台北市預售屋概況及趨勢分析

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房地產內需市場大致仍朝正面發展，若由房地產市場中的換屋需求就大致可 了解進步的程度。而目前台灣房市最熱門的話題就是「兩岸三通」、「陸資」

等相關議題，隨著台灣最主要出口國家－美國的經濟情況趨穩，與關係最密 切特殊的國家－中國的振興經濟政策持續發展情況，預期兩岸ECFA、MOU 簽訂等題材發酵，已造成近期台北市的豪宅、商用市場領先上揚。如同其他 國家，除一般自用住宅最基本的需求外，台北市房地產也像其他國際大都市 一樣，另有豪宅、商用不動產對投資或置產的經濟面需要。換句話說，台灣 房地產未來趨勢亦將是「高價市場能否帶動一般住宅房價上揚？」或是「實 質住屋需求能否支撐房價？」之兩條道路互相牽扯的狀況，且若短期內經濟 情勢沒有重大變化，就看兩邊議題趨勢孰強孰弱而使房價隨之高低波動。

第二節 台北市預售屋概況及趨勢分析

如同前節所討論結果，台灣地區(尤其台北市區)住宅房地產市場未來將分為 兩大區塊發展：一是純自住型需求市場，另一是投資型市場，而兩邊發展的極 致分別就是豪宅與國宅。由於台灣面積小且近年人口成長趨緩，台北市近二 (2007、2008)年甚至呈現負成長，加上各大都會區成型較早，要再發展純粹提供 給國民之住宅區並不容易。因此，未來房地產兩塊市場中判斷仍會有相當大重 疊部分，也就是兼具投資與自住雙重特性的市場，如圖3-7 所示。投資型房地產 受外在景氣環境影響大，自住型房地產市場則靠實質需求支撐，兩股力量拉扯 決定整體房地產交易價格波動。經濟環境不佳房價回歸基本自住需求面，總體 經濟活絡則會使得高價市場拉動一般自住市場價格。經濟環境不佳則兩區塊市 場集中重疊大，經濟活絡則投資與自住兩區塊區向分離重疊部分小。依照近年 總體經濟情勢與房地產發展特性看來，台北市區房地產特性已明顯朝向投資型 趨勢發展，且愈精華地區(如大安、中正區)房地產的投資特性愈強；而台北市其 他地區(如北投、文山區)及其他如北縣等二線城市則偏向自住型方向發展，實質 居住特性較強。

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1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

萬元/坪

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萬華區 37.1 40.8 48.9 45.9 士林區 49.8 60.7 78.2 44.2 南港區 32.2 37.3 49.8 38.7 中山區 50.2 58.7 73.0 35.1 內湖區 37.2 42.5 54.6 29.3 中正區 52.1 64.5 72.5 28.7 大安區 63.3 74.5 82.8 26.7 大同區 35.7 42.5 46.7 24.2 北投區 39.5 45.3 42.8 7.5 文山區 33.1 41.6 39.7 7.8 松山區 50.2 58.5 62.5 6.8 信義區 58.1 70.1 67.5 2.8 年度均價 44.9 53.1 59.9 18.6

(資料來源：住展雜誌，信義不動產研究發展中心 2009 台灣地區房地產產業年鑑，維馨週報)

表3-2 近年台北市預售市場推案概況

2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 推案個數(個) 146 167 284 254 174 可售戶數(戶) 20,238 26,049 14,483 9,998 6,272 推案金額(億元) 613 2,071 2,339 2,582 2,614

銷售率(%) 43.26 50.42 86.23 51.86 48.66 平均總價(萬元) 303 795 1,615 2,493 3,371

(資料來源：住展雜誌，信義不動產研究發展中心 2009 台灣地區房地產產業年鑑，維馨週報)

表3-2 顯示近五年來台北市預售屋市場產生以下重要變化：

y 可售戶數明顯減少 y 推案總金額持續攀升

y 推案單戶平均總價持續大幅攀高

綜合歸納幾點原因為：近年台北市預售屋單價持續上漲，造成推案金額攀 高。而可售戶數自2005 年後大幅滑落原因，主要與政府與銀行針對投機性的套 房產品之貸款政策改變有關。另一因素為台北市土地供給有限，建商陸續推出 大坪數豪宅產品，可售戶數相對減少。最後，推案單戶總價持續攀高則可大致 涵括以上3 項因素。

但是從需求面－買方觀點來看，住展雜誌2009.7.22 公佈 2008 年購屋痛苦指

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3房價所得比(Price and Income Ratio，PIR 值)＝(房屋總價÷家庭可支配所得)，房屋總價為含預售屋及 中古屋之平均單價乘以房屋坪數。(資料來源：行政院主計處，永慶房仲，經濟日報 98.8.25 A4 版，

自由時報98.8.25 C1 版)

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政府目前刺激經濟及房市政策不變下，加上全球總體景氣仍需長時間復甦來 看，台北市預售屋市場仍將因市內土地價格持續上漲，使得房價至少維持平盤 或緩步上揚，也就是台北市預售屋市場近年內仍將呈現「價穩量縮」的局面。