國內外關於實價登錄之論述

第二章文獻回顧與相關理論

第一節國內外關於實價登錄之論述

不動產價格可以驗證整個國家實施相關不動產政策成效，總結土地法終極目標就是「平均地權、地利共享」，幾十年執行下房價高漲，利益被少數人獲取而非全民，

貧富極度不均，M 型化社會愈形嚴重，在解決高房價的眾多方法中，落實資訊透明化不失是健全整個交易市場良方，「做對的事」與「把事情做對」是兩個不同的概念，

實施不動產實價登錄是在「做對的事」，研究不動產交易實價查詢服務網則是希望「把事情做對」。

壹、不動產實價登錄相關之研究

一、實施不動產實價登錄制度之成果

其他研究者如郭議中(2013)、江穎慧(2013)、林哲民(2013)及葉忠榮(2014)的文獻，

說明了不管整體法規及執行上實價登錄制度有何缺漏，對整個國家健全不動產交易制度上還是有極大貢獻，內容如下：

房價的漲跌不必然與實價登錄有所連動，基本上這是兩碼事。然而，不動產實價登錄制度在台灣房地產市場中，是健全長期房市發展很重要的一項里程碑。因此，認為實施費價登錄是邁向實價課稅必經的過程，兩者相輔相成才能真正讓房市回歸正常發展。透過實償登錄，政府當局可以掌握更多房地產市場的訊息，並對現行制度運作中所發現之缺失加以改正，及對不動產稅制進行檢討。期待政府當局在未來實價課稅前，能有更完整的配套措施。(郭議中，2013)

實價登錄制度對於我國不動產交易制度是一重大變革，長期以來真實不動產交易價格始終掌握在民間業者，政府部門並沒有實際成交價資料足以統計分析，而民眾對於價格的認知或想像，也只能依賴擁有較多資訊的賣方（業者），天平的兩端始終不平衡。而在實價登錄後，理論上買賣雙方將可擁有對等資訊，交易成本也可能會降低，

而商品的價格（房價）也可能會逐漸趨於合理然而，這一切理想情況未來是否能真正達到，目前仍是問號？。(江穎慧，2013)

實償登錄政策制度實施後，住宅交易價格的定錨效應顯著降低，顯示此一政策能使消費者在購屋時獲得正確之市場參考價格，並有效縮小與成交價格之差距水準，此一政策讓住宅價格慢慢的回歸到市場的正常價格。實價登錄政策制度實施後，住宅交易價格的分散效應顯著降低，顯示此一政策措施能使原本分岐凌亂的購屋價格資訊收斂。(林哲民，2013)

不動產交易實價查詢服務網的「易用性」對「有用性」與「使用感受」皆有正向的顯著影響，消費者操作實價查詢服務網的便利性，對實價查詢服網務網評價有顯著的正向影響，因此，當消費者內心感受操作實價查詢服務網是容易的，即會認為在蒐集購置不動產的過程中，透過實價查詢服務網查詢正確、有幫助的不動產交易資訊。

不動產交易實價查詢服務網的「有用性」對「使用接受」與「使用意願」皆有正向的顯著影響，不動產資訊(涵蓋了格局、交易時間、型態、交易金額、屋齡、主要建材等)，不僅可以大幅度降低內心感受的不確定性、塑造愉快的氣圈，也能夠提高消費者顯意操作實價查詢服務網的意願程度。不動產交易實價查詢服務網的「使用感受」

對「使用意願」有正向的顯著影響，顯示消費者操作實價查詢服務網是明智的作法。

(葉忠榮，2014)

整體上 4 年多來不動產交易實價查詢服務網已成為國人對不動產價格資訊的主要資訊來源，成效斐然，但是他對一般沒有不動產專業的購屋者，究竟助益多少，還是最終僅是行政部門穩定高房價崩跌的政策手段之一呢?

二、不動產實價登錄制度實施後之影響

不動產實價登錄制度縱然執行4 年多來成效有目共睹，但以整個不動產交易交易制度，或到整個國家對不動產之政策來看，作為健全整個國家不動產制度的基礎施政，

去健全不動產實價登錄制度就更顯迫確，以下是江穎慧(2013)、柯光彥(2013)、林哲民(2013)及張簡淑華(2015)等研究者所指出，實施實價登錄制度後對整體不動產市場之影響。

在現行制度設計，包括預售屋及租屋的實價申報，僅規範委託經紀業才需要申報，

這表示房東自租、建商自建自售等情況都未納入實價登錄規範內，也表示目前能夠查詢到的交易資料仍有不足之處。此外，關於實價登錄「備註事項」的揭露，也仍是需要改進的空間。不動產具有高度異質化，目前受限於區段化、去識別化限制，價格資訊揭露受到相當限制，如果交易標的帶租約、交易價格含增建等情況，使價格受到影響的因素也無法揭露，將使得目前資訊仍在不對稱、不完全情況產生，消費者雖然相較於過去，因為有實價登錄網站比較容易獲得資訊，但目前情況仍是容易產生錯誤預期，進而導致判斷錯誤。(江穎慧，2013)

政府揭露的實價資訊經房仲業者再加值利用，成為銷售上具有說服力的工具，也是賣方開價的樓地板，而買方在預期房價還會再漲的心理作用下，以實價登錄為起跑點開始追逐房價，某方面來說也成了砌高房價的共謀。現行法令制度下，實際掌握價格資訊者沒有申報義務，政府各部門的資訊平台未能整合，使得基層的政策執行者只能回歸最原始的抽查稽核，但所稽查與處罰的對象卻是實際無法掌握資訊的地政士，

在這樣的制度運作之下，無怪乎人為炒作的痕跡隨處可見。(柯光彥，2013)

實價登錄政策制度實施後，對於都市發展擴張之市區與市郊，其住宅交易價格的定描效果與價格分散效果均獲得大幅度的改善，對於政府抑制新興發展地區房價之炒作有極大的幫助。實價登錄政策制度實施後，對於都市地區裡常見的電梯大樓，也是住宅市場中的主流商品，其住宅交易價格的定描效果與價格分散效果均獲得大幅度的改善，也對於交易價格收斂也起了很大的作用，對於游費者在購買住宅時，不會因為資訊的不透明，而導致購買到被哄抬過的住宅。(林哲民，2013)

區段化與去識別化處理原則下，增加揭露的資訊內容與改進資訊品質均有助於資訊透明度的提升。參考國外經驗可發現，除日本等少數國家以區段化方式模糊揭露資訊之外，多數歐美先進國家均採宜接揭露個案位置的方式，如此始能真正達到資訊公開透明之目標。我國日前採區段化與去識別化處理原則，若能有此保障隱私的前提下，

儘可能增加揭露的資訊內容並提升資訊品質，亦可改譯過去不動產交易資訊不對稱問題。國外經驗顯示，若要掌握最其實價格資訊，以真實交易價格作為課徵資本利得稅基礎是杜絕成交價格申報不實之最好方式。(張簡淑華，2015)

現行制度中的「去識別化」是我國不動產資訊透明化的絆腳石，忽視了影響不動產價因素中的個別因素分析，嚴重扭曲了一般購屋者的價格認知。不動產實價登錄制度對我國不動產市場最大的影響應該是實價課稅，這也是一件對的事情，是否能把事做對將考驗行政部門的抗壓能力及執行能力。

貳、其他研究者對不動產實價登錄制度之建議

一、其他研究者對現行制度建議

其他研究對實價登錄制度建議如表 2‐1 所示，下列建議中從政策、立法到執行在在顯示，我國的實價登錄制度有需要徹底來檢討。

表2- 1 其他相關研究對不動產實價登錄制度之建議表

作者年期建議內容

3. 增加查詢選項功能，提供價格指數參考 4. 不動產交易程序應以專法規範

5. 建立多方勾稽制度 6. 檢舉制度和實價課稅資料來源：本研究整理

二、執行實價登錄現況的困境

(一)政策上

1.在永續運作上

在廖俊松(2004)研究中指出永續發展的內涵，至少應包括成長性、公平性及協調性等三個原則，就經濟層面而言，永續發展必須建立在保護地球自然系統之持續經濟成長基礎上；就社會層面而言，永續發展應該追求公平分配，以滿足當代及後代全體人民的基本需求；就自然生態層面而言，永續發展必須要求人類與自然間的和諧相處。

在賴宗裕(2000)研究中學者 Breke and Manta 則指出永續發展的內涵應包括以下特性：

(1)再生性：永續發展關係到一個系統長期的再生能力。

(2)平衡性：環境與經濟與社會價值之間的一種平衡能力。

(3)符合性：個人利益或地方的行動必須符合全球的需要。

(4)動態性：永續發展的實踐必須依賴持續不斷的行動努力，包括民眾參與及解決衝突的協商過程。

整個國家發展建設應皆立基於永續發展上，來建立一個不會因資訊不對等而形成弱肉強食的交易體系，在不動產部分讓整個交易體系內的過程、契約內容、

標的位置、價格資訊…等能充分揭露，讓任何交易者不會因資訊不對等而蒙受損失，而實際上是各部會皆以本位主義為主要考量，在利益團體的遊說下，最後是

造成互相掣肘，扭曲了國家永續發展的目標。

2.在公平正義上

公平正義這個詞大家都不陌生，但到底什麼是公平正義，卻不是一兩句話能夠說明白的。人們對於公平正義的理解，可以說是仁者見仁，智者見智。在中國古代，《論語》裡這樣說道：「有國有家者，不患寡而患不均，不患貧而患不安。」柏拉圖在《理想國》中強調公平即是和諧。馬克思從社會經濟生活出發來理解公平正義，認為實現公平正義的關鍵是要實現社會生產關係的合理調整或變革，只有消滅剝削，消除私有制，實現共產主義社會，人與人之間才是真正的平等關係。在現實生活中，公平正義是一個具體的概念，在不同領域也有不同的內涵。經濟學上講的公平正義，主要是指市場經濟等價交換原則所體

在文檔中購屋者於實價登錄實務操作之研究 (頁 14-30)

第二章 文獻回顧與相關理論

第一節 國內外關於實價登錄之論述