Z 公司個案介紹

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第四章 Z 公司個案介紹與小型建商策略行銷 4C 架構分析

第一節 Z 公司個案介紹 一、營運概況

Z 公司籌備於 2004 年底而登記設立於 2005 年初，由創立者發起建築相關 同好募集資本新台幣 3,200 萬元設立。Z 公司股東結構全為創立者的同學或 好友，並大都為國內外知名土木、營建工程或建築、室內設計相關系所畢業。

Z 公司原始的創業構想單純是：「要蓋跟別人不一樣的房子」，希望能結合對 建築懷抱熱忱的專業人員，開發生產「施工精緻、設計獨具創意的小而美住 宅」為事業目標。Z 公司目前正職員工人數 8 人，與股東之ㄧ所設立的設計 公司常時支援Z 公司之設計相關人員另有 8 人，兩家公司採特殊的策略聯盟 與資源共享方式，Z 公司負責設計公司設計案的工程管理業務，而該設計公 司負責統籌支援Z 公司的設計相關業務。

Z 公司 2005 年設立至今，已完工交屋大安區二宗建案，合計總銷售金額 約新台幣3 億元。2009 年在建有中正區仁愛路二段靜巷內三案，三案總銷售 金額共約新台幣5 億元，並於 2009 年 7 月以預售(或稱邊建邊售)型態推案。

無論以資本額、員工人數或推案規模來說，Z 公司在台北市屬標準小型建築 開發公司，且Z 公司成立時間至今未滿 5 年，亦屬標準創業型公司。

如同前段Z 公司設立背景，該公司經營策略主要有以下幾項：

y 集中在台北市精華區(如大安、中正區)開發土地推出建案 y 強調建案設計感

y 強調施工品質 y 強調建材品質 y 強調人員素質

Z 公司定位在生產「小而美住宅」的建築開發商，但目前產品受限於資金 及台北市區土地取得不易等因素，土地的取得仍侷限在小面積土地，因而使 得產品規劃也連帶受到相關建管法令限制，目前已完工建案主要單戶銷售面 積在50 坪四房及 45 坪三房產品。在建個案單戶坪數則朝上下發展，最大至 170 坪獨棟別墅產品，最小至 15 坪套房產品，總推案戶數 19 戶。

二、建案產品製造流程

以建築開發產品(建案)製造週期為：土地開發、產品規劃定位、建築設計、

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劃，主要原因是公共設施因素，例如梯廳所佔面積大小影響實際面積登記與 客戶主觀對虛坪認定，若以一層二戶方式規劃則公設比例將高出許多，故不 得不以單層單戶為規劃考量。其次，配合地區、地段、學區、交通、同區競 爭產品等因素，綜合考量迎合市場需求之最適建築定位，包括面積坪數、動 線規劃、建築外觀、室內設計等。

3.建築設計

延續前一階段緊接就是建築設計部分，也可稱為細部設計階段。Z 公司產 品設計分為兩大部分：建築執照部分委託專業建築師，建築執照部分也包括 基礎、結構、機電等專業副委託部份。另外建築立面外觀、門梯廳等公設、

景觀、燈光、各戶室內設計等則由Z 公司設計人員設計，若前述二項介面發 生衝突時，則由Z 公司設計人員與委託建築師協調解決。設計項目可說是 Z 公司核心競爭力之ㄧ，一般建商設計部份皆委託外包給專業建築師或設計公 司，Z 公司則是由常時支援之設計人員主導，並實際介入執行設計案，主要 是前述Z 公司股東或員工皆可區分為兩大專業部分來支援執行，一是建築室 內設計部分，一是營造施工管理部份，且都具有傲於同業的學經歷背景。因 此， Z 公司相較其他同類型公司投入更多的資源與時間在建築設計部分，大 至建築外觀，小至磁磚細部分割，皆以創新設計為出發點來考量，已完工及 在建案都可看出與同行迥異的設計特點，這也與Z 公司成立目標相當一致。

4.營造施工

Z 公司另一與同業比較的強項是營造施工管理，工務部門員工半數以上都 在營造業中待過相當長的時間而具備營建管理實務經驗，加上員工本身高學 歷及相關專業訓練，Z 公司捨棄大部份建商所採取的統包予營造廠模式(俗稱 發大包模式)，改採專業分包給專業廠商而統一監督管理模式(俗稱發小包模 式)，強調施工細節管理，從規劃階段即提供施工階段可能面臨的問題或專業 意見，來回饋至設計階段參考，避免錯誤或重工發生；施工過程並強調事前 計劃與施工過程嚴格管控細節，甚至不符合自我管理要求即拆掉重做，以求 建案之施工品質能夠達到精緻化，甚至使設計價值更能充分發揮。

5.產權移轉，保養維護

產權移轉指的是建築物完工後向建管機關申請並取得使用執照，隨後以 使用執照向地政機關申請辦理第一次產權登記，後續並將產權移轉予所購買 的消費者之過程，此過程為一般行政作業較無特殊之處。而Z 公司售後服務 強調各項細節，包括施工中配合客戶需要辦理變更設計，甚至為客戶量身訂 做後續裝潢等細節，而交屋後則強調訓練客戶各項設備操作、簡易保養與故 障排除方式，並誠實交給客戶相關服務人員與各專業廠商緊急聯絡電話，並

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製作完整交屋手冊分送給各使用客戶，除使客戶能便於使用建物之各項設備 外，並期待透過正確使用方式來降低Z 公司保固成本。雖然一般業界在客戶 交屋後設備類保固一年，結構體保固十五年，但Z 公司目前對於客戶的保固 維修要求，雖已超出契約保固期限，仍盡力協助處理。

三、目前經營狀況與發展困境

由於 Z 公司取得土地皆屬小面積規模，產品規劃選擇性不多，以已完工 二案為例，土地面積分別僅72 坪與 63 坪，而產品考量單純直接以一層一戶 規劃，行銷主軸強調精華地段、環境單純及建築具設計感，標準層銷售坪數 (含公共設施)各為 50 坪與 45 坪。而目前在建土地仍屬小面積型態，個案單 戶坪數則朝大與朝小面積發展，期能以平均分布產品型態避免集中風險。目 前在建案有170 坪獨棟別墅產品一棟，中間區帶產品 26 坪兩房一戶，40 坪 三房三戶，53 坪四房樓中樓一戶計五戶一棟，小坪數產品則從 15 坪套房至 32 坪兩房產品計 13 戶一棟，三棟總推案戶數 19 戶。

Z 公司目前發展的困境與挑戰來自以下幾項：

1.近年台北市土地價格高漲，一地難求，加上 Z 公司土地開發人員經驗與專 業能力不足，僅能依賴公開標售市場取得土地。而公開市場土地取得成本 又比一般私人買賣高，造成 Z 公司土地成本相較於同行高出許多。其次，

近年私有土地透過(中)人或仲介公司介紹亦已成為類公開市場，除開價遠高 於市場行情外，私人土地潛藏之疑難雜症或風險更較公開標售市場複雜與 暗藏危機。Z 公司成立四年多來雖也陸續取得非精華區三宗土地，但因評 估開發時程長，各項風險較高而不利公司運作，最後仍轉賣出脫，徒增管 理成本。

2.資本(金)不足，無法取得大面積土地開發，導致無論開發成本、設計成本、

施工成本、管理銷售成本等各製程之規模經濟無法形成，產品(建案)總成本 居高不下。

3.無法取得大面積土地，致產品規劃受限，Z 公司成立宗旨所強調之設計、

創新價值較無法彰顯。

4.Z 公司屬新設立且小型公司，客戶認同不易。

5.Z 公司建案由於規模小，銷售業務皆委託專業代銷(廣告)公司或專業人員銷 售。累計各案之行銷主軸主要仍強調外在環境的地段價值、北市精華區房 價的預期漲幅吸引力、高檔建材…等，與一般競爭建商並無太大差異，而 其次才是Z 公司本身競爭力的強調，如設計創新、施工品質精細…等。

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個成本(4C)架構－外顯單位效益成本、資訊搜尋成本、道德危機成本、專屬 陷入成本，從消費者與廠商面來分析精華區推案之小型建商的行銷策略。