第三章 研究設計與現況分析
第一節 研究設計
本研究採質性研究方式進行，試著透過研究過程來分析資訊揭露對資訊使用者如 何影響個別行為者的價格決策，個別行為者所釋出的價格資訊在不動產交易的過程中，
所產生的作用為何?其彼此間是否互為影響?資訊不對等中弱勢的消費者；扮演資訊傳 遞角色的房仲業；價格發現者的不動產估價師，在實價登錄實施之後，從他們對制度 的操作認知與步驟，建構出目前制度實施後被不同領域解讀的概況，整理分析不同領 域專業解讀給予消費者參考，以比較消費者價格決策的差異，最後檢討現行制度設計 的缺失，提出改善建議。
本研究針對買方、房仲業及不動產估價師等在不動產交易過程中扮演不同角色的 行為者，依其專業特質，採以深度訪談法，搜集其對實價登錄制度的解讀認知，以了 解他們對於各種來源的價格資訊之信任程度、運用方式及操作步驟，進而分析各種價 格資訊形成背後包含的意函，及其對不動場市場的影響，整理他們的意見與期望，從 中探討現行制度的缺失，並與國外的不動產實價揭露制度作比較，從其他國家的經驗 與資料來分析資訊揭露對不動產在市場的影響，研究政策改善方向，並試圖建構出較 具公信力的資訊揭露機制。
以下各節將對研究途徑與架構、研究對象與抽樣原則、資料蒐集方法、訪談大綱 等項目做進一步說明。
壹、研究途徑與架構
不動產市場屬於不完全競爭市場，因其交易標的具不可移性及高度的異質性，影 響不動產價格的因素既複雜且難以量化評估，使得市場參與者有著高度的不確定性，
而實價登錄實施迄今四年多，對於不動產價格的影響如何?是否達到預期的政策目標，
或者政策目標的預設本身就有問題?根據簡春安與鄒平儀(1998:l33‐l34)等人的觀點，
在「進入一個不熟悉的社會情境、研究情境較不具控制或權威、研究的概念或理論仍 處於初步建構階段、強調被研究者的觀點對研究結果詮釋之重要性、為了界定新的概 念或形成新的假設」等五種情境下，較適合運用質性研究方法，研究者透過質性研究 的過程，進一步了解研究對象的心路歷程，透過其觀點來詮釋社會現象或行為的意義，
以釐清各現象或行為間之關係(潘淑滿，2003)。
本研究主要在探討實價登錄制度之實施，對一般消費者有何助益，將問題聚焦在
「現行交易資訊揭露內容」對於不動產市場交易決策的影響，因此，以質性研究的方 式進行，採真實比較案例驗證，藉由更完整資訊，拼湊出消費決策影響的全貌，最後 再透過批判性詮釋途徑，分析政策執行者如何詮釋與執行此一政策，及在執行上造成 了何種後果。
建構理論主張人類日常生活之現象是個人主觀意念建構的產物，對於經驗意義的 建構，完全取決於行動主體的主觀經驗與知覺，研究者的主要工作便是透過與被研究 者不斷的對話辯證，來說明與詮釋這些經驗與行動是如何被建構的(潘淑滿，2003)。
詮釋途徑奠基於建構主義的認識論，主張社會上的各種「事實」現象，都有多種 詮釋的可能，每一個政策相關行動者都透過其「先前理解」，也就是一種框架，建構 出她眼中的事實，而政策分析就是在探索不同框架的個人或集體所建構出來的事實樣 貌，那是一種從生活經驗發展而來的在地知識，透過對這些知識的瞭解，或許可以解 釋政策的「非預期後果」是如何導致的，而詮釋途徑結合批判理論( critical theory)的 傳統，其目的不僅在於呈現執行者對於政策的理解與執行方式，更在於揭露這種理解 與執行方式所造成難以辯護的不正義結果，以強先我們檢討政策目標時的在地知識基 礎。(彭渰雯， 2008)。
在實價登錄政策實施多年後，針對不動產交易過程在不同專業領域中，分析其對 於各種價格資訊的認知差異、信任程度、運用方式及操作手法，試著建構出各種價格 資訊形成背後包含的意函及其對一般購屋者之助益，籍以勾勒出實價登錄制度在政府 整體居住正義政策中所扮演的角色，其詮釋又如何展示在執行的實踐中，從中探討現
行不動產交易實價查詢服務網的設計缺失、找出對一般購屋者助益不彰的關鍵、並提
區名
區名
大樓買賣(住宅)
(含 12 樓以上)
大樓租賃(住宅)
(含 12 樓以上)
大樓預售屋(住宅)
(含 12 樓以上)
筆數 價格(萬元/坪) 筆數 價格(元/坪) 筆數 價格(萬元/坪) 大社 161 3.5～17.6 1 648 0 無林園 96 1.6～9 0 無 0 無
總計 23,377 0.1～113.4 2,269 7～16303 296 10.7～52.3
資料來源：整理自實價登錄網站到106 年 4 月 11 日止
(二)以最近一年成交均價如圖 3-1 中的 13.2 萬元/坪±20%為價格範圍：10.56 萬元/坪～15.84 萬元/坪。
圖3- 1 高雄市三民區住宅大樓房屋均價 資料來源：好房網
(三)由研究者到三民區內各大品牌仲介公司隨機找尋不動產經紀人員，請其協
B1 沈先生 不動產經紀人員 信義房屋經紀人員 B2 樂先生 不動產經紀人員 住商不動產經紀人員
C1-1 郭先生 一般購屋者 一般上班族
C2-1 張小姐 一般購屋者 一般上班族
C1-2 郭先生 一般購屋者 一般上班族
C2-2 張小姐 一般購屋者 一般上班族
叁、深度訪談
一、深度訪談法
本研究針對不動產交易中的買方、不動產經紀業者及不動產估價採用深度訪談法，
利用與受訪者之間的口語交談，達到意見交換與事實建構，是一種訪談者與受訪者雙 方面對面的社會互動過程，在過程中，研究者可以藉由長時間的訪問，讓受訪者深入 談出問題核心，藉由對事件的敘述與描繪，使問題與答案不經意浮現，再透過對訪談 內容的詮釋，分析個別行為者的特定經驗，拼湊其動機、信念、態度、認知與作法，
讓事實的面貌逐漸清晰(潘淑滿，2003；畢恆達，2010)。
在訪談內容的設計上，採半結構的訪談方式，所謂半結構訪談方式，指沒有提出 問題的標準程序，只給一個題目，由訪談者和受訪者依題目自由交談，提出問題的方 式或次序都不統一，非常有彈性，訪談者與受訪者可以自由隨意地談出自己的意見與 感受，如此才能廣泛取得有用的資訊，而不會受到問題內容與提問次序的限制，使得 受訪者無法暢所欲言(袁方編，2002)。
經由第一次訪談結果，整理分析出較具有價格解讀能力之資訊，提供給受訪之一 般購屋者，並協助其認識理解所有提供資料之涵義後，再次詢問其在第一次受訪時問 題，找出受訪者決策之差異。
二、次級資料
除了第一手資料的蒐集外，本研究也蒐集官方公佈的統計資料、民間與業界相關 研究成果、以及學術界的相關論文等次級資料，作為對於背景資料的補充來源，並與 第一手資料進行三角檢證，主要資料來源包括:
(一)內政部不動產資訊平台。
(二)中華民國住宅學會。
(三)政大商學院信義不動產研究發展中心。
(四)信義房屋、永慶房屋、591 售屋網、好房網。
肆、訪談大綱
主要目的是借助不同專業領域，在不動產交易資訊之解讀及決策經驗，來協助一 般購屋大眾的不足，故訪談大綱設計上，主要內容還是以購屋者操作不動產交易實價 查詢服務網為主，希望透過不同領域的決策步驟，整理出一套淺顯易懂的購屋決策流 程，在購買「高雄市三民區灣復街15 號六樓之 2」前提下，研擬訪談大綱如下：
表3- 4 不動產估價師之訪談大綱
研究問題一：影響不動產估價師購屋的參考資料
訪問問題
1. 您要購屋時會注意哪些事項?
2. 當您決定購買研究標的時，如何解讀實價登錄查詢網上的資訊?
3. 您會特別注意那些內容?
4. 您覺得實價登錄上的價格與市場行情是否有落差?
5. 您認為實價登錄上的價格資訊是否值得參考?為什麼?
研究問題二：您對比較案例的決定與決策依據
訪問問題 1. 您的購屋價格決策依據? 在參考不動產實價登錄查詢網時會選哪幾
個比較案例?
2. 若僅依據所選比較案例來決定，對研究標的您願意花多少錢購買?
3. 若依據您的專業來決定，對研究標的您願意花多少錢購買?
研究問題三：對當前實價登錄制度的看法
訪問問題
1. 您在使用實價登錄查詢網時，還希望看到那些內容?
2. 您對實價登錄查詢網有何需要改進與建議?
表3- 5 不動產經紀人員之訪談大綱
研究問題一：影響不動產經紀人員購屋的參考資料
訪問問題
1. 您要購屋時會注意哪些事項?
2. 當您決定購買研究標的時，如何解讀實價登錄查詢網上的資訊?
3. 您會特別注意那些內容?
4. 您覺得實價登路上面的價格與市場行情是否有落差?
5. 您認為實價登錄上的價格資訊是否值得參考?為什麼?
研究問題二：您對比較案例的決定與決策依據
訪問問題
1. 您的購屋價格決策依據? 在參考不動產實價登錄查詢網時會選哪幾 個比較案例?
2. 您若僅依據所選比較案例來決定，對研究標的您願意花多少錢購買?
3. 您若依據您的專業來決定，對研究標的您願意花多少錢購買?
研究問題三：對當前實價登錄制度的看法
訪問問題 1. 您在使用實價登錄查詢網時，還希望看到那些內容?
2. 您對實價登錄制度有何需要改進與建議?
表3- 6 一般購屋者之訪談大綱
研究問題一：影響一般購屋者購屋的參考資料
訪問問題
1. 您要購屋時會注意哪些事項?
2. 您曾用過不動產實價登錄查詢網嗎?(若未使用過，馬上上線查詢) 3. 當您決定購買研究標的時，如何解讀實價登錄查詢網上的資訊?
4. 您會特別注意那些內容?
5. 您覺得實價登路上面的價格與市場行情是否有落差?
6. 您認為實價登錄上的價格資訊是否值得參考?為什麼?
6. 您認為實價登錄上的價格資訊是否值得參考?為什麼?