台北市精華區預售屋推案量、平均單價與總價

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政府目前刺激經濟及房市政策不變下，加上全球總體景氣仍需長時間復甦來 看，台北市預售屋市場仍將因市內土地價格持續上漲，使得房價至少維持平盤 或緩步上揚，也就是台北市預售屋市場近年內仍將呈現「價穩量縮」的局面。

第三節 台北市精華區預售屋推案量、平均單價與總價

從表 3-1 顯示台北市各行政區域近三年來的漲跌幅排名來看，前三名皆屬所 謂落後補漲區域。萬華區屬老舊社區，環境差、公共設施少，老舊建物多且開 發整合不易，造成規劃新建建案較少，但卻反而因為預售屋供給量少，加上畢 竟仍屬於台北市行政區，使得萬華區2008 年房價逆勢補漲。士林區則是區域內 地理環境優勢因素，個案土地開發面積都較大，豪宅或類豪宅產品容易塑造，

雖然2008 年推案量(13 件)較 2007 年(24 件)減少將近一半，但平均單價漲幅仍居 北市第二位。而第三名南港區則是從原本老舊住宅區蛻變成科技重點發展與交 通樞紐要津，南港軟體園區、南港經貿園區、南港車站三鐵共構等題材，造成 南港預售市場房價漲幅驚人。

另從表3-1 可清楚瞭解，2008 年台北市行政區域預售房屋單價超過 70 萬元/

坪者，計有大安區(82.8 萬元/坪)、士林區(78.2 萬元/坪)、中山區(73.0 萬元/坪)、

中正區(72.5 萬元/坪)等四行政區，因此本研究特將此四行政區定義為台北市精華 區。士林區房價漲幅及其高價原因已於前段描述過，而中山區房價排名台北市 行政區第三名，漲幅排名第四名，其高房價原因類似士林區：豪宅產品林立，

區域內因傳統中山北路兩邊商業活動興盛，商業大樓、飯店、精品店等，一有 改建開發機會即可塑造成豪宅產品推出，且因涵蓋大直重劃區之新興豪宅區，

再加上內湖捷運通車等話題，造成中山區房價漲幅及單價總價都名列台北市前 茅。

大安區原本就屬台北市首善之區，多年來一直是台北市行政區平均房價最高 紀錄保持者，區域內多線捷運等交通設施完善、大安森林公園等多座綠地公園、

明星學校林立、東區著名百貨公司購物休閒便利、敦南辦公商圈等優越因素，

房屋保值與增值性並存，也是大部分台北市民購屋、換屋首選之區，加上建商 以在區域內推出豪宅案為指標等因素，平均單價突破80 萬元，冠蓋台北市各行 政區。而中正區位處於台北市中央區位，區域內政府機關、學術單位林立，從 古至今已成為台灣政治與文化中心，區域發展成熟，多條捷運通過，中正紀念 堂、二二八紀念公園及植物園等大面積綠帶，緊臨房價冠軍之大安區，區域內 可建築基地難尋等因素，房價與漲幅都居高不下。

以下分別就台北市行政區劃分，預售屋單價超過 70 萬元/坪者：大安區、士

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表3-3 近年大安區預售市場推案概況

大安區 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年

推案個數(個) 39 41 28 17

可售戶數(戶) 1,243 1,331 649 209 推案金額(億元) 248.1 292.4 273.6 127.7 銷售率(%) 85.52 85.95 76.89 66.99 平均單價(萬元/坪) 56.1 63.3 74.5 82.8 平均總價(萬元) 1,996.0 2,196.8 4,670.4 6,110.1

(資料來源：住展雜誌，信義不動產研究發展中心 2009 台灣地區房地產產業年鑑，維馨週報)

表3-4 近年士林區預售市場推案概況

士林區 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年

推案個數(個) 23 18 24 13

可售戶數(戶) 1,717 681 719 227 推案金額(億元) 292.4 192.1 237.7 200.1 銷售率(%) 68.49 78.90 45.62 55.95 平均單價(萬元/坪) 45.5 49.8 60.7 78.2 平均總價(萬元) 1,703.0 2,820.9 3,305.9 8,814.9

(資料來源：住展雜誌，信義不動產研究發展中心 2009 台灣地區房地產產業年鑑，維馨週報)

表3-5 近年中山區預售市場推案概況

中山區 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年

推案個數(個) 50 52 37 24

可售戶數(戶) 2,367 3,164 2,035 817 推案金額(億元) 369.3 442.5 423.7 427.3 銷售率(%) 79.43 90.40 40.98 38.92 平均單價(萬元/坪) 46.3 50.2 58.7 73.0 平均總價(萬元) 1,560.2 1,398.5 2,082.1 5,230.1

(資料來源：住展雜誌，信義不動產研究發展中心 2009 台灣地區房地產產業年鑑，維馨週報)

表3-6 近年中正區預售市場推案概況

中正區 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年

推案個數(個) 30 30 27 20

可售戶數(戶) 1,026 933 627 466 推案金額(億元) 171.6 169.7 145.8 147.2 銷售率(%) 80.80 91.85 63.48 51.07 平均單價(萬元/坪) 49.7 52.1 64.5 72.5 平均總價(萬元) 1,672.5 1,818.9 3,412.8 3,158.8

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少，且受政府針對大面積國有地拍賣進行管制之政策因素，使得精華區土地只 要地段、基地條件良好，無論面積大小皆造成搶標狀況，不若數年前需大面積 土地之地價才有創記錄機會，而這也直接或間接造成精華區建案小型化趨勢。

精華區建案小型化發展伴隨而來的是建物精緻化的發展，加上原本精華地區 優質的環境與住戶的高水準形象加持，高房價交易市場已明顯確立。精華區預 售屋市場本在不景氣時即具有保值投資價值，而一旦遇到經濟景氣或外在環境 配合時，更容易搖身一變而為賣方市場，甚至有願者上鉤的高姿態，而這也是 小型建商選擇精華區推出小型建案的主要因素之ㄧ。另一方面，對買方來說，

精華區本身具有之居住環境優勢，住戶水準整齊，更使得購買精華區房地產兼 有自住與投資保值的雙重效果。