第三章 國內公有集合住宅維護管理
第三節 臺北市公有集合住宅維護管理發展
一、公共住宅智慧管理雲
臺北市政府計畫 4 年興建 2 萬戶公共住宅，並宣示打造一定比例的智慧型公共 住宅，透過智慧科技的應用，使居民在安全、健康及舒適便利等方面能接受到更及 時與全面性的照護。導入智慧策略、永續環保等相關產業技術，以因應全球面臨氣 候變遷及能源枯竭等環境議題。導入雲端智慧化管理，以提供可靠、及時、穩定之 社區物業管理服務。
配合上述政策推動，目前臺北市政府社會住宅在設計規劃時，即要求投標的設 計規劃團隊，如建築師或統包商於投標時自行規劃要納入哪些智慧服務設施。就好 比買車，臺北市政府雖有基本配備的要求，各投標團隊為爭取標案，在設計階段均 會提出各式各樣的選備項目，而不同的基地條件，也會造就不同的社區特色與智慧 服務方案。
為了更有效統整管理臺北市所屬公有集合住宅，都市發展局正在規劃開發公共 住宅管理共通平台，將目前與公有集合住宅維護管理有關但分離的資訊系統整合在 一個構架內21。臺北市公共住宅智慧社區建置規範手冊內提到將為平台，「制定的一 套 BIM 的標準資料架構，如樣版、族群、元件、及圖例符號等，並建置標一套 BIM 的工具軟體來進行各個基地公共住宅設施維護與管理的標準操作，讓作業標準化」，
並可提供以下功能:：
提供及更新即時各個公共住宅的空間及設施幾何（圖形）資訊資料。
提供及更新即時各個公共住宅的空間及設施非幾何（屬性）資訊資料。
提供及更新各個公共住宅 BIM 的圖形資訊資料及屬性連結。
BIM 元件庫及工具軟體雲端管理平台。
公共住宅 BIM 雲端設施維護與管理的大數據應用。
BIM 設施管理未來可結合物聯網（IoT），進行虛實整合的網路管理系統。
21 於住宅服務科訪談時，該科表示將會透過委託案辦理系統開發，詳細的內容需求會於招標時公開。
56
從訪談內容得知，大致的構想是利用公宅智慧雲統合現有內部使用、對外開放 以及未來因智慧住宅而產生的所有社區管理系統。內部使用部分，指前述租用與查 修系統等；對外開放部分，指將來架設於興建完成的智慧公有住宅個別管理雲之上 的雲端應用。亦即，陸續完工的智慧住宅將會依自選智慧服務加上基本物業服務，
建置當地社區的管理雲，而公宅智慧管理雲，則是以各個社區雲為基礎，擷取社區 雲的功能和資訊，作為其雲端服務應用的資訊來源，例如現在公營住宅服務網內的 報修服務或居住資訊服務網內的社區簡介資訊等。
至於未來個別智慧社區雲需要與上層智慧管理雲要如何進行連結與上傳資訊等 細節，因為臺北市政府的智慧管理雲尚在初步規劃中，且各個工程案的慧智服務各 有特色，工程進度不一、完工的社區為數不多，再加上，後續接手維管業務的物業 管理公司需要能確實掌握有哪些服務將實際投入使用階段等變數，尚無法確認細節。
本研究認為在實際執行上，臺北市政府仍需從自身政策推動、維護管理業務上，提 出智慧管理雲的短期目標功能，標齊各個工程的資訊需求，使各營建參與者了解基 本的資訊交付內容，並可以事先應因政府資訊需求，儲備資訊能力。
二、臺北市公共住宅智慧管理雲建置委託資訊服務案
臺北市政府都市發展局於 106 年 8 月正式公告「臺北市公共住宅智慧管理雲建 置委託資訊服務案」採購案22。其目標在於解決「過去管理公共住宅的方式及資料 受限於當時科技技術，多以紙本記載相關資料，並以傳統人工方式進行社區維護管 理，不利於保存管理及資訊應用」的課題。現已規劃的 6 區公共住宅智慧社區，為 提供住戶及管理單位更智慧的管理方式皆已規劃建置各公共住宅社區雲端系統，這 個採購案則是將更進一步推動建置一個統整各社區資訊之雲端智慧整合平台。
依據需求說明書，未來平台將統整臺北市所有智慧社區相關管理資訊，例如節 電資訊、訪客資訊、BIM 資訊、太陽能板發電資訊等。前述資訊可先行傳送至各社 區雲端管理系統，並可開放住戶查詢。各社區雲端管理系統同時需配合管理機關決
22 本報告有關該採購案內容的說明內容，來源均為採購案之需求說明書。
策需求，將所蒐集資訊輕量化後再上傳「臺北市公共住宅智慧管理雲」，俾利全市智
58
住戶資訊。
○ 停車繳費管理應用，結合 GIS 圖資或 BIM 建築資訊，管理者可進入各 公宅停車空間樓層檢視所有停車位繳費狀態顯示。
○ 租金收繳查詢及催租訊息推播，管理者可透過 BIM 及各戶（門牌）進 行繳費情形檢視。
○ 空間租借服務，管理者、物業管理、住戶、市民可以地圖資訊模式或 建築物空間位置方式切換檢視。
市民服務功能—結合 BIM 模型環景或現場環景拍照，提供線上看屋功能。
三、臺北市建築資訊建模竣工模型屬性資料作業標準（草案）23
都市發展局為未來公共住宅維運管理的大量需求，制定臺北市建築資訊建模竣 工模型屬性資料作業標準（下稱屬性資料作業標準），導入籌建中的公共住宅，以及 一般住宅維護管理的應用服務，並作為建構智慧城市的重要基礎資訊。另外屬性資 料作業標準推展至全市公共建築物，可使全市公共建築工程，從設計開始導入臺北 市應用 BIM 技術所發展的建管法規輔助檢測，以及未來將發展施工進度管控與維運 管理等作業。值得一提的是，此草案也作為臺北市公共住宅智慧管理雲建置委託資 訊服務案內容的一部分，並在需求說中要求配合管理雲建置的資訊應用需求，持續 滾動修正。
為有效整合 BM 模型從設計、施工到營運階段和管理過程當中，相關建築與設 備資訊能持續被記錄與應用，竣工模型屬性資料作業標準係參考國際通用的施工營 運建築資訊交換標準—COBie, 就各類型建築之通用設備，其 BIM 元件應備之維護 管理屬性資料，而特殊建築類型所需之欄位,可參照此標準再行加入。
屬性資料作業標準分為三大部分，簡介如下：
元件屬性建置標準—依 COBie 標準與建造執照法規樣版,將各種不同分類
23中華民國 106 年 04 月提出召開會議討論，因本案尚在修改調整中，本研究於成果報告前將依最新 公布內容，修改介紹內容。
之元件品類所需填寫之欄位名稱:
○ 本土化 COBie 屬性標準
◆ 通用性元件屬性：需維運管理之設備元件皆必須要有的欄位。例 如：家具、設備、門窗、衛工等。
◆ 房間元件：僅針對「房間」必須要有的欄位。
◆ 空間元件：僅針對「空間」必須要有的欄位。
○ 建造執照法規樣版—法規樣版已有之元件及其與維護管理有關的屬性。
包含：牆、門、樓梯、衛工設備、昇降機、避雷設備、停車位等。
專案設定
○ 專案基準點—工程專案內設置可對齊不同系統模型之基準點24。
○ 共用座標—無專案基準點時，生命週期中各模型皆可使用相同坐標。
○ 方位正北—正北為工程専案絶對座標的正北方，可直接應用在 GlS 地 圖。
○ 單位—使模型與真實的建築物與機電系統幾何資訊相互對應。
檔案交付—檔案格式與模型劃分規定。
四、未來的管理組織
臺北市公共住宅採取只租不售方式來經營，未來將以 100%出資的方式，成立 公共住宅管理公司，作為與統包及後續營運廠商的協商與管理的介面，在規劃設計 階段即先期導入專業物業管理概念，以提昇公共住宅智慧化物業管理的能力。惟經 訪談得知，臺北市政府有關公宅法人的提案與經費已遭臺北市議會退回，後續即建 公宅與未來智慧公宅的政府管理單位，仍是以臺北市政府都市發展局為主。
24參考期中審查委員的建議，可以採用的有：大地座標系統 TW97 等。
60
圖 8：維護概念先期導入
資料來源：臺北市政府公共住宅智慧社區建置規範手冊
行政院於 106 年 6 月 1 日宣布通過「國家住宅及都市更新中心設置條例」草案，
內政部將設國家住都中心，以因應政府預訂將於 8 年內辦理 20 萬戶社會住宅，同 時推進都市更新速度，促進閒置土地開發，透過專業行政公法人組織，解決政府在 推動住宅及都更政策時面對人力不足、資源缺乏等困境。住都中心主要有二大任務：
協助興辦 8 年 20 萬戶社會住宅，執行整合或操盤都市更新政策；主要有 7 大業務，
包括興辦社會住宅、整合都更事業、投資價購都更土地、擔任都更實施者、公開評 選實施者、營運管理社會住宅及都更新事業、研究規劃及教育訓練。
在此之前，內政部於 104 年函訂「內政部審核直轄市及縣（市）政府設立社會 住宅行政法人處理要點」審核地方特定公共事務設立行政法人處理原則規定，審核 直轄市、縣（市）政府設立社會住宅行政法人事項。直轄市、縣（市）政府依第二 點規定提出申請，於取得內政部核可函後，得準用行政法人法之規定，擬訂自治條 例並經議會通過後，設立地方行政法人。
新北市政府亦自 104 年起規劃設置新北市社會住宅推動之獨立法人組織「新北 市居住服務中心」，期能對外引進專才、採企業化經營管理模式、優化營運服務流程，
新北市政府亦自 104 年起規劃設置新北市社會住宅推動之獨立法人組織「新北 市居住服務中心」，期能對外引進專才、採企業化經營管理模式、優化營運服務流程，