第一節 研究動機與目的
壹、研究動機
幾年來行政部門為因應十大民怨之首的「高房價」，雖然祭出種種措施，其中於 2012 年 8 月起實施不動產交易實價登錄，對國內是一大創舉，也希望藉由交易價格 資訊透明化，給予消費大眾買賣不動產時有所依歸，實施至今已有4 年半，累積查詢 82,001,974 人次1，舉凡公部門、不動產估價師、地政士、不動產經紀人員、購屋者、
賣屋者開價等，幾乎整個社會上只要談到不動產價格莫不以實價登陸網站查詢價格為 圭臬。
台灣不動產交易中心總經理李同榮指出，一般購屋大眾對房價資訊只有「閱讀能 力」，但卻缺乏「解讀能力」，購屋資訊透明化，要從資訊來源、時間點、標的等細項 判斷其可信度，如果只靠片面的資訊提供，反而可能造成購屋者錯誤的自行解讀與錯 誤的投資決策2。
大體而言，資訊透明化是實價登錄的考量因素，但更重要的是要讓消費者瞭解，
其資訊透明化所隱含的內涵，亦即購屋人對實價登錄制度所提供的資訊中，其所代表 的真正義涵十分重要。主要因一般購屋大眾並無專業知識或實務經驗，對房價資訊只 有閱讀能力，卻缺乏解讀能力，因此，若僅依賴政府片面的資訊提供，可能造成購屋 者錯誤的自行解讀，從而造成錯誤的投資決策3。
就是因為房價內涵要很多的專業與知識，再加上以往資訊不充分也不對等，我們 才需要一個有公信力的單位來揭露資訊，幫助一般不具專業知識的大眾認識購買不動 產時，那些資訊是一定要懂的，那些資訊是一定要有的，在現實實務參考不動產實價
1實價登錄查詢網 http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action 20170423 上午 0457 最後查詢
2蔣小姐房屋 http://key88.net/article22701.html
3國政評論 http://www.npf.org.tw/1/13194
交易查詢網上不動產交易資訊，對不具不動產專業的一般購屋者來說，該如何解讀？
制度上有何盲點與不足？引起本研究動機。
貳、研究目的
建立一個制度，當然希望長治久安且能嘉惠後世，制度政策目的或有不同，健全 整個交易制度的目標不能減損，行政部門各有本位，不希望因為本位利益，造成為德 不卒，而埋下禍害，本研究透過實務運作來：
一、研究目前實價登錄實務上操作之盲點與缺漏。
二、了解一般消費者的購屋困境與其所需之資訊。
三、建全不動產價格體系。
本研究之最終目的，透過購屋資訊的揭露，讓價格回復合理，避免政府政策因利 益團體干擾，扭曲市場真實價格樣貌，建立一個全民受益的價格揭露制度。
第二節 研究範園與內容
壹、研究範圈
一、研究範圍
(一)人：以一般購屋者、不動產經紀營業員、不動產估價師為深度訪談對象。
(二)事：現行交易制度下購買不動產，消費者的購屋程序及應注意事項。
(三)時：主要以不動產實價登錄查詢網上錄以後。
(四)地：以高雄市三民區為主。
(五)物：12 樓(含 12 樓)以上住宅大樓。
透過現行制度上在法制面與執行面的探討，經由資料分析及實際案例，來檢視現 行實價登錄制度的盲點及使用不動產實價交易查詢服務網的迷思，最後再以實際登錄 案例透過現行登記制度找出揭露案例真實樣貌來佐證，現行實價登錄的不足。
二、研究限制
(一)現行實價登錄查詢網揭露類型有三大類有「不動產買賣」、「不動產租賃」、
「預售屋買賣」，限於人力及時間僅以「不動產買賣」中「區分所有建物 之住宅大樓」案例來探討。
(二)影響不動產價格的三大因素中的一般因素，因涉及自然因素、社會因素、
經濟因素及行政因素等較大議題，在實價登錄資訊使用中，影響相對較 少，故在研究中不予研究整理。
貳、研究內容
根據上述研究目的，以下列五點內容來建立研究架構：
一、「交易成本」 、「實際交易價格」與「正常價格」定義、內涵。
二、不動產價格的含義。
三、實價登錄相關法令體系及各國作法之探討。
四、現行實價登錄制度運作現況。
五、實價登錄資訊使用者反應之整理。
六、指出現行制度的缺漏並提出解決建議。
第三節 研究方法與流程
壹、研究方法
旨在探討現行實價登錄制度下，存在何等問題與功效。研究者參考既有文獻、內 政部不動產交易實價查詢服務網、其他登錄資料庫及各項統計數據、紀錄等作為研究 基礎，佐以不動產登記謄本來驗證及還原各個在實價登路案例之交易真實樣貌，方法
分述如下:
一、文獻回顧法
其他不動產實價登錄相關研究文獻及不動產價格相關理論之蒐集與整理分析，去 了解我國現行不動產實價登錄制度之現況及問題。
二、資料分析法
以網頁蒐集內政部不動產交易價格查詢服務網、其他民間公司價格查詢網…等，
來比較資訊內容差異及揭露樣態，來驗證登錄資訊的真實性、充分性及即時性。
三、深度訪談法
以真實待售案例經由操作不動產交易實價查詢服務網，透過比較案例查詢土地登 記謄本等相關資料，提供更多購屋資訊給購屋者後，來驗證資料欲購屋者獲得並了解 更多資訊後，是否會產生決策差異。
貳、研究流程
圖1- 1 研究流程圖