建議

不動產所有的問題都是交錯存在，沒有通盤的來處理，對每個問題的處理大概都 在隔靴搔癢，永遠搔不到癢處，這麼多問題的公同爭議點，最終還是回到不動產價格 來評定是非，遠從苗栗大埔事件、美和市、文林苑……等大案，到一般購屋糾紛的小 案都是以不動產價格評定來收幕，對不動產價格雖然各不同專業領域解讀不同，還是 都要有所依據，來支撐解讀，最好的依據就是擁有公信力的不動產交易實價查詢網，

全國人民對它依賴這麼重，4 年多來站在消費者立場還是希望能更精進網站功能，建 議如下：

壹、對實價登錄制度之建議

一、將不動產交易價格及違章建築納入土地登記制度

我國土地登記制度在全世界算得上數一數二，是多少先進先賢所建立，在登記簿

謄本上有申報地價、有公告現值再多一個交易價格，沒有那麼難，實價登錄目前是地 政機關地價課在處理，在登記簿謄本的地籍資料那麼詳實，用「去識別化」僅是增加 資料的可辦視的難度，真正有心要查還是可以把不動產交易實價查詢網與登記簿謄本 連結，很明確地查出被去識別化的標的，在有物權登記的國度對不動產標的去識別化，

讓人無言。 

我國的違章建築應該也是世界有名，基於選票壓力，這個問題所有的地方首長幾 乎是噤聲，中央也是視而不見，可嘆的是無法處理連管理也沒勇氣，放任其存在，一 定要有重大災害才會出來敷衍一下，等風聲過了也就過了，建議在登記簿謄本上註記 違章建築，依法院查封為保存登記建物時以「暫時建號」模式列管來處理違章建築，

放任各地方動輒萬件到數十萬件的違章建築存在，真不知這些官員有何顏面去實施建 管、去面對那些守法良民，且很大部分的違章建築在不動產實價查詢服務網是看不到 揭露違章部分及其價格，將所有的交易資訊登錄納入不動產登記制度，確保我國不動 產交易資訊的對等。 

二、增加揭露資訊內容

一般的購屋消費者，各人雖不一定能善用不動產交易實價查詢網，只要網站資訊 齊全，當需購屋時詢問的人夠多，也能匯聚成夠用的資訊，減少因資訊不對稱所致之 損失，資訊不對等是系統性的問題，不是單純的價格揭露問題，建議以債權及物權概 念來揭露，把不動產物權部分以登記簿謄本來揭露，其他如交易條件、重要契約內容、

物件瑕疵……等嚴重影響交易價格的債權部分因素，佐以不動產交易實價查詢服務網 來揭露，不要除了交易價格外在不動交易實價查詢服務網的資料都是登記簿謄本裡的 資料。 

另外對於不動產的使用狀態是否閒置，也應有所揭露，房屋長期閒置不使用、蓋 了一堆無法去化、囤積房地待價而沽、違規使用…等問題，都不該被縱容，透過檢舉 及結合各管委會將上述資訊揭露於不動產交易實價查詢服務網。 

三、共用部分的管理

「公設」本是區分所有建物的必要重要成分，這幾十年在行政部門依法行政下，

成了不動產詐騙的最佳產品，政府從行政部門到立法部門都是這詐騙集團的共犯，建 議對國內所有區分所有建物改以專有部分實坪計價，公設部分分定細則管理計價，新 建建物在符合公共安全前提下訂定一般平價住宅的「公設」比例上限(豪宅¹⁸就尊重市 場機制)。 

在舊有的區分所有建物上，因「公寓大廈管理條例」到了 84 年 6 月 28 日才公告 實施，意味著公告實施前不論是在登記上或管理上是混亂沒有章法的，這也造成國內 很多不動產經紀人員在做產權調查時是狐疑的，建議由營建署主導整合已登記案件內 關於公設的各種樣式，使需要者有所依循，可教導並浸染國內相關業者對這一塊領域 的專業。 

四、對閒置不動產課以重稅

在台灣南北失衡，城鄉失衡，在人口高度聚集地都會區，還能囤宅養地，真是孰 可忍孰不可忍，政府在這方面真的是嚴重瀆職，空地稅窒礙難行，空屋稅不敢開徵，

那國民納稅就是官員看著「台灣地區房價所得比是世界上數一數二」的嗎?以經濟學 的供需理論來看，我國閒置不動產是多大的供給，還會是這樣的房價嗎?絕對不是，

所以制止不動產閒置是公義絕非濫權，任憑不動產閒置的所有權人才是濫權，政府在 制止不動產閒置長久以來真的是「行政怠惰」，多少年輕人無立錐之地，在市中心卻 每晚都要看到好多的漂亮大樓在養蚊子，懇請不要再漠視不動產大量閒置的問題，在 都會區對閒置的不動產課以重稅，提高所有權人的持有成本，去改變現有的不動產供 需狀態，為那些沒有富爸爸的年輕人，留下一個家。 

18以財政部課稅來看豪宅

1.台北市房地總成交金額從原 8000 萬下修至 7000 萬元以上。

2.新北市房地總成交金額也下修至 6000 萬元以上。

3.台北市及新北市以外地區，房地總成交金額從逾 5000 萬下修至 4000 萬元以上。

五、改變稽查方式徹底執行不動產相關立法

是事實，但說到公務體系人力不足，即令人無法苟同，就以登記簿謄本而言，都市土 地與非都市土地的使用管制，都可以整合在一份資料的事，硬要拆成都市土地要去申 請使用分區證明，是兩個行政部門而非兩個國家，再以辦理繼承登記來談要申請戶籍 謄本，因為地政與戶政也好像是兩個國家，政府的各部門電腦系統恐怕比聯合國國家 數還多，橫向聯繫的無能才是我國各項政務窒礙難行的根本病因，政府橫向溝通部整 合，將來我國不動產交易資訊制度就是在完善，也會因執行不力而打折扣。

貳、對未來研究之建議

學術自由也該有體系，全國每年那麼多的研究，成果豐碩卻也像一盤散沙，不動 產本來就是一系列的領域絕非單一問題單一事件，很多議題研究是需要團體才有能力 完成，而議題還是有冷門熱門、複雜簡單，該有行政部門來主導每一個環節裏必要的 研究，來促請教育部門協助研究，讓整個國家的教育能量能確實的挹注到國家發展 上。 

一、增加對一般消費者的深度訪談人數

本研究限於時間僅訪談了二位一般消費者，雖已盡力找尋從未購屋過的民眾，在 找尋過程中大多數的民眾是不願意受訪，將使本研究在信度上支撐力不足，建議以後 研究者能在更多方面找尋一般購屋者，找出我國一般消費者真正的需求。

二、由行政部門來主導各環節對房價的影響之研究

在凶宅或法拍屋、風水、鄰居素質、通風、採光、建材品質、施工品質、座落、

便利性、學區、治安、房仲收費、房仲品質、經紀人員素養、交易安全等因素中，來 研究其單獨或相互間對房價之影響，對單獨研究者都是不易且因涉及全國，所以建議 由行政院整合全國教育單位，才有能力來摸清我國的合理房價。

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