第二章 文獻探討
第三節 商業不動產開發與管理實務
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本研究將就上面所提出之趨勢，於後面章節做詳細探討，結合訪 談實務業者，期望得出理論與商業不動產實務上之結合，得出未來台 北市商業不動產發展之趨勢，以提出對於商業不動產發展之有效建 議，以利政府或未來於台北發展商業不動產之相關人士，做出對於台 北市商業不動產最有效之利用。
第三節 商業不動產開發與管理實務
在第二節中探討以都市規劃與土地行政管理觀點之相關文獻，本 節將以實務觀點說明辦公大樓、購物中心、飯店等三類商業不動產之 定義與分級，彙整商業不動產開發評估之理論依據之後，說明商業不 動產投資開發之操作模式。
壹、 商業不動產之概述
劉菲[2006]於「北京工商大學學報」中提出商業不動產一般是指 用於各種零售、辦公、餐飲、娛樂、健身服務、休閒、倉庫等經營用 途的房地產形式。商業不動產是一個具有地產、商業與投資三重特性 的綜合性行業，它的三重特性既區別於單純的投資和商業，又有別於 傳統意義上的房地產行業。商業不動產的概念有廣義、狹義之分。從 廣義上講，商業不動產是指各種非生產性、非居住性物業，包括寫字 樓、公寓、酒店、會議中心以及各類商業服務業經營場所。狹義的商 業不動產是專指用於流通服務業經營用途的物業形式，主要包括批 發、零售、物流、餐飲、居民服務、健身休閒娛樂服務等商業務業設 施。
商業不動產形式多樣，按照業態形式、經營類別、經營模式、規 模、建築形式等標準可以劃分為不同的類型，主要有：
一、 按照商業業態，商業不動產可以劃分為七大類：Shopping Mall、
購物中心（Shopping Center）、專業市場、商店街、大型綜超、社 區商業、配送中心。
二、 按照經營類別可以劃分為五大類：百貨類商業不動產、食品綜合 類商業不動產、服裝類商業不動產、電子電器類商業不動產、物 流類商業不動產。
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三、 按照經營方式可以劃分為五大類：自營類商業不動產、租賃類商 業不動產、產權分割類商業不動產、售後返租類商業不動產、自 用、租售結合類商業不動產
四、 按照建築形式，可以劃分為兩大類：單體式和裙樓式商業不動 產。單體式商業不動產是指商業物業為獨立的單體建築。裙樓式 商業物業也稱為（底商），通常是指居住功能或辦公功能與商業 功能結合於一體的複合式建築體或建築群。
陳如勇[2009]指出按用途分類一般可分為如下四類：（1）商業經 營類物業：包括商店街、百貨公司、購物中心、超市、產權商鋪等。
（2）辦公用物業：包括辦公大樓、商住兩用樓等。（3）餐飲飯店類 物業：包括餐館、飯店、旅館等。（4）倉儲類物業。
陳奉瑤[2006]表示就廣義來看，所有作為商業使用收益之不動產 皆可統稱為商用不動產。但如果詳細分類，商業不動產包括辦公大 樓、百貨公司／商場、購物中心等。
在本研究中，針對辦公大樓、購物中心與飯店此三類商業不動產 進行討論，接下來，將細部說明上述商業不動產之相關定義、規劃分 析。
貳、 辦公大樓之定義與分級 一、 定義
辦公大樓原意是指用於辦公的建築物，或者說是由辦公室組成的 大樓，Rhodes[1971]提出：「辦公大樓的作用是集中進行資訊的收集、
決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。」從這個 意義上講，辦公大樓是指國家機關、企事業單位用於辦理行政事物或 從事業務活動的建築物，其使用者包括營利性的經濟實體和非營利性 的管理機構，是隨著經濟的發展，為滿足公司辦公、高效率工作需要 而產生的。
辦公大樓原意是指用於辦公的建築物，或者是由辦公室組成的大 樓。作為收益性物業，辦公大樓也常常被用來全部出租，以收回投資 和取得利潤。所謂辦公大樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企 業的職員辦理行政事務和從事業務活動的樓宇。
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（Colliers）
1. 屋齡
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瑞普國際物業依照美國大樓業主暨管理者協會（Building Owners
& Managers Association, BOMA）所創設的辦公大樓分級概念為基 礎，建立辦公大樓等級的評估制度，其中主要的評估考慮因素包括以
此外，由於各大樓的使用效率（Building efficiency ratio） 以 及租賃條件（例如業主提供的免租期）不相同，因此在進行租金 比較時，應以淨有效租金（Net effective rent）來做比較，才是同
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一基準的比較（Apple to apple comparison），這一基準下之租金甚 至能與其他國家的租金水準比較。
但如單以租金水準評估大樓素質仍有其不足之處。例如在辦 公室招租初期或有大面積承租戶遷出時，房東必會以較具吸引力 的租賃條件，盡量在較短時間內，將空置面積去化，從而降低空 置率及空置成本，如果以此時的租金水準衡量大樓等級，將可能 會有低估的情況。所以在評定大樓級別時，除考量租金水準外，
必須同時考量其他因素才能準確評定大樓之品質。
(二) 管理費水準
如同租金水準一樣，管理費的高低也直接表現該大樓之素質 水平。由於管理費的計算通常是以實際大樓管理維護支出作為費 用的基準，因此承租戶願意去租用管理費較高的大樓，代表其認 同該大樓的素質，如果不是物有所值，相信精明的承租戶不會白 白付出昂貴的管理費。因此為總進駐成本第二大支出的管理費，
也反應使用者對大樓品質的評分。
但以管理費評分仍有一定的缺點，例如在管理費總額相同及 共同分攤的概念下，租戶在總樓地板面積較小的大樓所付的管理 費單價會比在總樓地板面積較大的大樓高。但這並不代表總面積 較小的大樓的素質比總面積較大的大樓好。而且對於專業大房東 而言，因為有專業的管理部門，且其物業已達一定規模，因此其 管理費單價可能較同等級大樓為低。
(三) 區位環境
不論是在歐美國家或是在國內，相信當不動產專家被問到評 估不動產的三大因素時，他們往往會打趣地說：「區位、區位及 區位（location, location and location）」。從而可知，區位因素對不 動產的影響有多深。因此在考量辦公大樓的等級時，當然不能忽 略該大樓所在的區位。從一般的區位因素來看，交通可及性、距 離捷運站遠近、附近公用停車位是否足夠、銀行與餐膳設施的便 利性以及是否有五星級旅館等，均為主要考量的重點。
另外，由於台北市都市發展重心的遷移，也影響台北市辦公 商圈的發展。本國及跨國大型企業紛紛從西邊遷移至東邊，而東 邊的辦公室商圈（包括信義區、敦南區及民生敦北區）的周邊設
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施也較西邊的辦公商圈完善，使這三大辦公商圈逐漸變成台北市 的最主要辦公商圈。而市政府搬遷至信義計畫區及全世界第一高 樓台北101 大樓的落成，也使得信義計畫區成為台北市的新經貿 集中點。這三大商圈的地利對位於其中大樓的評分有一定的幫 助。
(四) 大樓品質
承租戶（特別是外商租戶）在作租賃決定前，必先對標的大 樓作審慎的查核（Due diligence）。在這查核過程中包括兩大項 目：大樓建築結構及設計與大樓配備，因此在評定大樓品質時，
這兩大因素亦必須考量。
1、 大樓建築結構與設計：
其中主要考慮因素包括了大樓外觀、外牆裝潢、景觀、屋齡、
建築結構、總樓地板面積、單層面積、大廳面積大小及大廳的裝 潢品質等。此外，還有很多外商對大樓的抗震能力、外推露台是 否合法（尤其現在的裝修送審制度，將更強調使用的合法性）、
單層形狀是否方正及單位的柱子數目和位置均非常關注。
2、 大樓配備：
一般考慮因素包括了保全系統、消防設施、空調系統及IT 設 備等。另外，許多外商除了對上述事項留意外，他們對於影響公 司營運、使用與形象上的其他因素也很關心，例如考量乘客電梯 是否足夠（有些大樓在使用高峰期間，電梯等候時間可能超過十 分鐘）、後備電源是否充足或者是否可另外提供獨立電源作為資 訊系統使用、是否有高架地板（配線整合、美觀、變動彈性、成 本較低，以及有別於傳統地板可降低對大樓結構的損害）與大樓 洗手間的裝潢及保全性等。
(五) 大樓管理維護
有鑑於美國紐約市洛克斐勒中心（Rockefeller Center）、克萊 斯勒大廈（Chrysler Building）與帝國大廈（Empire Building）等 均是在1930 年代建成，因為大樓由專業管理人負責管理，現在 仍是美國頂級辦公大樓。在香港中環區，很多名廈包括怡和大 廈、置地廣場、太子大廈，屋齡均超過二十年，它們仍是香港最 高租金的辦公大樓之一。這些國外例子可說明大樓管理的優劣，
足以影響大樓的品質及素質，也可用大樓管理及維護去減低屋齡
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對大樓的影響。
此外，「專業業主」（如國泰人壽、新光人壽）因比較了解使 用者的需求及大樓維護與大樓素質之間的關係，他們通常比較願 意投資在大樓維護上，所以其大樓的品質往往比「非專業業主」
擁有的大樓為佳。而「非單一業主」的大樓需要大部分業主同樣 了解大樓維護的重要性下，才會進行大型大樓維護工程，其管理 決策也較慢，所以通常「單一業主」擁有之大樓比「非單一業主」
的維護較佳。
(六) 承租者結構
一棟大樓的出租狀況與進駐承租戶亦將影響大樓的使用等級
一棟大樓的出租狀況與進駐承租戶亦將影響大樓的使用等級