第三章 房地產景氣循環與台北市建築開發產業分析
第一節 鄰近各國總體經濟面與房地產景氣循環關係
國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
第三章 房地產景氣循環與台北市建築開發產業分析
第一節 鄰近各國總體經濟面與房地產景氣循環關係
房地產市場發展除受到房地產本身供需結構影響外，亦會受到房地產外在經 營環境影響，尤其是總體經濟與金融環境影響更為重大且直接。台北市不動產 市場自2005 年開始，受惠全球經濟景氣而使交易價格持續上揚，卻也遭受 2008 年全球金融風暴影響而急速冷凍，故本節特別討論與台灣地理環境相鄰、經濟 環境相近的亞洲重要國家與城市，總體經濟環境與房地產景氣循環關係，藉以 為台北市房地產市場景氣趨勢參考。
一、日本
在第一章中曾提及學者普遍擔憂台北市房地產價格泡沫化，主要是房價 飆漲並未看見實際需求支撐，而以建商炒作或政府作多政策成分居多。比鄰 台灣的日本泡沫經濟成因中，最具代表性的要素即為房地產一項，東京房地 產景氣循環軌跡或許可為台北市房地產趨勢作為參考：1980 年代末期日幣大 幅升值，預期心理造成國際流通資金大量流入日本避險，而投機性資金最直 接的出口就是股市與房市，加上銀行對於不動產融資的寬鬆政策及股市熱絡 等因素，房市、土地交易普遍瀰漫「不可能貶值」的觀念，種種投機的心理 加速以「轉賣」為目的之土地交易，短短幾年內，東京都 23 個行政區的地 價總和飆升到與當時美國全國土地價格總和相當的水準，而銀行卻仍以不斷 升值的土地作為擔保，大量貸款給房地產持有人。另外，地價上升也使得不 動產持有人的帳面財產增加，刺激消費慾望，使日本國內消費需求增強，進 一步刺激了日本經濟發展。1985 到 1986 年期間，隨著日圓急速升值，日本 企業國際競爭力雖有下降，但國內的投機氣氛仍然熱烈。1987 年投機活動遍 及所有產業，當時所有人樂觀認為只要對土地房產的需求持續高漲，經濟就 不會衰退，雖然當時許多日本學者已提出反對論點加以警告，認為土地價格 已經遠遠超過實際需求的供需平衡價格，日本經濟即將出現衰退危機。另一 方面，泡沫經濟時期市場氣氛也變相鼓勵大眾追價購買股票，1989 年底日經 平均指數來到歷史上最高之38,915 點(如圖 3-1)。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
年 日經股價指數
圖3-1 日經平均指數變化情形
(資料來源：雅虎資訊， TIBCO Software, Inc. Commodity System, Inc. (CSI))
從經濟學原理來說，不動產價格上升將導致租用土地的廠房或商用辦公 大樓的企業獲利率下降，企業涉及不動產相關較合理的做法是：若要繼續營 運，應出售不動產而購入債券，或以賣斷復租回等權宜方式因應，而因此就 會導致土地需求下降。根據供需理論，市場交易價格亦將趨於實際合理價 格。但是，日本企業普遍以帳面價值計算不動資產，因此從表面上看來企業 的獲利率並無太大變化，而帳面價值與現實價值的差距導致了帳面財產增 加，進而刺激日本企業爭相追求總資產規模而非本身收益率增加。1989 年日 本泡沫經濟達到最高峰，當時日本各項經濟指標達到了空前水準，但由於資 產價格上升無法得到實體獲益支撐，所謂泡沫經濟開始走下坡。一旦投機者 喪失了投機慾望，土地和股票價格隨即迅速下跌，也因此導致帳面資產嚴重 虧損，並由於許多企業和投機者先前已將上漲的帳面資本考慮在內而過度投 資，因而帶來大量負債。隨著日本政府金融寬鬆政策結束，日本國內資產價 格維持高水準理由便不復存在。1990 年 3 月，日本大藏省發布「控制土地融 資相關規定」，對土地金融進行總量管制，這一劇烈的政策轉彎導致已開始 衰退的泡沫經濟更加速衰敗，接連使支撐日本經濟核心的長期信用體系隨之 崩潰。此後，日本銀行採取的金融緊縮政策更進一步導致了泡沫的破滅。東 京土地價格也在 1991 年左右開始迅速下跌，泡沫經濟開始正式破裂。1992 年 3 月日經平均股價跌破 2 萬日圓，僅達到 1989 年最高點時的一半，大量 帳面資產在短短的一兩年間化為烏有。而由於土地價格的急速下跌，由土地 作擔保的貸款也出現了極大風險，當時日本各大銀行的不良貸款紛紛浮現，
對日本金融造成了嚴重打擊。
由此可知，期待透過不動產價值上升而獲得利潤的作法，隨著不動產價 格的上升反而會愈來愈難以實現。當資產價格始終停留在高水準時，最後的 資產接受者將無法獲利。可怕的不只如此，一旦不動產價格回跌到之前或合 理的水準，不動產擁有者將承受與所有前手所獲得利潤相當的虧損。因此，
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
理論上缺乏持續支撐性的不動產價格終將回歸實質供需平衡狀態。另一方 面，以推動一戶一屋的日本都市來說，地價上漲反而帶來了嚴重的住宅問 題，對於居住在大城市中心的一般受薪階層根本無法負擔高昂的房價或房 租，只能被迫遷往二線郊區，也間接影響了國民競爭力。從日本經濟發生泡 沫破滅導致房地產價格衰敗至今，東京房價仍未見明顯上漲。
二、中國
2009 年對台灣房地產市場最熱門話題就是「中資來台」的利多消息，加 上2009 年開始，中國各大城市房地產迅速從 2008 下半年金融危機奮起，因 此本研究也對於中國近期的房地產走勢與環境做簡單的觀察分析：
2008 年第四季開始，中國政府為因應全球金融危機，將原本「宏觀調控」
的貨幣政策轉向寬鬆來刺激經濟發展，大量流動性資金因而迅速獲得釋放，
在預期通貨膨脹心理下，過剩的流動性資金在 2009 年春節後陸續投入房地 產市場來尋求保(增)值效果，成為 2009 年各地房地產上漲最重要的支撐力 道，但也連帶使得海內外投機性資金爭相投入房地產。另一方面，中國政府 為拯救 2008 年低迷的房市，推出了一系列的財政政策來刺激住宅消費，如 交易稅減免，銀行貸款利率補貼…等來降低消費者的購買成本，而原本為打 壓炒作房地產的限制也陸續放寬，如二套以上貸款限制、單戶住宅面積限 制…等，造成 2009 年自年初以來，大陸各地城市房地產成交熱絡，交易價 格也陸續上揚。
在此波房地產回溫過程的背後，除前述主要經濟環境原因外，還有兩個 重要因素：一是房地產業者配合降價，一是與實質需求者出籠。在供給方面 由於建商於前幾年房市景氣繁榮時大量推案，造成市場供應量龐大，但從需 求方面看來，消費者卻對未來景氣普遍持悲觀態度，及預期收入不確定等因 素影響，加上政策方面從 2007 年開始中國政府實行房市緊縮政策，來抑制 各地過熱的房地產投機交易。中國各大城市房價經過數年飆漲，對一般民眾 而言早已來到高不可攀的地步，雖然各大城市發展快速、經濟持續成長，但 實際有購屋自住或換屋需求者仍採觀望態度，種種原因造成了 2008 年前三 季房市交易冷淡。但此一情形卻在 2008 年底開始發生了戲劇性的變化，中 國政府因應金融危機所採取的各項刺激房市政策，與建商在庫存及資金壓力 下陸續配合降價求售之兩相呼應下，使得各都市房地產從冷卻而慢慢加溫甚 至發燒。以上海為例，2009 年上半年房市交易量幾乎等於 2008 全年的狀況，
建商也從 2009 年第一季的降價促銷，成交量迅速爆炸性成長，到第二、三 季的價格回漲但交易仍持續熱絡。圖3-2 顯示中國大陸 70 個主要城市平均房 價以新成屋交易價格來說，短短半年間已回復至2 年前水準。
‧ 國
立 政 治 大 學
‧
N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
圖3-2 大陸 70 中大城市房價與前期比較指數變化情形
(資料來源：中華人民共和國廣州市稅務局行業站)
相對其他國家而言，中國因為保守的金融體系及政府的強力干預政策，
反而在 2008 年全球金融風暴中受傷較輕，全世界各國看待中國已逐漸從成 為「世界工廠」變為「世界市場」，甚至希望中國能帶頭消費來帶動全球經 濟發展分析。中國房地產市場存在幾個以下有利因素：中國的 GDP 仍處於 高度成長期，2009 年前三季絲毫不受金融風暴影響仍有平均 7.7%的高成長，
根據世界銀行研究，住宅需求與國民平均 GDP 有密切的關係，當平均 GDP 在1,000~4,000 美元時，房地產將進入高速發展期；當進入 4,000~8,000 美元 時，房地產將進入穩定快速增長期。2008 年中國國民平均 GDP 已突破 3,000 美元，這也意味著中國房地產市場將進入高速發展及穩定快速成長時期。另 外，伴隨經濟快速發展就是住宅實際需求提昇，近年來中國各地區城市化平 均以每年 1.2%高速成長，住宅需求也隨之成長，大宗消費結構最重要就是
「住」的方面，加上經濟發展帶來生活水準提升衍生大量的換屋需求，這也 是房地產市場價格的有力支撐。當然最重要對房市利多的仍是中國政府中長 期的「擴內需、保增長」政策，房地產是城市居民最主要的大宗消費，住宅 銷售的持續成長是擴大內需的基礎，房地產市場穩定發展與中國維持經濟持 續成長息息相關。
但是，中國如同其他國家一樣，房地產市場也面臨全球經濟不景氣的外 在環境威脅，正當各國房地產市場正處於調整復甦之際，世界經濟走勢仍不 明朗，甚至衰退趨勢難以避免。雖然中國經濟 2009 年前三季仍保持高幅度 成長，但這種情況主要原因是在中國政府強力政策作多刺激下的結果，經濟 自由且正常發展的基礎並不穩固，甚至已有發生泡沫的端倪；在中國政府因
但是，中國如同其他國家一樣，房地產市場也面臨全球經濟不景氣的外 在環境威脅，正當各國房地產市場正處於調整復甦之際，世界經濟走勢仍不 明朗，甚至衰退趨勢難以避免。雖然中國經濟 2009 年前三季仍保持高幅度 成長，但這種情況主要原因是在中國政府強力政策作多刺激下的結果，經濟 自由且正常發展的基礎並不穩固，甚至已有發生泡沫的端倪；在中國政府因