第三章 國內公有集合住宅維護管理
第一節 臺北市公有集合住宅維護管理現況
一、公有集合住宅類別
臺北市的公有集合住宅建築隨著政策的變動，名稱也數度更新，以至於到目前 為止，尚可以在都市發展局的官方網站內看到許多相似的名稱，包含：出售國宅、
出租國宅、公營住宅、公共住宅、中繼住宅，以及社會住宅等。這些不同的名稱均 代表不同年代由臺北市政府興建的住宅，以及不同的權利處理方式與維護管理模式。
在進一步說明臺北市都市發展局住宅服務科的業務內容之前，有必需先分清楚這些 住宅，以及其目前管理方式，以便將焦點放在未來可行的發展上。
國民住宅
為臺北市政府於民國 60 年至 80 年代依照國民住宅條例13所興建的住宅，可再 略分為出售國宅與出租國宅兩種。顧名思義，出售國宅的產權經過買賣程序後，已 不屬於臺北市政府，在公寓大廈管理條例發布後，其維護管理工作，已交由社區住 戶依法成立的公寓大廈管理委員會來負責，臺北市政府不再負責。而出租國宅14， 其產權仍屬於臺北市政府，以出租方式供給特定市民居住。而房東，也就是臺北市 政府，自然要負責維護管理的工作。出租國宅的維護管理是由都市發展局住宅服務 科下設 3 個府外管理工作站，並派駐人員辦理。因為出售國宅已不屬臺北市政府管 理，故不將其納入接下來的探討的範圍內，僅留下出租國宅的管理作為討論的對象 之一。
中繼住宅15
原是為了都市更新拆遷戶臨時住居而興建，惟因國民住宅條例廢止後使用率低，
13 國民住宅條例於中華民國 104 年 1 月 7 日總統華總一義字第 10300201421 號令廢止。
14 當時只有臺北市政府有出租國宅。出租國宅（含中繼住宅）共約 4000 戶。
15 如基河三期中繼出租國宅
為加強利用，也曾規劃給海砂屋等重建戶之臨時安置用。中繼住宅雖然為臺北市政 府所管理，但因為數量少、使用強度低，亦不列入後續探討對象。
公營住宅、公共住宅與社會住宅16
三者在本質上都相同，約在民國 100 年後興建，僅是配合政策變動，或因中央 地方說法不一，而有不同的名稱。在國民住宅條例廢止後，臺北市政府仍依著自身 的住宅政策，持續興建公有住宅，租給特定市民。這樣的公有集合住宅，在郝龍斌 市長時代，稱為公營住宅，在柯文哲市長就任後，稱為公共住宅，而在蔡英文總統 就任後，配合行政院社會住宅政策，臺北市政府新建（中）的公共住宅，也都算入 社會住宅的一部分。為了方便討論，這一類型的公有集合住宅，本研究後續將統一 稱為社會住宅。也因為是經營模式為只租不賣，房東雖然還是臺北市政府，但管理 模式與出租國宅不同，無論是已完工或是正在興建中的住宅，其維護管理工作是由 臺北市政府委託給民間物業管理公司辦理。
研究對象
總的來說，由臺北市政府負有維護管理責任的，除了佔少數而不列入討論範圍 的中繼住宅之外，目前或未來就只有出租國宅以及社會住宅等兩種。而管理方式則 分成直接派駐人員辦理，以及委託物業管理業者進行維護管理工作等兩種方式。而 正在興建中的社會住宅更將朝向智慧建築的方向發展。
因此，本研究後續的討論，依照目前臺北市政府所負責管理的兩種公有住宅，
將出租國宅與社會住宅作為探討的主體。
二、委託管理維護現況
前述臺北市政府兩種公有集合住宅，均是由都市發展局住宅服務科負責辦理維 護管理行政業務與建築實體維護管理有關的工作。在都市發展局的網站內，關於住 宅服務科的業務內容的說明為：「辦理本市公共住宅及既有出租國宅檢修、管理、行
16 如萬美、西寧出租國宅，以及興建中的瑞光、廣慈公宅。
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等作業。
○ 相關修繕更新作業。
社區安全管理維護
○ 建置與警方、鄰里巡守隊連絡方式，以執行災害訊息預警及協助處理。
○ 違反社區公共安全、公共衛生及居住環境等事項之勸導、排除、記錄。
○ 防災中心水質監測系統統數據監看，異常時須通知租戶及臺北自來水 事業處。
○ 保全人員勤務督察。
社區清潔管理維護
○ 日常清潔美化、定期維護保養作業 。
○ 頂樓陽臺及露臺之落水口、排水溝等疏通及清理。
○ 社區環境資源維護應備有環境檢查紀錄表，應隨每月報表送機關核閱 並為履約請款參考。
○ 配合臺北市政府環保局資源回收之環保政策。
房舍檢修維護管理—公共住宅房屋管理與維護，並受理承租戶室內設施（備）
檢修維護。
○ 有關承租戶室內設備報修（屬機關應配合檢修之非屬人為損壞項目），
由廠商受理協調並配合協力廠商、租戶時間現場勘查檢修辦理。相關 受理及處理過程並應登載於機關公共住宅網，俾便機關掌握管理維護 動態。
○ 有關室內及一般建物檢修部分，廠商應先行判定「人為損壞」或「非 人為損壞」後，依不同流程分別處理。
○ 廠商申請房屋修繕費用（依點交表表明項目），須以服務網站系統申請 報修資料；若租戶至物管中心櫃檯報修，應依紙本申請單至系統建立 相關資料、檢修紀錄、發票檢據核覈銷。
在履約管理的物業設施管理業務績效指標中有提到消防檢查申報合格、公 共安全檢查申報合格等指標，但需求說明中卻未提及申報作業由那一方執 行。
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圖 6：臺北市公宅委外管理維護契約服務及履約示意圖
資料來源：106 年臺北市興隆公共住宅 1 區暨「文德、港墘站、龍山寺站、小碧潭站、臺北橋站」
公共住宅戶委託管理維護案服務需求說明書
三、維護管理作業資訊系統
因為應用 BIM 於輔助維護管理，是由資訊收集管理出發的觀念，所以本研究將 焦點放在了解住宅服務科為辦理其業務，目前所操作的資訊系統的架構，以及其主 要功能。
經訪談了解，住宅服務科內部與公有住宅維護管理有關的資訊系統，隨著維護 管理與出租管理業務性質不同分成兩個架構，另外，因為出租國宅與社會住宅的維 護管理模式的不同，也有著不同的維護管理資訊收集與應用方式。
先從業務面上的兩個架構進行說明，即設備維護管理系統及租用管理系統等兩 大架構。
設備維護管理
設有出租國宅的檢修登記系統，其目的為配合維修開口合約紀錄施工內容、品 項、次數等資料，以方便核對與計算給付給廠商的工程款項金額。其次，受託辦理 社會住宅維護管理的物業管理公司則有各自的管理系統，其詳細功能依照各個住宅 案所訂定的委託招標需求內容而有不同，基本上應包含維修之外的門禁、人車管理 等。以上兩者，出租國宅是隨時因有人報修而紀錄，定時統計資料，主要是為了開 口合約計算工程款；另一方面，社會住宅物業管理公司，會派人駐點處理合約規定 事項，但並未要求定期交付哪些資訊給住宅服務科。就目前了解，以上兩種管理模 式所進行的資料登打，其紀錄主要的目的是存証、次要為配合個別需求進行查核，
至於分析運用的功能則需要進一步的了解才能確認。
另外，對於社會住宅類所建置的，網路報修頁面—公營住宅服務網（也包含公 共住宅）18，主要為提供住戶登入使用，提供如報修服務、繳費服務、平面租況查 詢以及 3D 環境展示等功能19，與公寓大廈管理委員會或委託專業物業管理公司所建 立的各社區管理系統之間的關係也尚待進一步了解。
18 http://www.fix.udd.taipei.gov.tw/
19 需為住戶紿能登入並使用細詳內容功能。
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出租管理
設有租用空間、租金管理系統，用以統計空間利用情形，以及提供租金計算、
收繳功能，類似飯店客房管理系統的架構，但運作速率較為平緩。另外也建置居住 資訊服務網，雖與實際管理作業無直接關係，較傾向以市民為對象進行宣傳，網站 內含有各社會住宅的招租資訊，提供住宅平面圖與室內照片，以及社區環境介紹的 資料。租用管理並不包含資產登記管理，此處指的資產管理是指政府機關對所屬動 產、不動產的資產的管理系統，此部分目前屬於其它科室業務。
資料連結
以上兩個系統的資料庫為分離、獨立存在與運作。如有需要，可以依靠門牌來 對兩個資料庫進行檢索後，再將所得資料加以連結。
四、系統資訊建立與資料輸入
無論是檢修、租用系統或是物業管理公司的自有系統，面對一棟新的公有住宅，
在發揮其應用功能前，應需求將住宅的基本資料輸入系統，例如空間、進駐使用人 員等。出租國宅的檢修登記系統，因為建立年代較早，目前住宅管理科的承辦人員 無法確認哪些資訊是建立基本資料時登打，哪些又是後續累積的資訊。至於目前已 委由物業管理公司負責的社會住宅，則是在得標後，由住宅服務科負責提供文字資 料和平面圖，文字的部分，其主要內容是住戶、門牌資料的試算表電子檔，作為物 業管理公司接管住宅的基本資料。而住宅服務科則是在建築完工后，從住宅工程科 取得住宅建築的紙本資料，除了平面圖外，另有將門牌、戶型、面積等資料集中而 成清單本，經由住宅服務科以人工輸入租用管理系統，同時也可提供物業管理公司 使用。因此，關於社會住宅，其完工交接時的資訊流程大致為，住宅工程科交平面
在發揮其應用功能前，應需求將住宅的基本資料輸入系統，例如空間、進駐使用人 員等。出租國宅的檢修登記系統，因為建立年代較早，目前住宅管理科的承辦人員 無法確認哪些資訊是建立基本資料時登打，哪些又是後續累積的資訊。至於目前已 委由物業管理公司負責的社會住宅，則是在得標後，由住宅服務科負責提供文字資 料和平面圖，文字的部分，其主要內容是住戶、門牌資料的試算表電子檔，作為物 業管理公司接管住宅的基本資料。而住宅服務科則是在建築完工后，從住宅工程科 取得住宅建築的紙本資料，除了平面圖外，另有將門牌、戶型、面積等資料集中而 成清單本，經由住宅服務科以人工輸入租用管理系統，同時也可提供物業管理公司 使用。因此，關於社會住宅，其完工交接時的資訊流程大致為，住宅工程科交平面