第二章 文獻探討
第一節 土地使用分區以及政策、法令探討
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第二章 文獻探討
在此章節，首先將探討台北市土地使用分區之情況與相關法規，
而後對商業不動產進行說明，接下來，針對辦公大樓、購物中心與飯 店來詳細討論，除此之外，亦提及商業不動產之相關理論。
第一節 土地使用分區以及政策、法令探討
由於商業不動產的開發的基本是都市計畫土地使用分區，因此先 說明土地使用分區。此外商業不動產市場興盛蓬勃程度，則受到兩岸 交流發展與相關法令的限制；因此探討影響台灣房地產的法令攸關部 分。
壹、 土地使用分區
一、 台北市都市計畫土地使用分區之種類劃分
(一) 都市計畫土地使用分區之種類劃分
根據台北市土地使用分區管制規則第三條，台北市都市計畫範 圍內劃定以下使用分區：住宅區、商業區、工業區、行政區、文教 區、倉庫區、風景區、農業區、保護區、行水區、保存區與特定專 用區。其中，商業區分為第一種商業區、第二種商業區、第三種商 業區和第四種商業區。再依據台北市土地使用分區管制規則第四 條，各種商業區使用分區劃定之目的如下：
1、 第一種商業區
為供住宅區日常生活所需之零售業、服務業及其有關商業活 動之使用而劃定之商業區。
2、 第二種商業區
為供住宅區與地區性之零售業、服務業及其有關商業活動之 使用而劃定之商業區。
3、 第三種商業區
為供地區性之零售業、服務業、娛樂業、批發業及其有關商 業活動之使用而劃定之商業區。
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4、 第四種商業區
為供全市、區域及台灣地區之主要商業、專門性服務業、大 規模零售業、專門性零售業、娛樂業及其有關商業活動之使 用而劃定之商業區。
(二) 都市計畫土地使用分區之分佈
本研究整理了近四年以來台北市都市計畫土地使用分區之分佈 比例，如表2-1 所示。
表2-1 台北市都市計畫土地使用分區之分佈 年度
區別 民國 94 年 民國95 年 民國 96 年 民國97 年 住宅區 3,820.65 3,819.67 3,814.81 3,778.80 商業區 917.81 916.61 918.69 851.53 工業區 452.40 452.40 448.31 429.45 公共設施 7,340.50 7,341.56 7,341.43 7,286.76 農業區 651.50 651.50 650.60 606.85 保護區 11,392.57 11,392.56 11,397.28 6,901.14 風景區 152.28 152.28 152.28 185.75 其他 2,452.26 2,453.39 2,456.57 7,139.69 合計（公頃） 27,179.97 27,179.97 27,179.97 27,179.97
資料來源：整理自都市及區域發展統計彙編[2009]
(三) 工商綜合區
民國八十二年之際，台北市老舊的商業區，商店沿街開設，且商 業活動皆被限定於一樓，造成交通、停車、服務等機能不足，浪費土 地資源，故政府希望能夠集中、垂直發展，但礙於建築法、都市計畫 法的限制，最終「工商綜合區」應運而生。
按都市計畫商業區或工業區，是提供各種商業或工業活動使用之 分區，在各都市計畫內均有劃設。為利於土地及建築物之使用管制，
都市計畫法省（市）施行細則及土地分區管制規則中詳定各種商業區 與工業區之允許使用組別，以為准駁業者申請經營相關行業之依據；
而「工商綜合區」則採開發許可制，由開發人自行選擇其設置經營型 態後，再依程序申請變更都市計畫為「工商綜合專用區」，其性質是 專供前開各項新興行業使用之一種專用區，其與都市計畫商業區或工
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業區是由政府主動劃設及訂定允許使用項目規定後，再由業者申請於 區內經營之性質，迥然不同。
根據都市計畫工商綜合區專用區審議規範之土地使用分區管制：
第三十條
工商綜合專用區內得以平面或立體方式規劃供下列一種或數種 之使用：
1. 綜合工業：指提供試驗研究、公害輕微之零件組合裝配或 商業、服務業關聯性較高之輕工業使用者。
2. 倉儲物流：指提供從事商品之研發、倉儲、理貨、包裝、
貨配送等使用者。
3. 工商服務及展覽：指提供設置金融、工商服務、旅館、會 議廳及商品展覽場等使用者。
4. 修理服務：指提供汽機車修理服務、電器修理服務及中古 貨品買賣等使用者。
5. 批發量販：指提供以棧板貨架方式陳列商品之賣場，並得 結合部分小商店之使用者。
6. 購物中心：指提供設置結合購物、休閒、文化、娛樂、飲 食、展示、資訊等設施之使用者。
二、 商業區土地之相關法令
為了明確了解台北市土地使用分區之規則與使用上之限制，故本 研究整理了在四種商業區中土地使用用途之規定（詳細內容請參考附 錄一）。
根據台北市土地使用分區管制規則第二十一條，在第一種商業區 之使用，應符合下列規定，如表2-2 所示：
(一) 不允許使用
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表2-2 第一種商業區不允許使用之用途
分組 產業名稱 舉例
第三十二組 娛樂服務業 歌廳、夜總會、俱樂部 第三十二組 娛樂服務業 歌廳、夜總會、俱樂部
第三十四組 特種服務業 酒家、酒吧、舞廳、特種咖啡茶室 第三十五組 駕駛訓練場 無
第三十六組 殮葬服務業 殯儀館、葬儀用品 第三十八組 倉儲業 冷藏庫、貨櫃貨運
第三十九組 一般批發業 日用飲食品、服飾品、金屬器材 第四十組 農產品批發業 果菜批發業、家畜批發市場 第四十五組 特殊病院 傳染病院
第四十六組 施工機料及廢料堆 置或處理業
施工機械及施工材料、碎玻璃、建 築廢料、廢金屬料及廢車場 第四十七組 容易妨礙衛生之設
施甲組
家畜及家禽屠宰場、廢棄物處理 廠、汙水處理或水肥處理場 第四十八組 容易妨礙衛生之設
施乙組
靈骨塔、火葬場、動物屍體焚化場
第五十組 農業及農業建築 家畜及家禽飼養場、農業倉庫 第五十三組 公害輕微之工業 乳品製造業、豆類加工食品業 第五十四組 公害較重之工業 調味品製造業、飼料配製業 第五十五組 公害較嚴重之工業 屠宰業、食用油脂製造業、製粉業 第五十六組 危險性工業 石油化工原料製造業
資料來源：本研究整理
(二) 不允許使用，但得附條件允許使用，如表 2-3 所示（核准條 件請參考附錄二）：
表2-3 第一種商業區符合條件可使用之用途
分組 產業名稱 舉例
第十二組 公用事業設施 捷運場站設施、鐵路用地 第二十五組 特種零售業乙組 礦油、觀賞動物類、蛇類 第三十組 金融保險業 銀行、合作金庫、信用合作社 第三十一組 修理服務業 乙種汽車修理廠
第三十二組 娛樂服務業 戲院、劇院、劇場、電影院 第三十七組 旅遊及運輸服務業 貨櫃、貨運業辦事處
第四十一組 一般旅館業 旅館、觀光旅館 第四十二組 國際觀光旅館 無
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分組 產業名稱 舉例
第四十四組 宗祠及宗教建築 宗祠、教堂、寺廟
第五十二組 公害較輕微之工業 碾穀業、調味品製造業、針織業 資料來源：本研究整理
(三) 其他經市政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生，
並經公告限制之土地及建築物使用。
根據台北市土地使用分區管制規則第二十二條，在第二種商業區 之使用，應符合下列規定，如表2-4 所示（詳細內容請參考附錄一）：
(一) 不允許使用
表2-4 第二種商業區不允許使用之用途
分組 產業名稱 舉例
第三十五組 駕駛訓練場 無
第三十八組 倉儲業 冷藏庫、貨櫃貨運
第四十組 農產品批發業 果菜批發業、家畜批發市場 第四十五組 特殊病院 傳染病院
第四十六組 施工機料及廢料堆 置或處理業
施工機械及施工材料、碎玻璃、建 築廢料、廢金屬料及廢車場 第四十七組 容易妨礙衛生之設
施甲組
家畜及家禽屠宰場、廢棄物處理 廠、汙水處理或水肥處理場 第四十八組 容易妨礙衛生之設
施乙組
靈骨塔、火葬場、動物屍體焚化場
第五十組 農業及農業建築 家畜及家禽飼養場、農業倉庫 第五十三組 公害輕微之工業 乳品製造業、豆類加工食品業 第五十四組 公害較重之工業 調味品製造業、飼料配製業 第五十五組 公害較嚴重之工業 屠宰業、食用油脂製造業、製粉業 第五十六組 危險性工業 石油化工原料製造業
資料來源：本研究整理
(二) 不允許使用，但得附條件允許使用，如表 2-5 所示（核准條 件請參考附錄二）：
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表2-5 第二種商業區符合條件可使用之用途
分組 產業名稱 舉例
第十二組 公用事業設施 捷運場站設施、鐵路用地 第二十五組 特種零售業乙組 礦油、觀賞動物類、蛇類 第三十二組 娛樂服務業 戲院、劇院、劇場、電影院 第三十四組 特種服務業 酒家、酒吧、舞廳、特種咖啡茶室 第三十六組 殮葬服務業 殯儀館、葬儀用品
第三十九組 一般批發業 日用飲食品、服飾品、金屬器材 第四十四組 宗祠及宗教建築 宗祠、教堂、寺廟
第五十二組 公害輕微之工業 碾穀業、調味品製造業、針織業 資料來源：本研究整理
(三) 其他經市政府認定有礙商業之發展或妨礙公共安全及衛生，
並經公告限制之土地及建築物使用。
根據台北市土地使用分區管制規則第二十三條，在第三種商業區 之使用，應符合下列規定，如表2-6 所示（詳細內容請參考附錄一）：
(一) 不允許使用
表2-6 第三種商業區不允許使用之用途
分組 產業名稱 舉例
第三十五組 駕駛訓練場 無
第三十八組 倉儲業 冷藏庫、貨櫃貨運
第四十組 農產品批發業 果菜批發業、家畜批發市場 第四十五組 特殊病院 傳染病院
第四十六組 施工機料及廢料堆 置或處理業
施工機械及施工材料、碎玻璃、建 築廢料、廢金屬料及廢車場 第四十七組 容易妨礙衛生之設
施甲組
家畜及家禽屠宰場、廢棄物處理 廠、汙水處理或水肥處理場 第四十八組 容易妨礙衛生之設
施乙組
靈骨塔、火葬場、動物屍體焚化場
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