第三章 研究設計與現況分析
第二節 不動產實價登錄業務現況
不動產因其本身特性及其交易市場特性，先天上交易資訊就不對稱也不易完整，
以往行政部門的政策地價及房屋評定現值所形成的定錨效應，加上以往不動產稅制的 不公義，因為傳統「有土斯有財」觀念的鞭策，造就了今天十大民怨之首的高房價，
為了降低民怨所推出的不動產實價登錄制度，到底是要解決問題或是敷衍了事，以下 是行政部門的做法。
壹、立法目的及其法源依據
一、不動產實價登錄意義與立法目的
(一)不動產實價登錄意義
只要是不動產的政策想要執行徹底，以價格來驗證政策之成效，是人民最直接的 感受，以現在高房價來驗證平均地權與地利共享政策，整體上是失敗的，因為以往的 行政部門的價格都是評定的，背離市場現實。
當前為與市場價格接軌，讓整個交易市場價格正常化、透明化，才採取不動產市 場交易價格登錄，然而卻又以「區段化」、「去識別化」來進行，讓人懷疑這個制度來 健全市場是玩假的，打著隱私權名義，行不動產價格之控制，行政官員對不動產價格 的認識難道還停留在平均價格的思維裡，還是別有其他目的。
「去識別化」應該是對「人」，怎麼會是針是對「物」，若這個保障隱私權的論調 能成立，那我們的土地登記制度也該修法了，所以站在健全不動產制度的角度上，我 們的不動產實價登錄制度應做到真實、完整及即時的揭露，這是對於不動產的高度專 業下，對一般購屋者最大的價格資訊透明保障。。
(二)立法目的
1.健全不動產交易市場。
2.落實居住正義，保障人民基本生存權。
3.促進不動產交易資訊透明化，價低不動產資訊不對稱、不完整情形。
4.真實揭露交易價格，避免不動產價格不當哄抬。
5.建立不動產交易資料庫，以利實踐稅賦公平。
二、法源依據
為提升不動產交易資訊之透明度，減少價格不當哄抬價格情事及不動產交易糾紛，
內政部積極推動不動產成交案件實際資訊申報登錄(簡稱實價登錄)之立法，經總統於 2011 年 12 月 30 日公布修正「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」、「地政士 法」等部分條文及之後相關函令，其內容如下表 3‐8 所示。
表3- 8 不動產實價登錄相關法令彙整表
法令 條次 發布日期
平均地權條例 第47 條、第 81 之 2 條
100 年 12 月 30 日 日總統華總一義字 第10000294931 號令修正公布第 47、87 條條文；增 訂第 81-2 條條 文；施行日期，由 行政院定之
101 年 6 月 27 日行 政院院臺建字第 1010135254 號令 發布定101 年 8 月 1 日施行
不動產經紀業管理條例 第24 之 1 條、第 29 條 I 二、II、III
100 年 12 月 30 日 總統華總一義字第 10000294941 號 令修正公布第 29 條條文；增訂第 24-1、24-2 條條 文；施行日期，由 行政院另定之 101 年 6 月 27 日行 政院院臺建字第 1010135254 號令 發布定自101 年 8 月1 日施行
不動產經紀業管理條例實 施細則
第25 條之 1
91 年 3 月 22 日內 政部（91）台內中 地字第091008319 9 號令增訂第 25-1
地政士法 第26 條之 1
100 年 12 月 30 日 總統華總一義字第 10000294951 號 令修增訂第 26-1 條條文；施行日 期，由行政院定之 101 年 6 月 27 日行 政院院臺建字第 1010135254 號令 發布定自101 年 8
貳、現行實價登錄制度運作
一、申報
(一)何事申報 1.關於不動產買賣：
(1)土地買賣 (2)房屋買賣
(3)房屋土地一起買賣 (4)車位買賣
(5)預售屋買賣。
2.關於不動產租賃：
(1)土地租賃 (2)房屋租賃
(3)房屋土地一起租賃。
(4)車位租賃
不動產相關物權的買賣、租賃及重要債權的存在則不在登錄範圍內。
(二)何時申報
1.土地、成屋買賣：買賣案件辦竣所有權移轉登記 30 日內，向主管機關申報。
2.預售屋買賣：應於委託代銷契約屆滿或終止 30 日內，向主管機關申報登錄 成交案件實際資訊。
3.土地、成屋租賃：應於簽訂租賃契約書後 30 日內，向主管機關申報登錄成 交案件實際資訊。
(三)何人申報 1.土地、成屋買賣：
(1)經由經營仲介業務者或委由地政士之案件，由仲介業者或地政士申 報。
(2)買賣雙方自形成交案件，由權利人(買方)申報。
2.預售屋買賣：
(1)對於起造人或建築業委託代銷之案件，由經營代銷業務者。
(2)自建自銷之案件，無須申報 3.土地、成屋租賃：
(1)經由仲介由經紀業者申報。
(2)買賣雙方自行簽約登記者無須申報。
(四)申報表格 1.買賣案件
如圖 3-2 中所示分為 2 個表格，上面表格填寫交易部分內容及申報人資料，
下面表格則是交易標的資料，申報容易可惜內容過於簡單。
圖3- 2 買賣實價登錄申報圖 資料來源：內政部申報登錄手冊 2.租賃案件
如圖 3-3 中所示分為 2 個表格，上面表格填寫交易部分內容及申報人資料，
下面表格則是交易標的資料，申報容易可惜內容過於簡單且，僅透過不動產經 紀業者租賃案件，才須申報。
圖3- 3 租賃實價登錄申報圖 資料來源：內政部申報登錄手冊
3.預售屋案件
如圖3-4 中所示分為 2 個表格，上面表格填寫交易部分內容及申報人資料，
下面表格則是交易標的資料，申報容易可惜內容過於簡單，且法規對預售屋業 主規範鬆散，實際登錄案件比例偏低。。
圖3- 4 預售屋實價登錄申報圖 資料來源：內政部申報登錄手冊
二、受理
(一)受理機關；各地政事務所地價課。
(二)受理方式；
1.現場申報；由申報義務人於上班期間至地政機關現場申報。
2.網路申報；申報義務人可在系統開放期間經由自然人憑證，在線上申報。
3.網路預申報：2016 年 7 月 1 日起，民眾可以在申辦不動產買賣登記案前，先 預為申報不動產成交案件資訊，減少逾期申報的風險，新增「預申報」方式，
讓申報人可事先於線上申辦系統登錄，與申報買賣登記案件時併同送件，於 登記完畢後只需至網站確認是否完成申報，對有買賣不動產的民眾來說，相 當方便。
三、申報資料的篩選與稽核
(一)申報資料篩選：
需就申報資料內容進行篩選，確認申報資料之真實性及合理性，篩選去除 顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊，故尚非所有成交案件均查 詢得到資料。
(二)申報資料稽核：
地政機關受理後，隨機抽樣或對價格差異過大案件，不定期稽核，要求申 報義務人提供原始契約資料，以供查驗。
四、申報內容揭露
因此申報內容包括交易標的、價格資訊及標的資訊三大部分，民眾需注意價格以 外之必要資訊亦需申報，以免不諳法令而受罰，所揭露內容整理如表 3‐9 所示：
表3- 9 實價登錄申報資料與揭錄資料表
申報類型 申報內容 備註 申報內容 備註
買賣案件 1.登記收件年字號 隱藏 11.建物交易總價 不強制 2.申報人 隱藏 12.車位交易總價 不強制 3.申報代理人 隱藏 13.車位資訊 不強制
4.權利人 隱藏 14.交易日期 揭露
5.建物門牌 去識別化 15.有無管理組織 揭露 6.交易筆棟數 揭露 16.備註欄 內容簡略 7.建物現況格局 揭露 17.土地 去識別化
8.建物型態 揭露 18.建物 去識別化
9.房地交易總價 強制 19.車位 去識別化 10.土地交易總價 不強制
租賃案件 1.申報人 隱藏 12.房地租金總額 強制 2.申報代理人 隱藏 13.土地租金總額 不強制 3.承租人 隱藏 14.建物租金總額 不強制 4.建物門牌 去識別化 15.車位租金總額 不強制 5.租賃筆棟數 揭露 16.車位資訊 不強制 6.總樓層數 揭露 17.租賃日期 揭露 7.建物型態 揭露 18.有無管理組織 揭露
8.租賃層次 揭露 19.備註欄 內容簡略
9.有無附屬傢俱 不強制 20.土地 去識別化 10.租賃建物現況格局 揭露 21.建物 去識別化
11.租賃期間 揭露 22.車位 去識別化
預售案件 1.申報人 隱藏 13.主要用途 揭露
申報類型 申報內容 備註 申報內容 備註 2.申報代理人 隱藏 14.主要建材 揭露
3.買受人 隱藏 15.建物型態 揭露
4.建物坐落 去識別化 16.建物格局 揭露 5.建案名稱 隱藏 17.交易日期 揭露 6.起造人名稱 隱藏 18.房地交易總價 強制 7.交易筆棟數 揭露 19.土地交易總價 不強制 8.建造執照字號 揭露 20.建物交易總價 不強制 9.建造執照核發日
期
揭露 21.車位交易總價 不強制
10.建物交易面積
（m2） 揭露 22.備註欄 內容簡略
11.總樓層數 揭露 23.土地 去識別化
12.交易層次 揭露 24.車位 去識別化
資料來源：本研究整理
五、查詢網址及使用說明
(一)內政部不動產交易實價查詢服務網11 (二)查詢步驟
1.查詢步驟 1：點選查詢項目
圖3- 5 不動產交易實價查詢查詢步驟 1 資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網
11實價查詢服務網 http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action
2.查詢步驟 2：介紹介面內容
圖3- 6 不動產交易實價查詢查詢步驟 2 資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網 3.查詢步驟 3：輸入驗證碼
圖3- 7 不動產交易實價查詢查詢步驟 3 資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網
4.查詢步驟 4：開始查詢
圖3- 8 不動產交易實價查詢查詢步驟 4 資料來源：內政部不動產交易實價查詢服務網
(二)使用說明
1.查詢流程(以下以不動產買賣功能為例)
(1)選擇『不動產買賣』，依所需查詢範圍的條件，逐一選擇輸入後，按下搜 尋按鈕。★系統依查詢條件會將搜尋出的圖文結果，顯示在下方。右邊 為對應的資料明細顯示區，左邊為對應的圖形區。
(2)查詢出結果，可依使用者需求設定條件排序大小。
(3)亦可使用圖形控制工具量測距離或面積等功能。
(4)點選明細資料中的交易明細，即會顯示該筆交易標的相關資料。
2.查詢功能
條件查詢區（上方）：選擇查詢條件，點選搜尋進行資料查詢。
(1)縣市區域：依查詢條件選擇該縣市及區域。*(必選) (2)建物型態：選擇查詢建物類型。
(3)交易期間：依查詢條件選擇交易期間。
(4)道路名稱：依選取縣市及鄉鎮市區，輸入任意字數可搜尋相關路名。
(5)不動產類別：依查詢條件選擇類別，包括房地(土地+建物)、房地(土地+
建物)+車位、土地、建物、車位。
(6)圖台框選範圍：選取縣市區域（必填），並勾選至少一種建物型態，即可 於圖台上框選範圍進行搜尋作業。
(7)交易總價：依查詢條件設定交易總價範圍，以『萬元』為單位。
(8)交易單價：依查詢條件設定交易單價範圍，以『萬元』為單位。
(9)移轉總面積：依查詢條件設定交易標的面積範圍，可以『坪』或『m²』
為單位。
(10)搜尋範圍均價計算：利用搜尋條件的資料中，將此範圍做完整的運算並
(10)搜尋範圍均價計算：利用搜尋條件的資料中，將此範圍做完整的運算並