濟發展具有代表性，商業不動產之發展也隨經濟發展之因素較其他 n Ch 城市來的活躍，故挑選台北為本研究之對象都市。 engchi U 貳、研究限制本研究對於台灣之商業不動產，對其影響因素之進行研究分析後，期望提出一套有效的建議，希望提供未來在進行商業不動產規劃決策時，能提供決策者有效的幫助，但仍不免有以下限制：本研究對於商業不動產之發展規劃建議，是對於外在因素來做評估分析，不納入開發商以及物業管理商之內部因素，如公司策略，財務狀況等等，故此建議並不適用於所有的開發，因其必須考慮到各公司之內部因素。 4.

(11) 本研究之標的設定於商業不動產，以其為對象做分析研究，然有些商業用地也會用物流中心等供較特殊用途之建築，其模式與一般商業不動產較不相同，故本研究之結論可能並不適用於這些特殊的地產。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(12) 第二章文獻探討在此章節，首先將探討台北市土地使用分區之情況與相關法規，而後對商業不動產進行說明，接下來，針對辦公大樓、購物中心與飯店來詳細討論，除此之外，亦提及商業不動產之相關理論。. 第一節土地使用分區以及政策、法令探討由於商業不動產的開發的基本是都市計畫土地使用分區，因此先說明土地使用分區。此外商業不動產市場興盛蓬勃程度，則受到兩岸交流發展與相關法令的限制；因此探討影響台灣房地產的法令攸關部分。. 立. 一、台北市都市計畫土地使用分區之種類劃分. ‧. (一) 都市計畫土地使用分區之種類劃分. 學. ‧ 國. 壹、土地使用分區. 政治大. Nat. n. er. io. sit. y. 根據台北市土地使用分區管制規則第三條，台北市都市計畫範圍內劃定以下使用分區：住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區與特定專 al v 用區。其中，商業區分為第一種商業區、第二種商業區、第三種商 i n Ch 業區和第四種商業區。再依據台北市土地使用分區管制規則第四 engchi U 條，各種商業區使用分區劃定之目的如下： 1、第一種商業區為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 2、第二種商業區為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 3、第三種商業區為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 6.

(13) 4、第四種商業區為供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使用而劃定之商業區。 (二) 都市計畫土地使用分區之分佈本研究整理了近四年以來台北市都市計畫土地使用分區之分佈比例，如表 2-1 所示。表 2-1 台北市都市計畫土地使用分區之分佈年度. 民國 94 年. 民國 95 年. 民國 96 年. 民國 97 年. 政治大. 3,820.65 3,819.67 3,814.81 3,778.80 917.81 916.61 918.69 851.53 452.40 452.40 448.31 429.45 7,340.50 7,341.56 7,341.43 7,286.76 651.50 651.50 650.60 606.85 11,392.57 11,392.56 11,397.28 6,901.14 152.28 152.28 152.28 185.75 2,452.26 2,453.39 2,456.57 7,139.69 27,179.97 27,179.97 27,179.97 27,179.97 資料來源：整理自都市及區域發展統計彙編[2009]. 立. ‧. ‧ 國. 學. 區別住宅區商業區工業區公共設施農業區保護區風景區其他合計（公頃）. n. al. er. io. sit. y. Nat. (三) 工商綜合區. Ch. engchi. i n U. v. 民國八十二年之際，台北市老舊的商業區，商店沿街開設，且商業活動皆被限定於一樓，造成交通、停車、服務等機能不足，浪費土地資源，故政府希望能夠集中、垂直發展，但礙於建築法、都市計畫法的限制，最終「工商綜合區」應運而生。按都市計畫商業區或工業區，是提供各種商業或工業活動使用之分區，在各都市計畫內均有劃設。為利於土地及建築物之使用管制，都市計畫法省（市）施行細則及土地分區管制規則中詳定各種商業區與工業區之允許使用組別，以為准駁業者申請經營相關行業之依據；而「工商綜合區」則採開發許可制，由開發人自行選擇其設置經營型態後，再依程序申請變更都市計畫為「工商綜合專用區」，其性質是專供前開各項新興行業使用之一種專用區，其與都市計畫商業區或工 7.

(14) 業區是由政府主動劃設及訂定允許使用項目規定後，再由業者申請於區內經營之性質，迥然不同。根據都市計畫工商綜合區專用區審議規範之土地使用分區管制：第三十條工商綜合專用區內得以平面或立體方式規劃供下列一種或數種之使用： 1. 綜合工業：指提供試驗研究、公害輕微之零件組合裝配或商業、服務業關聯性較高之輕工業使用者。 2. 倉儲物流：指提供從事商品之研發、倉儲、理貨、包裝、貨配送等使用者。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 3. 工商服務及展覽：指提供設置金融、工商服務、旅館、會議廳及商品展覽場等使用者。. ‧. 4. 修理服務：指提供汽機車修理服務、電器修理服務及中古貨品買賣等使用者。. sit. y. Nat. 5. 批發量販：指提供以棧板貨架方式陳列商品之賣場，並得結合部分小商店之使用者。. n. er. io. 6. 購物中心：指提供設置結合購物、休閒、文化、娛樂、飲 a 食、展示、資訊等設施之使用者。 v. i l C n U h 二、商業區土地之相關法令 e n g c h i. 為了明確了解台北市土地使用分區之規則與使用上之限制，故本研究整理了在四種商業區中土地使用用途之規定（詳細內容請參考附錄一）。根據台北市土地使用分區管制規則第二十一條，在第一種商業區之使用，應符合下列規定，如表 2-2 所示： (一) 不允許使用. 8.

(15) ‧. io. sit. y. Nat. 第五十組第五十三組第五十四組第五十五組第五十六組. 學. 第四十八組. 立. n. al. er. 第四十七組. 政治大. ‧ 國. 分組第三十二組第三十二組第三十四組第三十五組第三十六組第三十八組第三十九組第四十組第四十五組第四十六組. 表 2-2 第一種商業區不允許使用之用途產業名稱舉例娛樂服務業歌廳、夜總會、俱樂部娛樂服務業歌廳、夜總會、俱樂部特種服務業酒家、酒吧、舞廳、特種咖啡茶室駕駛訓練場無殮葬服務業殯儀館、葬儀用品倉儲業冷藏庫、貨櫃貨運一般批發業日用飲食品、服飾品、金屬器材農產品批發業果菜批發業、家畜批發市場特殊病院傳染病院施工機料及廢料堆施工機械及施工材料、碎玻璃、建置或處理業築廢料、廢金屬料及廢車場容易妨礙衛生之設家畜及家禽屠宰場、廢棄物處理施甲組廠、汙水處理或水肥處理場容易妨礙衛生之設靈骨塔、火葬場、動物屍體焚化場施乙組農業及農業建築家畜及家禽飼養場、農業倉庫公害輕微之工業乳品製造業、豆類加工食品業公害較重之工業調味品製造業、飼料配製業公害較嚴重之工業屠宰業、食用油脂製造業、製粉業危險性工業石油化工原料製造業資料來源：本研究整理. i n U. C. v. hengchi (二) 不允許使用，但得附條件允許使用，如表 2-3 所示（核准條件請參考附錄二）：表 2-3 第一種商業區符合條件可使用之用途分組產業名稱舉例第十二組公用事業設施捷運場站設施、鐵路用地第二十五組特種零售業乙組礦油、觀賞動物類、蛇類第三十組金融保險業銀行、合作金庫、信用合作社第三十一組修理服務業乙種汽車修理廠第三十二組娛樂服務業戲院、劇院、劇場、電影院第三十七組旅遊及運輸服務業貨櫃、貨運業辦事處第四十一組一般旅館業旅館、觀光旅館第四十二組國際觀光旅館無 9.

(16) 分組產業名稱舉例第四十四組宗祠及宗教建築宗祠、教堂、寺廟第五十二組公害較輕微之工業碾穀業、調味品製造業、針織業資料來源：本研究整理 (三) 其他經市政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生，並經公告限制之土地及建築物使用。根據台北市土地使用分區管制規則第二十二條，在第二種商業區之使用，應符合下列規定，如表 2-4 所示（詳細內容請參考附錄一）： (一) 不允許使用. ‧ 國. ‧. y. sit. er. n. 第五十組第五十三組第五十四組第五十五組第五十六組. io. 第四十八組. Nat. 第四十七組. 立. 學. 分組第三十五組第三十八組第四十組第四十五組第四十六組. 政治大. 表 2-4 第二種商業區不允許使用之用途產業名稱舉例駕駛訓練場無倉儲業冷藏庫、貨櫃貨運農產品批發業果菜批發業、家畜批發市場特殊病院傳染病院施工機料及廢料堆施工機械及施工材料、碎玻璃、建置或處理業築廢料、廢金屬料及廢車場容易妨礙衛生之設家畜及家禽屠宰場、廢棄物處理施甲組廠、汙水處理或水肥處理場容易妨礙衛生之設靈骨塔、火葬場、動物屍體焚化場 al v i n 施乙組 Ch chi U 農業及農業建築e n g家畜及家禽飼養場、農業倉庫公害輕微之工業乳品製造業、豆類加工食品業公害較重之工業調味品製造業、飼料配製業公害較嚴重之工業屠宰業、食用油脂製造業、製粉業危險性工業石油化工原料製造業資料來源：本研究整理. (二) 不允許使用，但得附條件允許使用，如表 2-5 所示（核准條件請參考附錄二）：. 10.

(17) 表 2-5 第二種商業區符合條件可使用之用途分組產業名稱舉例第十二組公用事業設施捷運場站設施、鐵路用地第二十五組特種零售業乙組礦油、觀賞動物類、蛇類第三十二組娛樂服務業戲院、劇院、劇場、電影院第三十四組特種服務業酒家、酒吧、舞廳、特種咖啡茶室第三十六組殮葬服務業殯儀館、葬儀用品第三十九組一般批發業日用飲食品、服飾品、金屬器材第四十四組宗祠及宗教建築宗祠、教堂、寺廟第五十二組公害輕微之工業碾穀業、調味品製造業、針織業資料來源：本研究整理. 政治大. (三) 其他經市政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生，並經公告限制之土地及建築物使用。. 立. ‧ 國. 學. 根據台北市土地使用分區管制規則第二十三條，在第三種商業區之使用，應符合下列規定，如表 2-6 所示（詳細內容請參考附錄一）：. 第五十組第五十三組第五十四組第五十五組第五十六組. y. sit. er. n. 第四十八組. io. 第四十七組. 表 2-6 第三種商業區不允許使用之用途產業名稱舉例駕駛訓練場無倉儲業 a 冷藏庫、貨櫃貨運 v i l n 農產品批發業果菜批發業、家畜批發市場 Ch e n g傳染病院 chi U 特殊病院施工機料及廢料堆施工機械及施工材料、碎玻璃、建置或處理業築廢料、廢金屬料及廢車場容易妨礙衛生之設家畜及家禽屠宰場、廢棄物處理施甲組廠、汙水處理或水肥處理場容易妨礙衛生之設靈骨塔、火葬場、動物屍體焚化場施乙組農業及農業建築家畜及家禽飼養場、農業倉庫公害輕微之工業乳品製造業、豆類加工食品業公害較重之工業調味品製造業、飼料配製業公害較嚴重之工業屠宰業、食用油脂製造業、製粉業危險性工業石油化工原料製造業資料來源：本研究整理. Nat. 分組第三十五組第三十八組第四十組第四十五組第四十六組. ‧. (一) 不允許使用. 11.

(18) (二) 不允許使用，但得附條件允許使用，如表 2-7 所示（核准條件請參考附錄二）：表 2-7 第三種商業區符合條件可使用之用途分組產業名稱舉例第十二組公用事業設施捷運場站設施、鐵路用地第三十二組娛樂服務業戲院、劇院、劇場、電影院第三十四組特種服務業酒家、酒吧、舞廳、特種咖啡茶室第三十六組殮葬服務業殯儀館、葬儀用品第四十四組宗祠及宗教建築宗祠、教堂、寺廟第五十二組公害輕微之工業碾穀業、調味品製造業、針織業資料來源：本研究整理. 政治大 (三) 其他經市政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生，立並經公告限制之土地及建築物使用。. ‧ 國. 學. ‧. 根據台北市土地使用分區管制規則第二十四條，在第四種商業區之使用，應符合下列規定，如表 2-8 所示（詳細內容請參考附件）：. 第四十八組第五十組第五十三組第五十四組第五十五組. sit. er. n. 第四十七組. 表 2-8 第四種商業區不允許使用之用途產業名稱舉例 al v i 駕駛訓練場C 無 n h e n g冷藏庫、貨櫃貨運倉儲業 chi U 農產品批發業果菜批發業、家畜批發市場特殊病院傳染病院施工機料及廢料堆施工機械及施工材料、碎玻璃、建置或處理業築廢料、廢金屬料及廢車場容易妨礙衛生之設家畜及家禽屠宰場、廢棄物處理施甲組廠、汙水處理或水肥處理場容易妨礙衛生之設靈骨塔、火葬場、動物屍體焚化場施乙組農業及農業建築家畜及家禽飼養場、農業倉庫公害輕微之工業乳品製造業、豆類加工食品業公害較重之工業調味品製造業、飼料配製業公害較嚴重之工業屠宰業、食用油脂製造業、製粉業. io. 分組第三十五組第三十八組第四十組第四十五組第四十六組. y. Nat. (一) 不允許使用. 12.

(19) 分組產業名稱舉例第五十六組危險性工業石油化工原料製造業資料來源：本研究整理 (二) 不允許使用，但得附條件允許使用，如表 2-9 所示（核准條件請參考附件）：表 2-9 第四種商業區符合條件可使用之用途分組產業名稱舉例第十二組公用事業設施捷運場站設施、鐵路用地第三十四組特種服務業酒家、酒吧、舞廳、特種咖啡茶室第三十六組殮葬服務業殯儀館、葬儀用品第四十四組宗祠及宗教建築宗祠、教堂、寺廟第五十二組公害輕微之工業碾穀業、調味品製造業、針織業資料來源：本研究整理. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. (三) 其他經市政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生，並經公告限制之土地及建築物使用。. sit. y. Nat. 根據台北市土地使用分區管制規則第二十四條之一、在第二種商業區、第三種商業區內得興建工業大樓。但應符合下列規定：. n. er. io. (一) 不允許使用建築基地面積在 1000 平方公尺以上。 (二) 限於第五十一組、五十二組、五十三組之工業區。 al v i (三) 應設置隔音及空氣調節設備、並防止噪音及特殊氣味外洩。 n C engchi U (四) 應設置載重力 1000 h 公斤以上之電梯。貳、海峽兩岸經濟合作架構協議海峽兩岸經濟合作架構協議，又稱海峽兩岸經濟合作框架協議（Economic Coperation Framework Agreement, ECFA），原稱兩岸綜合性經濟合作協定或兩岸綜合經濟合作協定（Comprehensive Economic Cooperation Agreement, CECA），是中華民國政府於 2009 年提出並極力推動，最終於 2010 年 6 月 29 日在中國大陸重慶簽訂的經濟協議。此協定名稱中的「兩岸」，係指台灣海峽兩岸的中華民國與中華人民共和國。該協議在簽訂前，曾一度正名為兩岸經濟協議。主要內容是兩岸將約定關稅減免，也就是兩岸達成簽署自由貿易 13.

(20) 協議。在細項上，若比照 2010 年實施的東協十加三協議，關稅免稅部份將包含了台灣輸往中國大陸的石化、機械、紡織品及汽車零組件業等經濟產業。因為 WTO 規定經濟合作協議「必須」達到九成雙方貿易產品的免關稅，該條約也達成分階段達成的默契；而其先期協議的產品內容，普稱為「早收清單」。參、兩岸人民關係條例在兩岸人民關係條例中，有許多部份限制了大陸人士來台工作、居住、置產等等的相關限制，這些法規對於台灣商業不動產市場皆造成相關影響，以下節錄兩岸人民關係條例中，對此部分帶來較大影響之法條共有五條，詳述如下：第 11 條. 立. 政治大. 僱用大陸地區人民在臺灣地區工作，應向主管機關申請許可。. ‧ 國. 學. ‧. 經許可受僱在臺灣地區工作之大陸地區人民，其受僱期間不得逾一年，並不得轉換雇主及工作。但因雇主關廠、歇業或其他特殊事故，致僱用關係無法繼續時，經主管機關許可者，得轉換雇主及工作。. Nat. er. io. sit. y. 大陸地區人民因前項但書情形轉換雇主及工作時，其轉換後之受僱期間，與原受僱期間併計。. n. al v 雇主向行政院勞工委員會申請僱用大陸地區人民工作，應先以合 i n Ch 理勞動條件在臺灣地區辦理公開招募，並向公立就業服務機構申請求 engchi U 才登記，無法滿足其需要時，始得就該不足人數提出申請。但應於招募時，將招募內容全文通知其事業單位之工會或勞工，並於大陸地區人民預定工作場所公告之。僱用大陸地區人民工作時，其勞動契約應以定期契約為之。第一項許可及其管理辦法，由行政院勞工委員會會同有關機關擬訂，報請行政院核定之。依國際協定開放服務業項目所衍生僱用需求，及跨國企業、營業達一定規模之臺灣地區企業，得經主管機關許可，僱用大陸地區人民，不受前六項及第九十五條相關規定之限制；其許可、管理、企業營業規模、僱用條件及其他應遵行事項之辦法，由行政院勞工委員會會同有關機關擬訂，報請行政院核定之。 14.

(21) 第 40-1 條大陸地區之營利事業，非經主管機關許可，並在臺灣地區設立分公司或辦事處，不得在臺從事業務活動；其分公司在臺營業，準用公司法第九條、第十條、第十二條至第二十五條、第二十八條之一、第三百八十八條、第三百九十一條至第三百九十三條、第三百九十七條、第四百三十八條及第四百四十八條規定。前項業務活動範圍、許可條件、申請程序、申報事項、應備文件、撤回、撤銷或廢止許可及其他應遵行事項之辦法，由經濟部擬訂，報請行政院核定之。第 40-2 條. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 大陸地區之非營利法人、團體或其他機構，非經各該主管機關許可，不得在臺灣地區設立辦事處或分支機構，從事業務活動。. ‧. 經許可在臺從事業務活動之大陸地區非營利法人、團體或其他機構，不得從事與許可範圍不符之活動。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 第一項之許可範圍、許可條件、申請程序、申報事項、應備文件、審核方式、管理事項、限制及其他應遵行事項之辦法，由各該主管機關擬訂，報請行政院核定之。第 69 條. Ch. engchi. i n U. v. 大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。但土地法第十七條第一項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承租。前項申請人資格、許可條件及用途、申請程序、申報事項、應備文件、審核方式、未依許可用途使用之處理及其他應遵行事項之辦法，由主管機關擬訂，報請行政院核定之。第 73 條大陸地區人民、法人、團體、其他機構或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在臺灣地區從事投資行為。 15.

(22) 依前項規定投資之事業依公司法設立公司者，投資人不受同法第二百十六條第一項關於國內住所之限制。第一項所定投資人之資格、許可條件、程序、投資之方式、業別項目與限額、投資比率、結匯、審定、轉投資、申報事項與程序、申請書格式及其他應遵行事項之辦法，由有關主管機關擬訂，報請行政院核定之。依第一項規定投資之事業，應依前項所定辦法規定或主管機關命令申報財務報表、股東持股變化或其他指定之資料；主管機關得派員前往檢查，投資事業不得規避、妨礙或拒絕。投資人轉讓其投資時，轉讓人及受讓人應會同向主管機關申請許可。. 政治大. 肆、特種貨物及勞務稅條例. 立. 第3條. ‧ 國. 學. 本條例所稱在中華民國境內銷售房屋、土地、特種勞務，分別指：. ‧. 一、房屋、土地：銷售坐落在中華民國境內之房屋、土地。二、特種勞務：銷售在中華民國境內使用之特種勞務。. sit. y. Nat. er. io. 本條例所稱在中華民國境內產製，指產製廠商於中華民國境內辦理特種貨物及勞務稅廠商登記且產製特種貨物。. al. n. v i n Ch 前條第一項第一款所稱持有期間，指自本條例施行前或施行後完 U i e h n c g 成移轉登記之日起計算至本條例施行後訂定銷售契約之日止之期間。第7條特種貨物及勞務稅之稅率為百分之十。但第二條第一項第一款規定之特種貨物，持有期間在一年以內者，稅率為百分之十五。第8條納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務，其銷售價格指銷售時收取之全部代價，包括在價額外收取之一切費用。但本次銷售之特種貨物及勞務稅額不在其內。前項特種貨物或特種勞務如係應徵貨物稅或營業稅之貨物或勞務，其銷售價格應加計貨物稅額及營業稅額在 16.

(23) 內。第 11 條銷售或產製特種貨物或特種勞務應徵之稅額，依第八條規定之銷售價格，按第七條規定之稅率計算之。伍、 BOT案彭思遠[2009]提及透過公、私協力，利用民間擁有充沛資金、建全的組織結構、新穎的技術及完善的管理觀念等長處，補足財政及政策執行上的缺點，與政府共同分擔公共建設，達到取長補短，公、私雙贏之效果，因此由「民間興建（Build）及營運（Operate）之後移轉（Transfer）給政府」之 BOT 案在各國開始廣為施行。. 政治大. 立. 第二節商業活動與空間結構變遷. ‧ 國. 學 ‧. 王鴻楷、陳坤宏[1989]指出所謂「都市商業空間結構」係指藉由空間結構的概念以探討商業活動與相關設施或所需土地隨著時間變化而在都市中心所顯示的相互關係，及其最終呈現出有秩序的組合方式。以下就商業活動定義與分類、空間結構理論、相關論文研究發現等議題，說明如下。. n. er. io. sit. y. Nat. al 壹、商業活動定義與分類. Ch. engchi. i n U. v. Hurst[1972]將「廣義的商業活動」稱為三級產業活動，其認為廣義的商業活動除包含一般的商品交易外，還包含資本交易及勞務交易，並將商業活動分為以下三種：一、服務活動類：包括娛樂（戲院、舞廳、運動場、餐廳等）；度假（旅館、露營、加油站、禮品店等）；醫藥（診所、醫院等）；個人服務（學校、教堂等）；公共行政（公共安全設施等）；工商服務（廣告、會計、工業修理業等）等六類。二、交易活動類：包括零售（百貨公司、專賣店、雜貨店、經銷商等）；批發（雜貨批發、成衣批發等）等兩類。三、金融活動類：包括銀行（地方銀行、信用合作社、票據交換所等）； 17.

(24) 保險（保險公司等）；不動產（不動產顧問公司等）等三類。 . Chapin and Kaiser[1976]則將都市商業活動分類為零售、批發、服務等三類：一、零售：依活動需要及環境影響性質等的不同，可分為日常零售、一般零售及特種零售，共三種。 . 二、批發：依活動對於環境所產生的影響程度不同，可分為一般批發及特種批發。 . 三、服務：依需要的頻繁程度及對於環境影響程度等特性之不同，可分為日常服務、一般服務、特定服務、特種服務、特殊商業或服務業，共五類。 . 政治大另有學者 Grubel & 立Walker[1989]、顧至遠[1998]、鄭金梅[2002]、 ‧. ‧ 國. 學. Daniels[1985]、謝靜琪[2002]、何岳晉[2002]和賴思樺[2005]認為服務業由於服務對象的不同，亦導致服務業的區位、實質內涵及交換等特性有所差異，故所要求的區位條件亦會有所不同，因此通常會依其特性之不同而分別討論。因此將其區分為消費性服務業與生產者服務業兩類。. y. Nat. er. io. sit. 一、消費性服務業. n. 消費性服務業係「消費者在私營市場購買的服務，供直接消 al v i n 費之用。」。換言之，「消費者服務業」係以民間最終消費所需 Ch engchi U 為主，包括零售業、餐飲業、個人服務業、娛樂業等皆與人類的日常生活所需息息相關，故其與「人」的關係最為密切。二、生產者服務業生產性服務業係指「它不是直接用來消費，直接可以產生效用的，它是一種中間投入，用來生產其它的產品或服務。」。「生產者服務業」服務的對象，不是一般消費者，而是生產者，具有生產力較高、向前關聯效果大、資本密集度較高等特性：而其區位之分佈考量多依資訊獲取、創新、資訊流通之便利性、業務執行便利性等特性作為其設址之考量，且基於接觸需要（contact requirements）往往傾向高度集結於一空間區域，因此其空間分佈則較為集中。 18.

(25) 貳、空間結構理論一般而言，以活動、結構之概念來分析都市商業空間者，大多以中地理論為基礎，因為中地理論提出所謂的「層級」與「中心性」兩大概念，更成為眾多學者用來劃定都市商業空間層級的分類基礎，以及探討區域（或國家）內部都市聚落體系方面研究時，用以發展操作性工具的最直接的依據與理論根源。德國地理學者克里斯多勒（Walther Christaller）於 1933 年提出中地理論，其基本概念乃基於各城鎮提供貨品和服務來滿足周遭地區，因考量空間距離和成本因素，城鎮通常會位於服務中心，因而形成中地之觀念。. 政治大陳坤宏[1990]在「空間結構－理論與方法論」一書中，選取與商立業中心的性質及消費空間層級結構兩方面相關的理論與研究加以回 ‧. ‧ 國. 學. 顧，經歸納後依理論根源及方法論將其分為二大分支理論：（一）中地理論研究取向的消費空間結構理論；（二）消費者行為、認知及社經階層研究取向的消費空間結構理論。. sit. y. Nat. 中地理論研究取向之商業空間結構理論主要包括下列數種：. er. io. 一、中地理論[Christaller,1993]. al. n. v i n 中地理論指出都市的成長取決於它在都市服務功能上的專 Ch engchi U 業化，而服務區域對都市服務之需求水準，則決定中地成. (一). 長的程度。 (二) 各種大小不同的都市聚落在規模、間隔、機能與設施等方面彼此間會呈現一種層級關係，各類大小的都市聚落在整體空間體系中，各扮演不同的角色，也具有不同的機能。 (三) 在相同層級的中地其功能、經濟活動組合都是相同的，因而彼此間無互補性存在。 (四) 都市越大其腹地或影響圈越大，都市機能與設施也越複雜；反之，都市越小其腹地或影響圈越小，都市機能與設施也越簡單。 (五) 中地理論的中心性取決於聚落規模與功能種類；中地理論 19.

(26) 的層級則來自需求門檻與服務範圍的結構。二、經濟地景模型[Losch,1954] (一) 其主張許多中地並未能提供較低階層中地的貨品，但低層級的中地可提供高層級中地所無的特殊貨品，因而相同層級間、低層級與高層級中地間會有互補性。 (二) 各中地的功能專業化會出現。 (三) 同一層級的中地其功能、經濟活動組合未必相同，因而形成所謂的富有城市與貧乏城市的經濟地景。 (四) 人口的分布是一種連續性的變化，而非階梯式的變化，因而城市－規模分布法則會出現。. 政治大 (五) 從規模大小來分類中地，將會是一種連續性的關係，而非立間斷式的分類。. ‧ 國. 學. (六) 中地的範圍會隨距離都市中心而漸漸變大。. ‧. (七) 因此這是一個不再具有層級結構關係的空間結構理論。. sit. y. Nat. 三、都會區商業空間結構模型[Berry,1963]. n. er. io. (一) 提出更細密的分類方式，將商業空間分成中心型、帶狀及特殊功能型三種商業區，並將每一種商業地區再細分成數 al v i n C 種。 U. hengchi. (二) 在中心型商業區所細分的各種商業中心，彼此間有非常明顯的階層性關係。四、都市中心區零售區位結構模型[Davies,1976] 針對 Berry 提出的中心型、帶狀及特殊功能型三種商業地區形成背景，提出區位上需求的解釋： (一) 低層級地方型零售業設施必須接近大量的消費群； (二) 許多服務與專業性行業必須鄰近主要幹道，因為這與汽車的貿易型態有關； 20.

(27) (三) 某些服務業與專業性行業必須聚集在一起，以尋求規模經濟所帶來的利益。但是，就生產者服務業而言，整體服務業區位有強烈聚集的趨勢，且其空間的移動多為累積形成。此外，生產者服務業之區位考量因素，多依資訊取得、交通便捷與可及性、專業人才聚集處等因素所決定，因此若僅以中地理論衡量其空間結構之分佈，恐有不足。因此 Jaeger et al.[1991]認為應輔以近似生產者服務業特質之聚集經濟、專業化與成長極理論等相關理論，加以解釋其空間結構、變遷成因。 Schiller[2001]認為服務業之空間結構有兩種類似天文學與物理學中 ──離心力與向心力之力量存在。Daniel et al.[1987]認為源於服務活動之多樣性，服務活動形成的空間型態亦近似多樣。相關論點如下：. 政治大. 一、Schiller[2001]之離心力與向心力觀點. 立. ‧. ‧ 國. 學. Schiller 認為服務業之空間結構有兩種類似天文學中離心力（Centrifugal）與向心力（Centripetal）之力量存在，多數都市土地之使用者會衡量此兩種力量進而決定其區位。. er. io. sit. y. Nat. 就商業使用之土地而言，隨著電信科技之進步以及汽車使用之普及，商業或三級產業之分佈範圍可能因為人類之可及範圍擴大而出現離心力之作用。但是，實質上聚集的力量仍能會繼續存在與運作；例如有些商業或服務業基於可及性、利潤或資訊傳達等因素，儘管必須支付高價的地租與成本，仍會選擇坐落於大城市中。 a. n. iv l C n h eTheory）二、成長極理論（Growth Pole ngchi U. 成長極理論始於 Perroux 於 1955 年所提出，該理論認為經濟活動之發展，在整個區域不均衡成長之情形下，發展並非是到處、也不是隨時會出現，它只出現在密集度高的某些地點或發展極上；且會經由不同的管道擴散，在整體經濟上產生不同的效果。 Perroux 認為任一廠商或產業之發展的過程是始自一個極化的關鍵點，即所謂極化發展的觀念（Concept of polarized development），意即若「促進型產業」聚集在一特定地理上，則該地區可透過極化作用，形成一成長極，可以獲得高經濟效率及快速的經濟成長。根據此一論點，Wernerheim et al.[2001]，林金祥[2001]認為生產 21.

(28) 者服務業效率的表現常與聚集經濟和公共投資存在密切的關係，常需建構完善的地區投資環境、塑造合理的產業空間設計、規劃明確發展的地區產業政策，方能帶動生產者服務業的成長。三、辦公室區位均衡模式 Tauchen et al.[1983]發現許多文獻都強調聚集經濟提供許多接觸機會，對服務業廠商來說十分重要，而辦公室區位的選擇被視為是獲取聚集經濟的方法，並有多位學者試圖找出辦公室區位選擇的均衡模式，亦即從廠商活動的接觸型態、接觸次數、接觸成本等，分析都市內辦公室區位。辦公室區位均衡模式強調以公司內部接觸模式（Inter-firm contact patterns）及聚集經濟來作為辦公室區位特性，並以此與製造業活動區位選擇做區分；理論中假設廠商需經由商業機能度指標（Central business district, CBD）才能與其他廠商接觸，因此接觸成本曲線（Contact-expense curve）將隨者廠商距 CBD 的距離增加而增加，但地租成本會隨著距離增加而減少。因此廠商在選擇區位時，將考量廠商本身與其他廠商接觸的需求程度與所需成本來做決定。. 政治大. 立. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. 參、相關論文研究發現. n. er. io. 國內相關論文大多針對都市規劃、土地行政管理等需求來進行，研究主題以商業空間結構變遷為主，鮮少進行商業不動產實務研究。 al v i 惟其研究相關結論仍具相當之參考價值，摘要如下。 n C. hengchi U. 一、服務業空間結構之研究. 以服務業空間結構為研究主題的論文有下列兩篇： (一) 林晶晶[2003]探討台灣知識密集服務業空間結構之研究其主要研究結論為： 1、關鍵性服務業中以廣播、電視及電影服務、其他工商服務、倉儲、鐵路運輸、金融、人民團體服務與機械及租賃設備等 7 業別於民國 70~88 年經濟發展中一直扮演領導的角色； 2、知識密集服務業包含金融、批發、其他陸上運輸、學術研究服務、運輸服務、倉儲、鐵路運輸、廣告服務、國際貿易、 22.

(29) 零售、環境衛生服務、顧問服務、法律及會計服務、其他工商服務等共 14 業； 3、關鍵性知識密集服務業包含廣告服務、倉儲、金融、鐵路運輸、學術研究服務、法律及會計服務與國際貿易等共 7 業別； 4、關鍵性知識密集服務業空間靜態分布呈現都市導向，主要分布地為台北、台中、高雄、基隆、台南等地區，尤其是台北地區為多樣化關鍵性知識密集服務業匯集處，關鍵性知識密集服務業空間動態變遷則呈現擴張趨勢； 5、關鍵性知識密集服務業為高度空間自相關的聚集型態，在距離為 15 公里時，其動態變遷呈現距離越近空間關聯程度越來越高的情形，且其一直屬於多核心、有階層性的空間組織，明顯座落在台北、台中、高雄三大都會區，其空間過程是由核心向附廓蔓延的擴散模式；. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 6、關鍵性知識密集服務業產業複合體的空間靜態分布為聚集型態，聚集地區為台北、台中、台南、高雄等四個地區，而且台南、高雄地區有相連之情形。. sit. y. Nat. (二) 賴思樺[2005]針對台中地區服務業空間結構變遷特性研究，其主要研究結論為. n. er. io. 1、台中地區自 2001 年後，服務業已由消費者服務業為主逐漸轉型為生產者服務業為主之產業結構。 a v. i l C n hengchi U 2、隨著台中地區服務業產業結構之變遷，過往以台中市中區為. 最高層級核心之產業空間結構亦逐漸轉移。於 2001 年，消費者服務業係以西屯區、西區及北區為全區最高發展核心區；生產者服務業則係以北區為全區最高發展核心區。. 3、台中地區消費者服務業、生產者服務業依其服務之對象不同，其對應之空間結構亦不相同，而此空間結構變遷特性，係隨台中地區服務業結構之變遷而日趨明顯。於 2001 年後，生產者服務業之空間結構已更形集中；消費者服務業之空間結構則呈現平穩、分散發展之趨勢。二、商業空間結構變遷之研究以商業空間為主題進行研究的論文有下列十六篇： 23.

(30) (一) 胡金印[1980]針對中和永和地區商業之空間結構研究，其主要結論為： 1、中和永和地區的商店分佈形態多成帶狀的商店街發展，其機能活動類型可分為：（1）選購品商店街；（2）近需品商店街；（3）主要幹道商店街；（4）過度性商店街；（5）社區幹道商店街；（6）特殊機能商店街六種。 2、由於商店街之機能不同，其商圈的大小也不同，主要受交通路線和彼此競爭的影響。 3、依商店街機能度指數與單位商店之服務人口指數可以將商店街之階層分為五級。其空間配置有從地價最高點沿著主要大道向四周遞減的現象。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 4、帶狀商業區極發達的都市，商店街階層和機能活動類型可以作為劃分商業空間結構的基礎。依此法，本區的商業空間結構可分為：（1）地區中心商業區；（2）地區次中心商業區；（3）中心附近商店街；（4）社區商業中心；（5）鄰里商業中心；（6）孤立小商店街；（7）通過性商店街。. n. er. io. sit. y. Nat. 5、地區性商業中心商業空間結構發展，主要受地價和易達性的影響，而地價和易達性會受距中心都市遠近和本身歷史背景的影響。故在都會區內，中心都市會影響其四周聚落的商業空間結構發展。 a v (二). i l C n hengchi U 詹智源[1981]針對中壢地區商業空間結構研究，其主要結論為：. 1、發現中壢地區有十種商業空間類型。 2、研究結果顯示工業區的設立、人口集中程度、交通易達性、居民購物習性、歷史慣性等為左右商業空間類型之形成因素。 (三) 徐昌春[1981]針對新竹市商業空間結構研究，其主要結論為： 1、新竹市商業之演進隨時間變化，而自核心區向過渡帶及外圍帶擴散，以市民的實質需求而動機調適。 24.

(31) 2、經由機能與商圈之階層類型，結合商店街與市場，造成商業之空間結構，其有七種商業之綜合階層類型。而商業的服務人口、購物頻率及入門人口等數值，因所得收入、生活習性及觀念等影響而有地域差異，且菜市場的雜異性要求，及其攤位數、商用面積的比例關係成果，可作為都市計畫之參考。 3、目前新竹市商業區、商店街、各型商業中心及菜市場之空間分布，因受地形限制，所以商業之空間結構為南北壓縮而東西拉長的橫寬形狀，其類型配置合理，且能滿足市民需要而供需平衡。 (四) 陳坤宏[1984]針對台北市民商業空間選擇行為與空間結構關係研究，其主要結論為：. 治政大 1、台北市不同的商業空間有不同社經屬性的服務對象，任何的立商業空間皆有可能出現各種類型的活動，唯其各佔比例不盡 ‧ 國. 學. 相同；. ‧. 2、台北市的商業空間結構極為複雜，實非相當簡化的中地理論所能解釋；. n. al. er. io. sit. y. Nat. 3、欲有效地瞭解商業空間結構之結果，只從「居民行為與空間結構之關係」為出發點是不夠的，尚須從商業設施之性質上著手才行，如此方能深刻掌握各種商業機能對於「空間」的意義。. i n U. C. v. hengchi (五) 張維銓[1989]針對台北都會區商業空間結構變遷研究，其主要結論為： 1、專業性高或性質特殊的行業皆集中於都會區中心都市台北市內，且集中的重心有東移的現象； 2、一些都會中心的重要分區如城中、中山、松山、大安在一些專業性高的行業所顯現的機能特質特高； 3、在商業中心階層體系劃分方面，台北市的東、西兩個商業中心負擔了大部份都會區商業服務功能，且東區的功能地位有逐漸加強的趨勢。 (六) 鮑紀良[1990]針對台北都會區商業中心階層研究，其主要結論 25.

(32) 為： 1、依階層性群落分析法將台北都會區各商業別綜合劃分歷年之商業階層，由結果顯示舊市區之中山、松山、大安及城中為高階層之主要分區；其中以中山區為首階商業中心，而城中區則呈階層下濾之勢。 2、由歷年之商業中心階層分布區位之消長情形可知，不僅長久之來東移之現象明顯，且南向與西向之發展趨勢亦逐漸明朗。 3、利用迴歸檢定可知歷年商業中心階層與人口規模分布二者間之契合程度正與日俱增，顯示在人口漸呈擴散之台北都會區中，商業中心階層亦隨之外張。. 政治大. 4、經實證模擬台北都會區於民國 89 年之商業中心階層區位分布時發現，未來商業中心階層之區位分佈與現況之發展趨勢頗為一致。. 立. ‧ 國. 學. (七) 陳坤宏[1990]針對台北市消費空間結構之形成及其意義－六個商業區研究，其主要結論為：. ‧. sit. y. Nat. 1、台北市消費空間的層級結構關係是可以由消費文化的擴散現象在空間中的中心／邊緣地位來加以建立的。. n. er. io. 2、空間是一個從多重角度建構而成的「多面向」層級結構關係，絕非古典中地理論與過去許多的都市商業空間結構理論所能 al v i n 完整解釋的。 C h U. engchi. 3、台北市各消費中心的性質與功能應該由消費者的消費活動、生活方式以及設施型態在文化社會上與生活上的特質來共同加以界定。 (八) 劉清約[1993]針對高雄地區之商業空間與消費行為研究，其主要結論為： 1、高雄地區由 36 個商業空間組成，依階層形成中地金字塔式的主要商業空間、次要商業空間、地方商業空間及外圍商業空間，各商業空間皆具有複合體的特質； 2、主要商業空間為形象消費品集中區，評點階層最高，服務範圍遍及周邊各市、鄉鎮區； 26.

(33) 3、高雄地區居民消費活動的空間分布在各級地區之間具有互補性特徵； 4、高雄地區消費者對各級商業空間之知覺，其活動目的以購物最高，次為約會和訪友，再次為休閒娛樂，最低為理容健身與滿足新鮮好奇；歸納消費者平常的消費活動為購物、休閒、餐飲、文化等四大項。 (九) 陳宜君[1993]針對台北都會區經濟空間結構變遷之主要研究結論為： 1、台北都會區內部各市鄉鎮的經濟功能有空間分工的情形產生，中心都市－台北市擔任的是三級產業的功能，台北市以外的市鄉鎮則以二級產業，尤其是製造業為主。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 2、台北都會區內部經濟結構尚有空間分化的現象，可分為衛星城市、衛星城市以西、以北、以東及以南等五區，各區的經濟結構變遷特性相類似。 (十) 黃名義[1995]針對台北市商業空間結構研究，其主要結論為：. Nat. y. sit. er. io. 1、針對中地理論、消費行為理論與區位選擇競爭理論等不同理論所建構的商業空間結構及區位選址分析加以歸納整理與評述，認為商業空間結構理論與區位競爭理論應加以整合。. al. n. v i n Ch 2、商業空間結構應由中地理論供給面與消費行為需求面一同來 U i e h n c g 建構，以界定出各商業核心區之空間層級，並依商業核心區之空間層級以相同層級的商業核心區作為該層級商業設施設置時之區位選擇競爭地區。依此，商業活動體系之研究，得以從商業核心區之階層劃分至最適區位之選址，脈絡相聯，得到理論與實物之完整性。. (十一) 周俊良[1996]針對臺中市五個商業區空間結構階層特徵研究，其主要結論為： 1、經由商業空間結構分析架構，應用於台中市五個商業地區的實證結果，發現在商業空間結構層級具有相當的發展差異，因為經由商業設施與消費行為所建構的台中市商業空間結構階層特徵，其關係均不一致；例如從中心性商品類型的觀點， 27.

(34) 逢甲商業地區是屬於第四層級，然而在教育水準觀點上，它反而是第一層級；另外再從消費者需求與認知利益之觀點，美村商業地區消費者強調寧適的購物環境，而市中心的消費者較偏好有趣、熱鬧的購物印象； 2、台中市商業空間結構的本質與意義應當從商業設施（商業設施類型;商業設施商品經營）與消費行為（消費者社經屬性; 消費者活動;消費者需求與認知利益）所建立，否則將與現實台中市商業空間結構現象脫節。 (十二) 邱淑華[2000]針對由臺灣地區都市體系變遷探討商業空間結構變化趨勢與特性研究，其主要結論為：. 政治大. 1、就人口及都市規模等級進行迴歸分析時，得到極佳之配適力，顯示臺灣地區之都市體系符合等級規模法則。. 立. ‧. ‧ 國. 學. 2、就所選定 12 項都市化指標以因子分析和群落分析進行都市體系劃分，其結果顯示臺灣地區都市體系的形成受製造業之影響最大。. sit. y. Nat. 3、區域空間發展上，北部區域發展形成台北-桃園-新竹之大型都會帶；中部區域呈台中—彰化發展軸帶；南部區域呈現台南—高雄雙核心型態；東部區域則呈點狀之發展。. n. er. io. 4、透過區位商數、雜異化係數歸納出各階層都市之商業發展型態，結果顯示愈高階層之都市所提供之商品等級愈高且多樣 al v i n Ch 化。第一階層都市之商業活動以形象消費、通俗文化及娛樂 U i e h n c g 消費、生產性服務為主，但有逐漸朝專門性服務業之專業化發展；第二階層都市之商業活動較具多樣性；第三、四、五階層都市則仍以基本維生消費和普通消費為其主要商業活動。 5、在研究方法上，考量商品多樣和集中等特性下，以雜異化係數和集中指標修正一般常使用之商業機能度指標（C.B.D. ratio），結果顯示較符合實際之情況。 (十三) 許麗惠[2001]針對台中都會區零售服務業空間結構變遷研究，其主要結論為： 1、零售服務業於台中都會區中已漸趨飽和狀態產生，並產生去 28.

(35) 中心化現象，即零售服務業於台中都會區中有均勻發展之情況。 2、在階層分布狀態及變遷情形探討，僅倉儲業未符合中地理問之階層分布，其餘完全符合中地理論之分布狀態，皆以台中市為主要中地，彰化市次之。 (十四) 張雅雯[2003]針對文化產業之特性與其空間結構關係研究，其主要結論為： 1、臺灣地區文化產業之空間結構於 1981~1996 年間明顯呈現單核心並各自形成以臺北、臺中及高雄三大都會區區域中心為主之階層型態，且有漸趨極化之發展趨勢。. 政治大. 2、此種空間分布狀態，得以呼應因其具有高度風險性、技術密集、高創作成本、低複製成本且高度仰賴資訊流通傳播等特性，使其依都市提供之條件不同，形成文化產業企業規模於空間中具階層性之層級關係。. 立. ‧. ‧ 國. 學. sit. y. Nat. (十五) 柯佩吟[2004]針對台中都會區商業空間結構變遷研究，其主要結論為：. n. er. io. 1、台中都會區的商業中心由台中市中區往西移，台中市中區商業就業人口呈現明顯衰退，另外東、西、南、北四區則呈現 al v 小幅度下降，三屯區發展迅速； ni. Ch. U i e h n c g 2、高階專業性行業皆集中於台中市，較不具專業性之業別如批. 發業、零售業則分布於各鄉鎮，包括較偏僻之鄉鎮如埔鹽鄉、福興鄉、花壇鄉等； 3、從群落分析中發現商業中心原本分散於台中都會區內各鄉鎮之現象，逐漸集中於台中市，同時台中市商業中心之變化呈現西移趨勢，並沿著中港路往西區、西屯區、與北區發展。 (十六) 黃琴容[2005]針對台中市商業空間結構變遷研究，其主要結論為： 1、研究結果顯示，台中市人口分布於 75 年度時已遠離舊市區，除了於文心路與忠明路、忠明南路間形成帶狀分布外，並在 29.

(36) 三屯區中集結幾塊狀的人口集中處，人口分布有漸往屯區西方及西南方遷移的現象。 2、商業活動的分布部份，台中市空間結構因受到政策、土地使用、交通、人口及商業型態轉變等因素影響，亦逐漸於文心路與忠明路、忠明南路間形成帶狀分布，並持續往西邊屯區移動。 3、台中市各里商業活動密度與距舊市中心距離的分析中得到，密度與距離之間呈現指數模式的分布關係，從曲線圖可知台中市中區呈現兩個較明顯的中心點，隨著時間變遷其中心性有稍稍減弱的趨勢，並於距火車站約 2 至 6 公里間漸漸呈現幾個規模較小的中心點，此現象除表示舊市區商業活動密度變弱外，台中市多核心式的都市空間結構政策已逐漸造成影響。. 立. 政治大. 三、國際觀光旅館區位變遷之研究. ‧. ‧ 國. 學. 4、從指數模式的斜率變化分析中，亦再度證實商業密度會隨著時間呈現中心性變小，且商業密度隨著距離增加而變大的趨勢。. Nat. y. sit. er. io. 以國際觀光旅館區位變遷為研究主題的論文有陳郁蕙[2005] 探討台北市的國際觀光旅館區位變遷是否與市核心區發展、商業區規劃與重大交通建設等面向有關聯。其主要研究結論為. al. n. v i n C h 年至今（含籌建中），國際觀光旅館之統計結果，自 1945 engchi U 設立總家數為 36 家（現有 26 家，廢業有 6 家，籌建中 4. (一). 家），其中將近 83.3%集中在核心的中山、松山與大安三區，分別為（18，6，6 家），萬華、大同、中正、信義、士林分別為（1、1、2、1、1 家），而外圍的內湖、南港、北投與文山四區至今尚未出現國際觀光旅館。 (二) 結果發現台北市的國際觀光旅館區位變遷與台北市都市核心區發展以及重大交通建設二者有關聯，但是與商業區規劃關聯性不大。且國際觀光旅館區位分布已明顯呈現東移的現象。 (三) 預測未來國際觀光旅館將以結合購物中心的型式出現，且趨向平價旅館化。另外，由於台北都會區捷運網、中正機 30.

(37) 場捷運線與高鐵日臻完備下，未來以搭乘捷運、機場捷運、高鐵等公共交通工具從事都市觀光旅遊將成為趨勢。本研究成果可提供日後政府部門有關國際觀光旅館分區管理政策與土地使用變更計畫的參考。 . 四、台北都會區企業總部辦公室區位變遷之研究以企業總部辦公室區位變遷為研究主題的論文有黃名義、張金鶚 [2005] 研究台北都會區近十年來的企業總部辦公室的區位選擇與遷徙活動，提出如下三大部分的研究結論： (一) 企業總部辦公室區位選擇決策. 政治大. 1、服務業的廠商企業總部辦公室的區位選擇呈現著往市中心與市區擴散發展的趨勢。. 立. ‧. ‧ 國. 學. 2、資訊需求能力顯著的影響廠商企業總部辦公室的區位選擇：需要面對面資訊的廠商，其企業總部辦公室的區位，也因著必須接近競爭對手，獲取、交換、提供資訊，迅速反應市場，以及立即決策，故顯著的聚集於市中心。. a. er. io. sit. y. Nat. 3、外資跨國企業則因著廠商資訊的限制等條件，明顯的聚集於市中心。而經營績效方面，營收淨額愈高的廠商，其企業總部辦公室選擇市郊的機率顯著較低。. n. iv (二) 長期經營廠商企業總部辦公室區位遷徙決策 l. n U engchi 製造業廠商企業總部辦公室的先佔優勢與惰性，使得服務業. Ch. 廠商企業總部辦公室為求發展，往郊區遷徙的機率較高。 (三) 有遷徙廠商企業總部辦公室區位選擇決策從符號上，隱約可看出有遷徙的廠商其企業總部有往市區與市郊選擇區位的趨勢。 . 五、不動產經營投資管理決策研究以兩岸不動產經營投資管理為研究主題的論文有蔡鎮宇[2004] 以上海、台北為例進行兩岸不動產經營投資管理決策之比較研究，提出的研究結論： 31.

(38) (一) 影響兩岸不動產投資決策的關鍵因素 1、經濟成長 2、生活水準 3、都市發展 4、市場供需 5、產權制度 6、稅賦成本 7、金融市場 8、法令政策風險. 蔡鎮宇[2004]製作一張比較表，表達兩地之差異，如表 2-10. 治政大表 2-10 兩岸不動產投資價值因素比較表上海影響內容立. ‧ 國. n. er. io. sit. y. Nat. 都市發展. ‧. 人文地理. 學. 房地產制度. 差異比較土地使用年限限制使用權 ╳ 交易的規範不成熟 ╳ 城市規模大－城市人口多－交通建設快速 ○ 商業活動成熟 ○ 未來市政重大建設快速 al v○ i 土地利用 C 空間大 n ○ h i U ○ e n g c h快速經濟成長人均國民所得低 ╳ 人均年消費支出低 ╳ 人均居住面積低 ╳ 外商投資金額高 ○ 投資概況（投資額）高 ○ 供需概況高 ○ 房價與租金漲幅高 ○ 政策不確定性多變 ╳ 營運稅賦高 ╳ 持有稅賦高 ╳ 交易過程稅賦（買方）高 ╳ 交易過程稅賦（賣方）略低 ○. 經濟環境. 不動產市場. 政策法令稅賦因素. 台北差異比較所有權 ○ 成熟 ○ 小－少－完善 ○ 成熟 ○ 緩慢 ╳ 空間小 ╳ 平緩 ╳ 高 ○ 高 ○ 高 ○ 低 ╳ 低 ╳ 低 ╳ 低 ╳ 穩定 ○ 低 ○ 低 ○ 低 ○ 略高 ╳. 32.

(39) 影響內容金融市場. 上海差異比較市場健全否 ╳ 融資利率高 ╳ 資料來源：蔡鎮宇[2004]. 台北差異比較是 ○ 低 ○. (二) 不動產投資環境與市場發展，上海有後來居上的趨勢上海在經濟發展、都市建設、產業投資等方面已迎頭趕上，甚至超越台北。根據本研究的個案實證分析，若未考慮法令政策的風險變動因素，則上海商用不動產的投資效益比台北來得高。由於長期投資的許多不確定風險因素較難以預估，因此在目前市場條件下，上海商用不動產是可考慮作為中短期的投資選擇。. 治政大 (三) 土地所有權與使用權形成房地產市場價格差異的主因影響投立資效益 ‧ 國. 學. ‧. 房地產價格在有使用年限的不動產上僅是體現使用的價值；而具有所有權的不動產，則其價格包含使用的價值與永久持有的價值。評估投資這兩種不同產權類型的不動產時，除應根據租金收益與房地產價格的關係變化以外，預估未來市場長期發展的價值變化也是衡量投資效益關鍵的因素。. sit. y. Nat. er. io. (四) 長期投資仍應考慮不動產市場對產權價值所形成的影響. n. al v 不動產具消費財與資本財的特性，不動產市場長期的投資， i n Ch 必然會對所有權與使用權產權的價值形成影響。投資人在作相關 engchi U 投資決策時，仍不能忽略不動產市場長期對產權價值所形成的影響。另外土地使用權年限折舊的估算、銀行貸款的處理、期滿以後的權利義務也都關係投資的決策行為，不能不予以考量。 (五) 島國型與大陸型地區的房地產發展型態影響不動產的投資策略島國型的地區大部份是地狹人稠，腹地較小，土地資源有限；城市長期發展到一定程度後受到地形限制，除轉向都市更新的方式發展外，都會面臨土地原料供應不足的情況。大陸型地區則幅員遼闊、腹地廣大、土地資源豐富，因此城市的發展較不會受到地形的限制，城市的規模與未來的成長空間較大。島國型與大陸型這兩種不同型態地區的房地產市場，最直接 33.

(40) 影響的是市場供需與價格的變化。島國型地區不動產市場價格極為敏感且容易產生較大的波動。大陸型地區不動產市場的土地供給彈性甚大，因此其房地產價格雖亦受到經濟或產業發展影響而有波動，但整體而言其長期的漲幅就相對平緩。島國型不動產市場投資策略應審慎評估市場景氣高低，選擇適當低檔時機進場投資，同時亦應有長期投資的策略與準備。大陸型的房地產市場投資的策略應側重於中短期的投資；應對影響投資地區房地產價格變動的主要因素如經濟產業發展與市場供需作審慎評估，以適時掌握投資進場與出售退場的時機點，獲取最大的投資效益。肆、小結. 政治大. 由前述文獻探討可以得知學術研究概以空間結構之變化為主，惟其相關結論仍然可以作為擬定商業不動產策略之參考. 立. ‧ 國. 學. ‧. 空間結構之理論以中地理論為基礎，配合生產型服務業之特性，則以辦公室區位均衡模式為主要之理論基礎，其主要考慮因素以廠商活動的接觸型態、接觸次數、接觸成本等。. n. er. io. sit. y. Nat. 由前文獻探討又可得知以下結論：關鍵性知識密集服務業空間分布中，台北市為其中主要聚集地之一，而都市中地區性商業空見又受地價和易達性之影響會集中於特定區域，而人口集中度，交通易達 al 性，居民購物習慣等，又左右了商業空間的形成。 iv. n U engchi 而在台北地區中，有都會中心及商業重心往東移之情形，由於近. Ch. 年來台北市政府積極推動信義計畫區之發展、高鐵移至南港、世貿遷至南港和兩岸觀光及經濟互動等政策，改變了相關影響商業區之要素。如因海峽兩岸經濟合作架構協議之簽訂，預期將帶動兩岸商業活動之密切往來，而因松山機場以及快速道路帶來之交通影響，預期松山地區的商業活動將更趨活躍，隨之影響民生商圈商辦及商務飯店等。觀光飯店方面，國際觀光旅館集中於商業核心區，且其興建地區與重大交通建設有極大相關性，並明顯東移，捷運網之發展對於觀光飯店是相當重要的考量因素。而就台北市企業總部辦公室區位變遷研究中，因明顯集中於市中心，而預期因兩岸經濟合作之開放，陸資企業未來於台灣辦公之需求將會成為影響台北市商辦市場之重要因素。 34.