商圈經營

根據李孟熹在「新流通、連鎖店成功戰略」一書中分析商圈的特性，

並分成三種層面：

一、 立地特性：包括商圈人口數、主要客層、來店方式、人潮情形 等。

二、 消費特性：包括消費動機、消費習慣、消費需求、購買商品等。

三、 商圈的機能與特質：包括商業型態、業態構成、商店氣氛、商 業特質、街道分佈等。

Thompson and Strickland(2002)認為產業的關鍵成功因素與產品屬 性、資產、競爭能力、市場取得皆相關，並且必須與公司獲利能力有緊 密之關聯。郭偉琪(2002)研究中，認為商圈需具備多元化、持續化與創造 化，建立一個消費族群認同的商圈形象來吸引顧客的停留與消費。從過 去相當多文獻得知商圈執行成效評估因子，如：商圈集客率、店家消費 成長…等，加上本研究對形象商圈實質環境改善重點深入探討後得知，

實質環境再造與軟體及硬體影響構面均有相當直接影響關係，其中包 括：商圈環境資源構面、商圈空間屬性構面、商圈設施服務功能構面、

商圈永續經營構面、商圈形象構面、政府執行構面等六大構面；在影響 構面下一共探討出十九項影響因子，七十九項操作執行重點；並經由統 計分析結果發現研究對象對於本研究所提出影響因子有十七項均為重要 考量因子，四十七項為重要操作執行重點。並從形象商圈執行面探討三 者研究對象(輔導團隊、專家委員、政府承辦人員)對於影響因子及執行重 點之看法及差異性。

彭國田(2002)研究中，從過去相當多文獻彙整出本研究的六個構面，

包括：組織面、計畫與行銷面、經營管理面、財務面、開發面，政策面。

認為商圈更新再造之推動雖然會面臨許多的問題和困難，但是商圈更新

再造的推動，確實可以為商圈帶來發展之機會，其效益可歸納為下列八 項：

一、 減少共同營運成本：清潔、公共設施、商品進貨、倉儲、共同 促銷等，均可透過共同合作方式完成，由商店一起分攤運作。

二、 改善消費環境：透過共同的環境維護及管理，將可大幅改善目 前現況。此外配合公共設施及空間的活用將可提高消費者購物 的滿意度。

三、 塑造整體形象：共同管理制度及空間設計，可以創造出街區特 別風格，增加競爭力的條件，吸引更多的顧客提高營業額。

四、 創造文化與休閒的良好環境可讓更多的社區利用此商圈舉辦文 化展覧、節慶等活動。

五、 增進零售商業活絡，並為其創造新的機會。

六、 提昇都市型、商業區之競爭力。

七、 提升房地產的價格，鼓舞人們的投資。

八、 商圈可營造該社區的新氣象，提昇消費者生活品質、創造新的 商機。

王詔禾(2008)研究中，從過去相當多文獻彙整出四項評估構面，包括：

自然資源面、環境設施面、經營行銷面、利益關係者參與面，以及十五 項評估準則，運用層級分析法(Aanalytic Hierarchy Process, AHP)求出各準 則之權重，從分析結果得知，最主要的因素構面是「利益關係者參與面」， 商圈之經營成功關鍵因素有賴於所有利益關係者之熱心參與，因此好的 空間規劃可以使整體消費環境安全性、便利性及舒適性提升的需要，因 此必須進行商圈內部之環境設計及規劃的規劃，是促使商圈成功的一大 動力。

張馨月(2009 臺灣經濟研究月刊)根據商圈經營發展策略調查提出下 列四點建議：

一、 必須妥善利用網路，建立優良口碑：

口碑行銷是由個人傳遞給個人的產品資訊，由於從認識的人後 獲得商品資訊，口碑比從一般市場管道獲得的建議更受到消費 者的信賴，當消費者不熟悉某類產品時，口碑作用尤其顯著。

二、 以商圈品牌替代店家品牌：

多數店家並未規劃良善的品牌行銷策略來建立知名度，因此適 合採取商圈品牌策略進行行銷，商圈之消費者除希望店家能多 提供優惠券或折價券之外，也希望能有增加一些商家的介紹，

商圈的店家可進行聯合促銷，並且共同行銷，如：規劃商圈的 消費護照及介紹宣導手冊，邀請店家參與，增加商家的曝光 率，以商圈品牌替代店家品牌。

三、 增設基本設施，提供消費者良好的休閒購物環境：

根據調查資料顯示，消費者對商圈的硬體需求主要在停車場、

垃圾桶與廁所，以及休憩地區的需求程度較高。

四、 地方商圈轉型國際觀光商圈：

根據交通部觀光局的來臺旅客消費及動向調查資料顯示，受訪 旅客主要遊覧觀光景點依序為「夜市」、「故宮博物院」、「臺北 101」，而未來欲往國際化發展，商圈特色、形象與護施亦需進 行調整，在硬體設施上亦有環境衛生及行人徒步動線的支援，

交通上亦有大眾運輸的支援，即透過由政府及民間所舉辦的各 項活動，以建立商圈特色與形象為首要目標。

汪廣霖(2009)研究中，認為形象商圈實質環境改，主要為助於形象商 圈商業活動的活化與提升，以及消費者如何看待商圈的改變，都需要經

建築、停車空間，並輔以防災與都市設計、商圈的定位與核心價值，與 商圈資源整合等面向。從量化與質化的兩面向探討分析後，得知公共設 施部份，需整體規劃並與使用使用者協商；標誌與招牌部份，應加入在 地性與特色精質旅遊資訊；房屋建築部份，加入地方特色；停車空間部 份，導入總量管制，結合周邊交通全盤計畫，改善商圈實質環境目的在 於美化商圈景觀，使其更吸引消費者。

黃振峰(2012)研究中，發現消費者與業者對於商圈在捷運通車後各面 向之發展，呈現出不同程度的認知差異，整體而言，消費者期待商圈能 妥善規劃行人徒步區，並有效串連大眾運輸場站，增設休憩空間，進而 提升消費品質；業者則希望捷運開通，能增進消費，提升營業額，同時 亦擔憂地價上漲，造成營業成本的上升。同時，商圈自身應利用宣傳行 銷等活動，結合周邊文教場域，增強休憩功能，以塑造形象品牌，樹立 獨特性，提供完善的購物空間，進而吸引觀光旅遊人潮，朝向永續經營 的發展目標邁進。