飯店

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中國信託、宏泰人壽、交通銀行及世華銀行。集結成為台北金融大樓 股份有限公司，加上土地所有者為台北市政府，在其中扮演了重要的 協調角色，有利於整體建案。

在營運管理方面，台北金融大樓股份有限公司委託澳商聯德利國 際公司負責，其擁有約莫40 年的商業不動產開發的專業經驗，負責 購物中心的規劃、招商、行銷與營運管理等重要事項。

貳、 京華城購物中心

京華城購物中心座落於台北市八德路四段，商圈範圍主要為台北 市的居住民眾，不過他也規劃車程一小時內的台北縣地區也被納入為 次要商圈範圍。

把國外的購物中心跟國內的購物中心相互比較，國外的購物中心 傾向於郊區化，但在這樣的模式並不適用於台灣，京華城雖位於市中 心地區，但在設計上卻是屬於郊區化的購物中心，它需要消費者自行 開車前往購物，但其附近機車停車位數量不足，加上並無鄰近的捷運 站，公車站也須步行數十分鐘，即使有接駁車的設立，但對於消費者 來說，仍屬於可及性較低的交通環境，降低了消費者前去購物的慾望。

京華城封閉式的空間規劃，其鄰近區域均無其他商家可提供消費者 逛街購物，此外，由於京華城並不強調市場的區隔性，嘗試提高全客 層的服務與商品，規模龐大且商店數目眾多，但這反而造成它在定位 上的不明確，加上賣場內告示標示不清，使得消費者無法愉快地享受 購物時光。

第四節 飯店

本節將列舉台北市兩個飯店之案例進行說明，以利後續章節進行 分析，該案例分別是台北亞都麗緻飯店以及福容大飯店。

壹、 台北亞都麗緻飯店

台北亞都位於民權東路上，是一棟由灰色、棗紅色、黑色與銀色 所交織成的建築物，1976 年，台灣觀光市場突然大幅成長，國內的 旅館已經不敷使用，於是觀光局就頒布了獎勵旅館投資措施，包括五 年免稅、開放住宅區經營旅館與提供低利貸款等優惠的條件，亞都便

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搭上那時的列車，雖然有獎勵措施，但也必須面臨14 家旅館同時營 業的困境。

到了1979 年，亞都正式開幕營運，在當時是令大部分的人士大 感意外，因為亞都既沒有華麗的大廳，也沒有宏偉的外觀，經過亞都 門口的人群若不仔細觀察，還可能不知道在那兒有一家五星級的商務 旅館，但是在近20 年的經營下，亞都已經成為世界傑出旅館中的一 員，它是怎麼做到的，值得深入的探討。台北亞都除了經營旅館外，

還在1992 年建立了一家麗緻國際管理顧問公司，以及在台中成立永 豐棧麗緻酒店，並於87 年在羅東成立一家分店。此後又在屏東成立 悠活度假村。

貳、 福容大飯店

福容大飯店連鎖，為國內知名營造建設集團「麗寶機構」之關係 企業。集團成立於 1980 年，秉持「誠信的態度」、「穩健的經營」、

「精良的品質」、「熱忱的服務」四大經營理念，不僅在營建本業屢 獲佳績，年年贏得「國家建築金質獎」、「中華建築金石獎」、「福 爾摩莎建築金獅獎」等殊榮，並於天下雜誌、商業週刊等全國建設業 及 500 大服務業名列前茅，為消費者心目中經典建築的創造者。

21 世紀，隨著國民生活水準的大幅提升，以及周休二日制的實 施，國人日益重視休閒生活。並且，在政府大力推展來台觀光客倍增 計畫之下，吸引國際觀光人潮，加速台灣觀光事業的蓬勃發展。加以 開放大陸民眾團體及自由行之觀光，為台灣觀光產業帶來新商機。 麗 寶機構吳寶田董事長於深察時勢脈動後提出，觀光休閒產業將是21 世紀最有潛力的行業！遂以優質營建技術為基礎，邀集國內外飯店設 計、規劃、經營專才，組成團隊，著手擘劃，發展福容大飯店連鎖集 團。

福容大飯店連鎖旗下目前共有十一家飯店正式投入營運，包括：

台北、三鶯、桃園、中壢、淡水溫泉會館、 墾丁、林口、深坑、福 隆、花蓮及高雄；淡水漁人碼頭已於2011 年五月開幕；月眉、埔里 等飯店已在積極籌建中，預計將成立至少十五家連鎖飯店。

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第五節 小結

概括而論，房地產業的黃金定律就是「Location, location and location」，區位是影響商業不動產發展的重要因素，其中這包含了交 通狀況、土地條件、消費群體與所在商圈等要件，接下來將針對辦公 大樓、購物中心與飯店此三種商業不動產，進一步說明其關鍵發展要 素，以作為開發商業不動產之遵循指標。

壹、 辦公大樓

辦公大樓的需求量會隨著經濟發展情況快速而增加，不論是開發 者、使用者還是投資者，他們在興建／選擇使用辦公大樓時，皆有某 些需要考量的因素與環境條件，以下將列點說明之：

一、 區位與交通

辦公大樓為提供辦公之用途，因此，在區位的選擇上必須考量到 交通便利性，是否位於交通便捷之處、與其他地區之可及性，利於員 工通勤上下班。根據產業的特性以及部門的需求，將區位要件歸類為 中心商務區型以及郊區型，金融業、外商銀行通常會以交通便利且資 訊聚集的市中心為首選之處，以台北市為例，即為信義計畫區；相對 而言，與客戶接觸頻率較低的後勤單位如營建、銀行後勤、電腦中心、

客服中心等，則傾向選擇郊區型辦公大樓以減少租金成本並考量風險 分散原則，形成了所謂的辦公室郊區化現象，在台北市為南軟內湖一 帶。

除此之外，由於辦公人士的商業活動上之需求，也會衍伸出相關 的生活機能，所以停車場與停車位的提供、距離捷運站（或地鐵站）

遠近、是否鄰近飛機場與火車站、銀行與餐膳設施的便利性以及附近 商務旅館的數量亦納入評估的項目之中。

二、 群聚效果

對於商辦大樓而言，其非常重視商辦聚落的群聚效果，該辦公大 樓是否座落在辦公商圈之內，方便企業聯絡客戶、上下游廠商等，形 成產業聚集的辦公聚落，此項因素亦歸入在考量要件之中。

地區聲望也會影響辦公大樓的聚集程度，不論是建築物本身還是

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鄰近的建築物，皆會影響知名企業的聚集。

三、 成本效益

整體而言，商辦的需求較住宅市場要來得小，故開發者在決議開 發辦公大樓之前，首要評估其成本效益，也就是租金收益是否有達到 預期的標準，這會成為開發者進入商辦市場的門檻與關鍵決定因素。

四、 市場供需分析與調查

為了瞭解商辦市場的需求水準，應對該地區進行市場分析，首 先，界定次市場（Sub-market）如 A 級、B 級或 C 級的辦公大樓，並 評估該商辦的特色和預期設施，與其他競爭者比較出租需求水準，作 為設定租金的重要參考。

在市場調查方面，辦公大樓需要評估其基本資料（屋齡、樓層 數）、租賃相關資訊（租金、空屋率、裝潢免租期）、建築物可提供的 服務（管理公司、停車場、保全、電梯、中央空調系統、救生梯）、

建築物本身狀況（內部、外牆）、主要承租者與鄰近環境與設施（交 通系統、餐廳、購物、公共設施）。

五、 都市發展與政府政策

城市的發展會改變辦公商圈的分佈，如台北辦公商圈的遷移，本 國與跨國企業紛紛由西邊搬移至東邊，因東邊辦公商圈之設施較西邊 完善，與都市發展由西向東呈現一致的情況，；除此之外，政府政策 也會影響辦公商圈的遷徙，如台北市政府搬遷至信義計畫區，加上台 北101 大樓的落成，使得信義計畫區成為台北市新興經貿集中點。

六、 產權統一與維護管理

對於辦公大樓來說，產權上的統一有助於整體的維護與管理，當 該棟辦公大樓產權統一時，較易於規劃整體的營運以及管理，對於其 全體的發展來說，是有著正面積極的幫助。

七、 招商策略

市場資訊傳遞快速是取得先機的不二法門，若所有者可以隨時掌 握其所擁有的租戶動態，了解它們的租約情況，加上有效的策略運

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用，則能夠做出最佳決策制定。

辦公大樓在招商時，常見的策略是利用主力租戶的先行進駐，形 成磁場效應，吸引其他小租戶跟進承租，以減少整體辦公大樓的空屋 率，增加去化速度。

貳、 購物中心

購物中心是一種特殊的商業聚集型態，也是一種高效土地利用的 方式，其成功之道在於開發過程中投資、建設與經營各環節的整合與 規劃分析，將分述為以下各點：

一、 區位與交通

區位決定了購物中心的租金水平以及物業價值，但在各個不同的 國家或是地區，因為環境上的差異，對於購物中心區位選擇偏好也相 去懸殊。以美國而言，多數購物中心處於遠離市中心的郊區；而中國、

香港、台灣的購物中心則位於繁華的商業區或是人口密集的區域；在 日本，購物中心傾向建設在鐵路沿線。基本上，購物中心的選址會對 其所在地區產生一定程度的經濟效應，若是選址得佳，購物中心在該 地區則能產生相當的競爭優勢。

接著將分為五個面向來探討購物中心選址之必要條件，如下所 述：

(一) 最短時間

由於交通建設的改善與進步，消費者從事購買活動的範圍逐 漸擴大，因購物所花費的路程、時間、費用等成本也漸受重視。

(二) 交通易達性

購物中心應位於交通便利、通達性佳之所在，而這往往有賴 於交通建設如道路情況、交通工具等，讓消費者不但易於到達，

購物中心應位於交通便利、通達性佳之所在，而這往往有賴 於交通建設如道路情況、交通工具等，讓消費者不但易於到達，