第四章 資料分析與研究結果
第三節 對購屋者第二次深度訪談
在整個購屋交易過程中，一般消費者是會先了解自身喜好需求、負擔能力，再來 就是找尋合適物件，以合理價格取得所需物件，看似簡單每個環節卻互相影響，將第 一次訪談結果整理後，以較完整的購屋資訊給予一般購物者 C1、C2 參考，並一一協 助消費者找尋其還想知道的資訊，結果發現知道越多資訊就越躊躇，也越不安，訪談 內容如下：
陳：謝謝您這些日子的協助，現在來買研究標的，您有什麼看法
?
C1
：現在才知道買房子有這麼多東西要注意，像我找到的是鼎華路151
～180
號，賣
478
萬有37.03
坪，室內29.88
坪加一個機械車位，你幫我找房子的謄本上才看到室內的
29.88
坪竟還包刮電梯樓間3.14
坪、陽台3.73
坪，真正室內才
23.01
坪，那我們在不動產實價交易查詢網看到的到底是什麼，買間房子那麼貴想要知道別人怎麼買，只找到附近有賣一坪
6.1
萬、有賣19.3
萬的、其他真正該認我們知道的什麼也沒有，真不知怎麼出價。C2
：我去附近看過，民族路312
巷31
～60
號這間也是六樓，屋齡才11
年，雖然只有
37.47
坪也才賣500
萬，你給的那間屋齡22
年了有46.39
坪一個平面車位，應該
550
萬就買的到吧。陳：您知道民族路
312
巷那間賣500
萬的房子，在98
年5
月1
日拍定取得是219.2
萬嗎?
C1
：這樣來看我是不是會買貴了。C2
：才幾年漲那麼多，法拍的房子聽說運勢較差，老人家也都要我們不要買 法拍屋。陳：哪您現在希望您能在政府網站上查到哪些資訊
?
C1
：太多我也看不懂，也不一定全會查詢，最少讓我知道別人成交的房子有 沒有事故，車位多大賣多少錢，真正室內能用的有多少坪，房子格局、採 光、動線，這樣知道別人一坪買多少才有意義，而不是讓我們花一輩子積 蓄才買一間房子，就像在6.1
萬到19.3
萬間射飛鏢，完全要靠仲介有良心。C2
：其實資料都是你幫我們查的，叫我們自己查也沒辦法查這麼多東西，之 前仲介給我的資料很少，大概就去現場看喜不喜歡，錢夠不夠買，現在才 知道有那麼多東西，根本就不懂別人怎說怎麼算，去賣場買東西還能退，房子買了不喜歡也只能接受，給消費者更多的資訊及更完善的購屋機制真 的那麼難嗎。
站在消費者的立場很簡單，花了畢生積蓄買到的一個家，應該有長期夢寐達成的 喜悅，買的家有問題只有一個前提，那就是我事先知道且與價格妥協的缺點，誰願意 買後才發現因自己資訊不夠完整而有受騙的感覺。
壹、不動產實價登錄查詢網的缺漏
其他研究者大多從制度完整性來探討我國的實價登錄制度，站在消費者立場的研 究較少，以消費者在購屋過程中查詢不動產實價交易查詢網所面臨的困境如張孟秋 (2012)所述「實價登錄」之政策意旨，是希望「資訊揭露」，讓未來的交易者，有一 個「市價」的比較基礎，期待不動產交易更透明化。援此，條文規定，實價登錄之資 訊，除涉及個人資料外，得供政府機關利用並以區段化、去識別化方式提供查詢。政
府部門接獲賣價登錄資訊，篩選適當合理之「實價」後，將以「小區段」他方式，一 年分四季，實施資訊揭露一每一季將公布上一季每一小區段的合理「市價」，供政府 與民眾參考。茲有疑問者，政府針對每一小區段公布的「市價」'既然是經過篩選的，
政府認定屬於適當的、具備參考資格的「市價」，那麼即將進行的不動產買賣議價行 為，可能「將被引導」，而鎖定在政府公布的「市價」範圍內。若此，似乎達到「實 價登錄」、不動產價格透明化的目的了。然而，影響不動產價格之因素，除了區域因 素(辜不論區域範圍之大小)之外，還有個別因素。上揭所謂「市價」，既經「去識別化」
之隱匿程序，充其量僅屬區域參考價格，它並無法彰顯「個別因素」之差異，也因而 喪失作為「比價」對象之資格與功能。實則，「上有政策、下有對策」、「官有正條，
民有私約」。這個既經公布揭露的「市價」，對現時進行中的不動產交易，對當事人唯 一的作用，可能是只要追隨它，予以微幅上下調整，規劃出一個足以閃避政府關注的 虛擬「實價」(以免政府認為「顯然悸離行情」 )。事實上，「實價登錄」制度的實效 性高低，端賴登錄內容詳實程度所決定，然而「不動產成交案件實際資訊申報登諒及 查詢收費辦法」，所訂須登錄之資訊一諸如前述，除成交價額外，其他百分之 90 以上 的資訊，幾乎與士地(建物)登記簿無異。攸關個別不動產交易價格的其他重要資訊，
諸如有無裝潰、公共設施是否完備、鄰里環境、生活機能、甚且是否為凶宅....，皆未 揭露，再有於過度上綱「個人資訊保護」範疇，最為基礎的地段地號、建號，門牌號，
都將被「去識別化」隱匿不揭露，縱使政府每季逐一公布上一季適度合理之「市價」
果真能發揮「資訊揭露」、「交易資訊透明化」功能?值得深深懷疑。
我國的實價登錄制度最大之缺失在主政者的高度不夠，以現代科技能力，全台 8 百多萬筆房屋，不論從管理、防災、規劃、利用…等各角度來看，想建置完整的資料 庫，就必須根源管理，建構全方位的土地、房屋揭露資訊制度，而非僅站在地政的位 置來思考，在產權的窠臼裡打轉，站在政府的角度更應重視的是全國不動產怎麼合理 使用，一般人民能以他的工作收入，買到適當的房屋安居，想生產的企業能找到合理 的土地來生產，而非全國一大堆人擁有產權任其閒置，來墊高真正需要使用者的使用
成本，來供養那些不勞而獲的投機者。
實施實價登錄，對我國是個契機，把這制度做好做完整，徹底來揭露我國不動產 的資訊，從產權、地籍、使用、違規使用、價格、稅賦、規劃、瑕疵全面性的來揭露，
落實國土計畫從建設國家永續發展的角度來擘畫我國的土地，才是全民之幸。
貳、一般購屋消費者所需的協助
不動產究竟是生活必需品還是商品見仁見智，一般的平價住宅是生活必需品則不 容爭辯，在體制運作上很難細分誰是投資客誰是自用者，讓制度完善才是對一般購屋 消費者最大的協助，制度再完善也需要人才能運作，人的素質天生就良莠不齊，要揪 出破壞體制運作者，最好的方式就是讓資訊透明，而且是即時、完整且真實的透明，
以現在用選擇性的公開資訊方式，只是在掩飾行政部門的不負責任，剝奪一般不具專 業知識購屋者的居住正義，保障在不公義體制下的既得利益者。
現實上不動產實價登錄查詢網所顯示的價格包含了顧客價值、正常價格及交易成 本三個內涵，在顧客價值方面是主觀的誰也幫不上忙；在正常價格認定方面現在的執 行由不動產估價師執行，不同估價師方面法規也容許到 20％範圍內的差異是合理的，
說來也真諷刺，1000 萬的房價誤差 200 萬是合理範圍，那還需要估價嗎?這不僅醜化 估價師專業，也不利我國的估價制度建置，肇因於估價師並不具公權力，實務上很多 案例資訊是欠缺的，也無力查明真偽，沒有真實、適當的案例內容資訊，誰能估的準 呢?，不動產就是專業又複雜，才需建置不動產經紀人，地政士、不動產估價師、建 築師、結構技師....等相關專業人才來處理，應當是國家來整合各項專業來解決我國當 下不動產的相關問題，而非放任各專業領域為了自謀生計而各自為政或自生自滅；在 交易成本方面，則牽扯到不動產經紀業、不動產經紀人員及地政士，就因為是人在執 行業務，人的良莠不齊難道就是一般購屋消費者宿命嗎?重點在執法，就以不動產經 紀業管理條例來看，行政部門真的有能力執行嗎?大概都是在虛應故事，不出事就是 沒事，不然就是大事化小、小事化無，一般購屋者面臨的是專業的經營者，在事事講
究證據的法庭上，太多的坑騙皆因證據不足而使加害者逍遙法外，以現在高雄市經紀 業業者有 603 家，主管機關的業務檢查大該都是事先通知方式的做做樣子模式，不是 真心誠意的健全制度，不動產經紀人借牌是常態，大家也把它當作是常態，所以在現 行法制下徹底執法才是對消費者最大的協助。
法是社會安定最重要的基石，在民主社會要人民守法是天經地義，要政府執法卻 好像是恩賜，再現行政度下「握有有權力的人不用負責，出事了基層受過」，只有讓
握有權力的負擔相對義務，我國的法治才能有徹底執行的一天。