第二章 文獻回顧
第一節 再回首—案例回顧與解析
本所雖於 104 年才開始辦理「建築資訊整合分享與應用研發推廣計畫」中程科 技計畫，但在研擬計畫之前即開始對 BIM 進行全生命週期各階段應用之初步研究，
其中 103 年「應用 BIM 輔助建築設施管理之國內案例探討」應是國內首先針對 BIM 與 COBie 應用於建築維護管理階段的研究之一。
103 年的研究案旨為收集國內外經驗，了解 BIM 及 COBie 標準及技術應用，
並針對我國建築維護管理作業流程及需求，主要內容要點如下分為兩大部分：
國外應用 BIM 與 COBie 於建築維護管理案例分析，國內物業管理公司之 維護管理作業模式及應用 BIM 進行建築維護管理國內外案例等進行探 討。
COBie 標準之詳細分析報告，以及本土化雛形初稿，輔助國內建築工程個 案在建置維護管理機制之初步規劃報告。
在應用 BIM 技術於建築物設施管理案例上，103 年研究收集了國外案例，並訪 談國內物業管理業者，回顧過程先節錄了有關業主本身的性質，以及其所提出的目 標、作法與經驗，以及國內物業管理業者對 BIM 資訊運用的見解，其次再聚焦於業 主在應用 BIM 於 FM 時，為了有效達成其預期目標，在引用新技術之時，自身還作 了哪些準備、努力，或所遇到的困難，改進的作法或規劃等，作為後續探討的參考。
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一、國外導入案例
業主性質與應用目的
103 年的研究案例中，在探討 BIM 應用於維護管理階段的部分，收集了 3 個案 例，分別是：MathWorks 園區、南加大電影藝術學校，以及美國威斯康辛州設施 管理局。這三個案例均紀錄其如何開始導入 BIM 技術應用於維護管理階段，同時從 業主以及管理者的角度出發，應用主體為建築群，其應用的目的也集中在更好的設 施管理功能，不僅是維護設備而已，更需要掌握計算設施使用的花費、空間管理和 節能等，會影響業主本身業務營運的相關資訊，因此，會將 BIM 應用範圍連結到資 產管理。
業主既有（或新建立）的管理資訊系統
三個案例中，業主或管理者均已建有、或將建立管理資訊系統。MathWorks 園區雖然原先是以紙本為管理模式，但在應用 BIM 之後，「不需要實體紙本的維護 管理手冊，取而代之的是與 Revit 整合的 FM:Systems 軟體，可協助從設計與施工 階段提取資產庫存與維護明細表內容，一份電子化的維護管理手冊提前在建築物使 用前產生。」
南加大電影藝術學校則是「使用了兩套軟體進行管理：（1） FAMIS （CMMS）
（2） Honeywell: Enterprise Building Integrator （BAS）。FAMIS （CMMS）
這套系統以被 USC 使用了 14 年之久，主要用於資產管理、庫存管控、與維護設施 上，也可以追蹤在整個工作上服務所耗的成本與時間。Honeywell BAS 則是提供 USC 監視、監測、警報及整個校園通報系統的功能。」
而美國威斯康辛州設施管理局「主要是使用 TMA Systems 電腦維護管理系統 和 Johnson Controls Metasys 建築自動控制系統來管理資訊。TMA Systems 是一 款有資產管理功能強大的軟體，提供使用者有組織的管理工作流程，使工作更有效 率，州內許多辦事處皆用此系統。」電腦維護管理系統主要用於管理工作項目、追 蹤預防設施維護、轉讓費用的回饋、庫存管理以及營運報告。取代目前，「工作項目
都是以紙本的方式做紀錄，結束工作時，將由人力資源部門將資料輸入至電腦維護 管理系統裡。」
可以從以上各案例的自有管理系統得知，建築維護管理對於其業務營運而言，
並不只是修理設備、維持運轉而已。他們同時也正視其它如資產管理、庫存管控、
資料留存，甚至是追蹤工作上服務所耗的成本與時間等。這些需求，也引領著接下，
他們對於 BIM 模型內含資訊的要求與管理。
導入模式
三個案例因有不同背景，導入方式細節雖然不同，但卻有相似的模式與經驗。
首先，均強調需從設計階段開始，開始了解潛在價值、開始依業主內部已有的資訊 需求與格式標準為基礎來建置 BIM 需求文件，開始教導設計者如何提出應交付資訊 格式與內容，並將此階段作法，逐漸延續到施工階段。
南加大電影藝術學校是案例中對於導入步驟介紹最完整的案例。第一階段由營 建單位與管理單位同時開始了解 BIM 應用於設施管理的潛在價值。第二階段於設計 時開始要求使用 BIM，同時 BIM 指導手冊也將趨近於完善，包含 BIM 模型中參數 化物件的設備及元件明細表等要求。第三階段以設施管理為主，此階段須提供給設 施管理相關的 BIM 資訊，在設計及施工階段中就已被收集整合加入模型當中。
威斯康辛州的設施管理局於 2011 年開始導入 BIM 設施管理的試驗性方案。在 大學宿舍案中「依據設施管理團隊需要的資料結構及 BIM 資料模型中的資料型態。
由設計團隊建立建築施工圖，再將由建築師從匯出 IFC11格式交付於設備管理團隊進 行工作。」能源研究所案中則是以應用於「各領域的協作模型及施工模型。」為主，
並利用「PDF 電子檔存儲與 2D 和 3D 的模型相關聯內容。而其他相關的 BIM 資料 儲存於 SQL Server 資料庫中準備匯出給電腦維護管理系統使用。」9換言之，是透 過兩種不同的方式來了解如何由設計，施工階段所建置的 BIM 模型與其它資料中取 得維護管理所需的資訊。
經驗與課題
11 工業基礎分類，Industry Foundation Classes，以下稱 IFC。為 BIM 國際開放格式。
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MathWorks 園區提出，「最關鍵的一課是沒有已建立規則可以去依循，保證下 一個專案會更有效率，主要是從設計團隊所學習到的經驗和文件紀錄已逐步形成標
上面的提案，與本研究後面將要回顧的英國 Government Soft Landing （以 下簡稱 GSL）政策中所提到的 Champion 人員，在內容上相似，但無論是在美國、
英國要尋得合適的人才，都有相當困難，英國為了順利推動，更規劃設置 Champion 學苑，以便培養足够的人才，供公部門工程雇用。回顧國內，在尚未正視建築維護
只要經過有計畫的整合，資訊確有重複利用的可能性。
資訊技術與觀念
為了完整掌握維護管理所需資訊的品質，南加大電影藝術學校案例並不只是坐 等工程設計、施工單位提供資訊，而是積極地介入、主導整個資訊交付流程。因為 在導入之初，業主不可能馬上完全了解自身的需求，更遑論坐等設計、施工單位應 用了 BIM 技術，便會主動提交維護管理資訊。
南加大電影藝術學校案例提出，「BIM 工具可以支援詳細資料的擷取，所以必 須先確定要從模型取得哪些資料，不過這是一項複雜的工作」，其原因如下：
維護管理團隊可以提供一些指南給設計者及施工單位，說明什麼資訊應儲 存於 BIM 模型中。
在第一步確認應用哪些技術用來管理資訊前，必要先確定哪些資訊是重要 的及哪些必要流程來管理這些資訊，只有這樣才能確定適合的技術。
美國威斯康辛州設施管理局更進一步強調，對於不同的業主而言「每一個電腦 維護管理系統所使用的資料結構都不一樣」，因為每一個系統開發都依據業主營運內 容不同而開發。「因此匯入資料至每一個電腦維護管理系統，其資料結構都必須符合 業主需求。」也就是說，不是因為應用 BIM 而去大幅改變業主現有的維護管理目標 或需求（如果已經有的話），反而是考量如何了解 BIM 的技術能力與限制、以及如 何利用 BIM 所帶來的新的協同工作流程，讓所有專案工程參考者將業主所需的維護 管理資訊適時適量的以 BIM 模型的型態提出且整合在一起交付給業主。
二、國內物業管理公司訪談意見
物業管理公司是國內建築設施維護產業的型態之一，公寓大廈管理亦屬其服務 項目。本研究後續將會討論到的社會住宅，如臺北市的公共住宅，主要就是以委託 物業管理公司的方式進行維護管理作業。無論是現在或是未來，物業管理公司在公 有住宅維護管理資訊的使用、建立上，均會佔有重要的角色。物業管理公司目前的 作業型態、經營課題、以及對 BIM 或是 COBie 的看法，對國內推動 BIM 輔助維護 管理作業上，具有相當參考價值。針對 103 年研究案對物業管理公司進行訪談內容，
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從資訊需求、交換、應用、保存等部分，分別整理如下：
資訊需求
要在建築興建完成的時候就把設施設備納入資產管理的系統中，如零配件、
技術規範等。
空間的定義及使用的目的非常重要，不同的使用目的有不同的管理辦法。
BIM 模型內有多少資訊能夠轉到設施維護系統來使用的、後續 BIM 維護資 料由誰來建置、資訊交換與共享的格式、資料正確度及可信度、資料法律 層面…等等問題，都必須考量並提出因應方案。
建築物使用目的雖不同，但可就共同需求的部分可以先制定相關標準。尤 其是設施的編碼相當重要，可以串接後續所有管理維護紀錄。
資訊保存
在竣工移交物產資料時，在法規上只規定公設清冊的點交移交。且維護管 理管理過程中僅會保留流水帳，不會保留完整資產相關資料及表格，所以 臺灣目前的物業管理並沒有保留有關設施維護管理所累積的資料。
當有維修需求時，先行通知管理員或大樓總幹事，再行通知鄰近廠商或簽 約廠商進行維修，維修完畢再將其相關維修資料保存於管理室。
對於維護資料部分，以紙本及 Excel 保存，通常與社區或大樓之契約都是
對於維護資料部分，以紙本及 Excel 保存，通常與社區或大樓之契約都是