總結

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第二節 兩岸政策法令對房地產之衝擊

台灣的商業不動產市場，因為兩岸政策如ECFA 的開放，以及兩 岸自由行等，會對台灣商業不動產造成正面的影響，因為若兩岸持續 進行交流互動，勢必將在金融及法令上逐步開放及整合，而金融上的 開放便能夠提高大陸金流流進台灣的方便性，進而影響到商業不動產 交易。

以目前情形而言，兩岸金融流通以及互相融資等制度都尚未完全 開放，更重要者為大陸人士在台置產之法令尚未鬆綁，以致大陸投資 者在台灣投資上的困難，令交易的數量持續偏低，若未來因兩岸政策 上統合如上所提進行各方面的改革，讓資金以及投資者進入台灣市場 之難度及門檻下降，進而提高大陸人士來台投資房地產之意願，勢必 將刺激不動產市場活絡發展。如開放觀光自由行首先刺激觀光產業，

令商業房地產中飯店蓬勃發展。而因兩岸未來若更進一步開放，如金 融政策之鬆綁，兩岸銀行分行互設等交流勢在必行，進而便為兩岸企 業之據點互設等等，這樣的經濟活動的活絡將大大刺激商業不動產中 辦公大樓之需求，令商業不動產更加活躍。

因為這樣的趨勢，商業不動產將是未來在投資上一個良好的標 的，也是進行開發的好選擇，而了解影響商業不動產發展之要素，有 助於投資人、開發者之決策，乃至於整個商業不動產市場之健全發 展 。

第三節 總結

一、 ECFA 帶來之影響

ECFA 在 2011 年正式實施之後，陸續開放許多大陸產業來台設 立據點，對台灣商業不動產的需求預期將大幅增加，且該需求持續看 好，預計在未來兩年內該效應將逐漸發酵。其中最被看好的台北市信 義計畫區，供給量將會持續減少，目前空置率約為15%，預 2012 年 會下降到10%，租金將有機會從最高每坪 3,500 元，上升到 5,000 元 以上，成為陸資進軍台灣商業不動產辦公室的首選，信義計畫區的所 有商業不動產將持續成為紅火產品。

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二、 兩岸自由行對台灣飯店產業之影響

從2007 年起受到次級房貸及通貨膨脹的壓力導致全球經濟成長 趨緩，於 2008 年 9 月 14 日星期日，雷曼兄弟（Lehman Brothers）在 美國聯準會拒絕提供資金支持援助後提出破產申請後，漸而形成全球 性金融風暴，影響各國國內經濟皆呈現萎縮狀態，廠商接連倒閉及裁 員，各國為活絡國內出口競爭力，相繼使貨幣貶值，因此出國旅遊人 數皆明顯下降甚至負成長；但台灣觀光產業卻於2008 年來台人數

（3,845,187）超越 2007 年（3,716,063）；因為 2008 下半年開放陸客 來台旅遊，至年底有329,204 大陸人數來台。於 2009 年來台人數突 破近十年來的400 萬人次，於 2010 年更創造來台人數突破 500 萬人 次。

飯店業者看好陸客來台的商機，陸客每日4000 人次，及 2011 年 6 月底開放陸客自由行，初步每日 500 人次；及台灣觀光市場的發展 潛力，新飯店如雨後春筍般的興建；至2014 年，還有 20 多家新開的 飯店加入戰局。

兩岸自由行之開放，帶來大量觀光人口進入台灣，除了刺激台灣 的相關產業發展之外，更對如飯店等相關產業帶來基本上的影響，由 於大陸來台人口供給量非常大，相關業者為了打入這塊市場，其經營 策略會迎合大陸來台之遊客習性與喜好，產生經營上考量甚至是經營 要素攸關與否的轉移及變化。

表5-2 台灣地區觀光人口成長率，單位（百分比）

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 來台旅客 2.95 3.38 3.52 3.72 3.85 4.4 5.57 成長率 31.11 14.58 4.14 5.68 3.49 14.29 26.59 陸客人數 0 0 0 0 0.33 0.97 1.63

資料來源：觀光局[2011]

三、 台北敦北民生商圈之興起

在信義計畫區崛起，以及2000 年經濟衰退時期外商大幅撤出台 灣之後，敦北民生商圈逐漸沒落，辦公室租金每坪僅維持在2,300 元 左右，落後信義計畫區價位約35%。未來在兩岸直航班機增多、松山 機場利用率提升之後，因具地利之便，預料敦北民生商圈將再度興 起，租賃及購買的需求量會快速增加，成為僅次於信義計畫區的第二

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名牌。信義計畫區及敦北民生商圈，皆能發揮杜能級差理論所為最大 效益地租理論。

四、 台灣購物中心發展式微

相對於辦公商品，購物中心的發展前景較不被看好，主要是因為 購物中心商場的規劃設計以及進駐品牌，與其他亞洲國家或是上海的 差異性不大，其購物中心規模甚至不具有優勢。無論是大陸因 ECFA 對產業的放寬而來台，或是自由行所帶來的消費客層，主要都是鎖定 在建立差異化產品。購物中心的差異相對較小，且台灣大面積開發土 地取得不易，開發時程又長，效率化低，因此台灣購物中心在兩岸商 業不動產中，並未被看好。

五、 台灣辦公室租金提升

由於台灣對商用土地的限制多，適性之產業受到法令規範甚多，

相對於住宅市場的蓬勃發展，過去十餘年來整體市場的供給量並未明 顯增加，致使有限的A 級辦公商圈的租金節節攀高，預料並非所有 進駐台灣的大陸企業皆可負擔。因此預估未來具有交通優勢的捷運沿 線場站的辦公室，其市場需求將會大增，對承購者而言，具有使用及 長期投資的效益，加上未來三環三線、機場捷運等皆將在2016 年左 右完成，交通可及性愈高。目前捷運站沿線的辦公室，大多屬於B 辦型辦公室，租金平均大約維持在1,700~1,900 元左右，預料將有上 升到2,500 元的潛力，陸企亦會看好其長期投資效益。

六、 物權法對於房地產之影響

在亞洲華人國家中，包括中國大陸、香港及新加坡，唯有台灣擁 有土地所有權，其他國家皆僅有使用權，土地仍為政府及國家所有，

人民僅擁有使用權，即便擁有使用權，一旦租用土地的時間到期，便 必須歸還給政府重新分配，無法流傳給後代子孫，這是台灣不動產的 最佳優勢條件，吸引其他亞洲華人國家人民前來台灣購置不動產。更 何況擁有台灣不動產，對大陸民眾來說，已逐漸變成一種炫耀財，因 此只要相關法規及金融限制能適度開放，將有機會吸引大陸民眾來台 置產。而台灣商業不動產兼具投資及使用價值，未來成為大陸企業及 民眾置產，流傳後世子孫的可能性不容小覷。

七、 金融及置產相關法規

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金融及相關法規的限制，亦是外國人來台投資不動產的最大門 檻。近年來外國人士投資台灣不動產的件數，每年僅約千件，約佔台 灣平均每年不動產買賣的3%，未來極具成長空間。若能在 ECFA 條 件的鬆綁之下，允許大陸金融業來台設置據點，解決不動產買賣的貸 款金流問題，勢必能吸引更多外人來台投資，這是台灣要邁向真正國 際化的重要關卡之一。

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第六章 結論

本章將總結本研究，希望能結合商業房地產本身之選擇要素，輔 以兩岸法令政策，希望能提供對於商業房地產發展決策之參考。